并表美凯龙、23Q1-Q3归母净利润同比+239%、符合预期，报告期末预收账款+39%。公司发布2023年三季报，2023Q1-Q3，公司实现营收5,987.0亿元，同比+6.0%；归母净利润124.2亿元，同比+238.5%；扣非后归母净利润21.7亿元，同比-16.8%；每股收益4.02元，同比+265%。公司营收表现稳健，业绩快速提升，源于公司将美凯龙纳入合并报表、确认95.9亿元重组收益所致（计入营业外收入）；若剔除收购美凯龙重组收益，年初至今归母净利润同比-20.1%。分业务看，供应链运营分部、房地产分部营收分别同比+1%、+75%，净利润分别同比-22%、35%，归母净利润分别同比-17%、-29%。供应链分部业绩减少源于大宗商品价格波动导致利润回落，同时上年同期收购建发新胜浆纸控制权产生并购收益，本期无此事项；地产分部业绩减少源于地产结转项目毛利率回落，子公司联发集团上年同期处置部分宏发股份取得收益1.98亿元，本期无此事项。2023Q1-Q3，公司综合毛利率3.0%，同比+0.5pct；期间费率1.7%，同比+0.2pct；净利率2.5%，同比+1.5pct。此外，公司投资收益5.1亿元，同比-57%；公允价值变动收益-4.6亿元，同比-372%；营业外收入98.8亿元，同比+2536%。至23Q3末，预收账款（含合同负债）3,153亿元，较22年末+39%；预收账款规模可观，公司有望进入结算高峰期。
　　房地产：结算利润率触底、销售排名持续提升。公司公告，2023Q1-Q3公司地产分部营收646亿元，同比+75.0%；净利润31.0亿元，同比+35.3%；归母净利润4.7亿元，同比-28.7%；地产分部毛利率13.6%，同比-1.2pct；净利率4.8%，同比-1.4pct。根据克而瑞，2023Q1-Q3公司实现销售金额1,774亿元，同比+33%；其中建发房产销售金额1,326亿元，同比+32%，建发房产销售额全国排行第8名，同比提升7名。截至23H1末，公司土储规模2,347万方，对应货值3,548亿元，同比分别-13%、-14%。公司在一二线未售土储货值占比超70%，较22年末提升2.4pct。
　　供应链：2023Q1-Q3营收同比+1%、业绩同比-17%。公司公告，2023Q1-Q3供应链分部营收5,331亿元，同比+1%，净利润24.9亿元，同比-22%；归母净利润25.0亿元，同比-17%。供应链分部毛利率1.7%，净利率0.5%，同比分别持平、-0.1pct。公司供应链业务持续深化专业化、国际化经营战略，聚焦核心品类、聚焦客户需求，叠加当前大宗交易仍处于景气度高位，公司供应链盈利能力企稳。
　　投资分析意见：美凯龙并表，销售表现靓眼，维持“买入”评级。建发股份作为厦门国企，主营供应链运营及房地产两大业务，供应链营收增速可观，地产销售跨越式高增。考虑到公司并表美凯龙，我们上调23年业绩预测139.7亿元（原值59.4亿元），维持24-25年归母净利润预测为66.3、76.5亿元，对应23/24PE仅为2.0X/4.3X，维持目标价为19.73元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资具备不确定性。