伴随厦门经济特区成立，40余载积淀成就“供应链+地产”双龙头企业。1980年，建发股份（600153.SH）的母公司建发集团伴随厦门经济特区的成立而正式设立。在40余年的发展历程中，逐步从政企合一的平台公司成长为“供应链+地产”双主业、多业态融合发展的综合性现代化企业。
　　近年来地产销售快速扩张，2023年有望保持较高增速。2017-2021年建发股份全口径地产合同销售金额增速保持在25%以上，2020-2022年建发房产销售额排名从31升至第10。2022年建发股份年报披露的合同销售额达到2097亿元，同比下降3.6%，与其他龙头房企相比表现稳健。2023年1-8月克而瑞统计建发房产、联发集团销售额分别达到1186亿元、424亿元，累计增速31%/46%。在市场波动加大的背景下，我们认为公司全年依然有望实现较高的销售增速。
　　逆势拿地补充土储，具备较高货值弹性。在行业调整周期中，建发股份逆势扩张、积极补充土储。2022年公司权益拿地金额与拿地面积强度分别保持在45%/47%。根据克而瑞统计，2023年1-8月建发房产新增土地货值1020.60亿元，排名仅次于保利、华润和绿城，位列行业第4。拿地策略方面，坚持获取流动性高、盈利能力优的土地，聚焦核心城市群，聚焦一二线及华东、福建地区重点城市。子公司建发国际集团2022年全口径拿地金额中一二线城市占比约91%。2022年建发股份存量未竣工土储中，能级方面，一线/二线/三线占比分别为5%/ 41%/ 54%。区域方面，华东（45%）、福建（39%）占比最高，在华中（16%）、西南（13%）等区域也有大量土地储备。城市方面，公司地产业务布局全国70余城市，2022年厦门、漳州、南昌、莆田、长沙为未竣工建面规模最大的5个城市。
　　供应链业务与地产行业相得益彰。公司供应链业务收入保持较高增速，2011-2022年营收CAGR达22.67%。对标海外供应链龙头，我们认为公司供应链业务总营收规模、行业覆盖、净利率等方面仍有提升空间。2023年供应链组织架构调整为“七大专业集团”加“新兴事业部”，依托钢铁、浆纸、汽车、农产品、消费品、矿产和能化七大专业集团，保持传统大宗商品优势的同时，继续深耕开拓消费与新兴产业供应链业务。酒类供应链中，葡萄酒市占率保持业内领先。原瓶进口葡萄酒的数量和市占率连续多年保持业内领先水平。2022年公司在中国汽车经销商集团百强排行榜名列第41位。
　　股权与债券融资渠道畅通，配股增发进一步夯实权益。2022年建发股份地产子公司融资成本位于4.0-4.3%，相比于2021年的4.5-5.0%进一步下降，负债成本保持低位。9月3日公司发布配股申报稿，拟募集资金总额不超过77.88亿元，资金用于供应链业务补充流动资金及偿还银行借款，配股完成后有望增厚公司净资产与净利润水平。
　　高分红、低估值条件下配置价值凸显。自2023年1月披露红星美凯龙收购案以来，公司股价与估值持续下行，截至9月21日公司市净率不足0.7x，在龙头国央企中处于低位。公司2018年起分红率保持在30%以上，2020-2023H1季度平均股息率5.29%，在龙头房企中均为较高水平。我们认为在高分红、低估值条件下，公司配置价值凸显。
　　盈利预测与投资评级：我们预测公司2023-2025E归母净利润分别为67/ 78/94亿元，EPS分别为每股2.24/ 2.61/ 3.14元，9月21日收盘价对应2023-2025E的PE分别为4.59/ 3.94/ 3.28倍。房地产业务方面，公司产品迭代升级速度较快，近年来销售金额保持较高增速，供应链业务方面，在传统大宗商品类业务之外，还积极开拓消费品类业务，未来我们看好公司在国内经济及房地产市场复苏中的业绩弹性。今年美凯龙收购案披露后，公司估值有所下行，高分红高股息条件下配置价值凸显，因此首次覆盖我们给予“买入”评级。
　　风险因素：（1）市场风险：宏观经济下行、大宗商品价格波动。（2）主营业务风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期、地产销售下行幅度超预期。公司供应链运营业务拓展不及预期。（3）融资风险：配股事项推进不及预期。（4）跨市场选取可比公司风险：选取的部分可比公司与公司在不同证券交易所上市，存在一定的估值体系差异风险。

