10月百强权益销售额累计同比-14%，单月环比微增4%。10月销售同环比并无明显起色，虽然9月各地政策大幅放松对需求的释放起到了一定提振作用，但是因为当前购房者信心较弱，存量需求释放后新增需求并未跟进，10月后两周市场热度较前两周明显走弱。我们认为单一政策的效果是有限度的，市场信心的修复仍需持续的政策加码。当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏，尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。随着政策陆续加码，效果也会逐层推进，预计总量弹性仍弱，但一二线结构性效果更强。10月TOP100房企操盘口径销售金额4067.6亿元，同比降低27.5%，环比增长0.6%；权益口径销售金额3122.1亿元，同比降低27.6%，环比增长3.8%。1-10月TOP100房企实现操盘口径销售金额45635.0亿元，同比降低12.8%，较上月累计同比降低1.8pct；权益口径销售金额为35822.8亿元，同比降低13.5%，较上月累计同比降低1.6pct，权益比70.2%。
　　操盘口径各梯队房企销售额累计值均同比下滑，TOP10和TOP11-20降幅较低，而TOP21-30房企降幅最大。从2023年1-10月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降8.2%；TOP11-20房企排名第二，同比下降11.6%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降21.5%。从2023年1-10月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降6.4%；TOP11-20房企排名第二，同比下降14.1%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降21.0%。
　　对比2023年1-10月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从1452.6亿元下降至1391.0亿元，同比下降4.2%；20强门槛从629.7亿元下降至525.5亿元，同比下降16.5%；30强门槛从407.6亿元下降至327.5亿元，同比下降19.7%；50强门槛从248.5亿元下降至205.1亿元，同比下降17.5%；100强门槛从98.4亿元下降至87.4亿元，同比下降11.2%。
　　企业间销售分化严重，TOP40房企中超一半10月权益销售额环比下跌，国央企及少数优质民企表现更好。从1-10月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为3351.0亿元，其次为万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额2908.1、2508.4、2431、2287.0亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有18家实现同比正增长，较上月减少3家。重点房企1-10月销售额同比表现较好的有：华发股份37%、建发房产23%、华润置地16%、中海地产13%、招商蛇口12%、滨江集团11%。
　　投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。
　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应。