2023年上半年上海办公租赁市场整体表现平淡。在经历年初“量升价跌”的短暂行情后，持续的供应压力使得业主方不断调整定价策略，大打“价格战”。但是企业租赁预算持续下行，退租、缩租愈加频繁，低价策略并未奏效，没能在二、三季度激发更多的办公租赁需求。第三季度办公物业平均租金加速下跌，降至4.56元/㎡·日，较上一季度下跌1个百分点。
　　各环线租金持续走低
　　上海办公租赁市场本季度各环线租金持续走低，跌幅较上季度均有扩大。
　　内环内区域平均租金下跌0.9个百分点至6.11元/㎡·日。其中，徐家汇区块的高端物业延续二季度的良好表现，出租率相对稳定；邻近的中山路宜山路区块受到带动，高端物业中部分出现满租的情况，租金逆势上涨，而中低端物业的业主方竞争激烈，租金仍未止跌；四川北路区块平均租金再度回落，随着旧改进程的推进，部分业主于二季度小幅上调租金试探市场反应，但未能被市场接受，本季度租金跌幅超过3%。
　　内中环区域平均租金下跌1.1个百分点至4.19元/㎡·日。前滩、徐汇滨江等新兴商务区依然保持较高的市场热度，但随着新增供应持续入市，租赁进度有所放缓，部分高端物业引入第三方办公服务运营商以降低整体空置率；大宁商务区缺乏区域标志性办公物业，难以对中小企业产生虹吸效应，本季度仅特价房去化较好，整体跌幅较大。
　　中外环区域办公平均租金下跌1.5个百分点，至3.06元/㎡·日。张江东区块因部分企业在三季度整栋、整层退租，空置率提升，租金回落幅度较大；外高桥区域自一季度以来表现较为平稳，本季度外高桥北区块租金出现明显下调，推测为业主方集体调整定价策略所致。
　　外郊环区域本季度平均租金2.77元/㎡·日，下跌0.7个百分点。本季度五大新城租赁表现冷淡，下行趋势没有改变。
　　总结与展望
　　延续上半年的市场行情，三季度全市办公租赁需求愈发疲软，空置率攀升至高位。从行业来看，前期表现亮眼的金融业也暂时放缓扩张步伐，上海办公租赁市场呈现量价齐跌的行情。今年以来，上海办公市场进入供应高峰期。因疫情推迟入市的诸多项目将在2023年和2024年陆续投入市场，只要不出现烂尾现象，未来三年内新增的办公规模将明显高于疫情前两年。而需求方面，过去几年由于疫情的冲击，大部分企业的利润表和资产负债表受到严重影响，同时由于国际形势的影响，部分外资企业和跨国企业直接承受压力。企业投资信心受创，扩张决策发生变化，对办公租赁的需求明显下降。总体而言，办公市场将长期保持供大于求的趋势，对市场信心的修复需要一个较长的过程，办公市场的颓势难以在短期内得到改善，预计四季度办公租金仍将下行。