研究报告全文：房地产兼程并进供应链保持领先TableCoverStock建发股份600153SH深度报告TableReportTime2023年09月22日TableCoverAuthor江宇辉地产行业首席分析师执业编号S1500522010002联系电话86-18621759430邮箱jiangyuhuicindasccomTableTitle证券研究报告建发股份600153SH房地产兼程并进供应链保持领先TableReportDate2023年09月22日公司研究本期内容提要TableReportType深度报告TableS伴随厦门经济特区成立ummary40余载积淀成就供应链地产双龙头企业1980年建发股份600153SH的母公司建发集团伴随厦门经济特区的成立而正式TableStockAndRank建发股份600153SH设立在40余年的发展历程中逐步从政企合一的平台公司成长为供应链地产双主业多业态融合发展的综合性现代化企业投资评级买入近年来地产销售快速扩张2023年有望保持较高增速2017-2021年建发股份全口径地产合同销售金额增速保持在25以上2020-2022年建发房产销售上次评级额排名从31升至第102022年建发股份年报披露的合同销售额达到2097亿元同比下降36与其他龙头房企相比表现稳健2023年1-8月克而瑞统TableChart20建发股份沪深300计建发房产联发集团销售额分别达到1186亿元424亿元累计增速103146在市场波动加大的背景下我们认为公司全年依然有望实现较高的0销售增速-10逆势拿地补充土储具备较高货值弹性在行业调整周期中建发股份逆势扩-20张积极补充土储2022年公司权益拿地金额与拿地面积强度分别保持在-304547根据克而瑞统计2023年1-8月建发房产新增土地货值102060亿-40元排名仅次于保利华润和绿城位列行业第4拿地策略方面坚持获取流动性高盈利能力优的土地聚焦核心城市群聚焦一二线及华东福建地区重资料来源Wind信达证券研发中心点城市子公司建发国际集团2022年全口径拿地金额中一二线城市占比约912022年建发股份存量未竣工土储中能级方面一线二线三线占比分别为54154区域方面华东45福建39占比最高在华TableBaseData公司主要数据中16西南13等区域也有大量土地储备城市方面公司地产业务收盘价元1028布局全国70余城市2022年厦门漳州南昌莆田长沙为未竣工建面规52周内股价模最大的5个城市905-1576波动区间元供应链业务与地产行业相得益彰公司供应链业务收入保持较高增速2011-最近一月涨跌幅-9822022年营收CAGR达2267对标海外供应链龙头我们认为公司供应链业务总营收规模行业覆盖净利率等方面仍有提升空间2023年供应链组织架总股本亿股3005构调整为七大专业集团加新兴事业部依托钢铁浆纸汽车农产品流通股比例A9465消费品矿产和能化七大专业集团保持传统大宗商品优势的同时继续深耕开总市值亿元30893拓消费与新兴产业供应链业务酒类供应链中葡萄酒市占率保持业内领先原资料来源Wind信达证券研发中心注瓶进口葡萄酒的数量和市占率连续多年保持业内领先水平2022年公司在中国股价为2023年9月21日收盘价汽车经销商集团百强排行榜名列第41位股权与债券融资渠道畅通配股增发进一步夯实权益2022年建发股份地产子公司融资成本位于40-43相比于2021年的45-50进一步下降负债成本保持低位9月3日公司发布配股申报稿拟募集资金总额不超过7788亿元资金用于供应链业务补充流动资金及偿还银行借款配股完成后有望增厚公司净资产与净利润水平高分红低估值条件下配置价值凸显自2023年1月披露红星美凯龙收购案以来公司股价与估值持续下行截至9月21日公司市净率不足07x在龙头国央企中处于低位公司2018年起分红率保持在30以上2020-2023H1季度平均股息率529在龙头房企中均为较高水平我们认为在高分红低估值条件下公司配置价值凸显盈利预测与投资评级我们预测公司2023-2025E归母净利润分别为677894亿元EPS分别为每股224261314元9月21日收盘价对应2023-2025E的PE分别为459394328倍房地产业务方面公司产品迭代升级速度较快近年来销售金额保持较高增速供应链业务方面在传统大宗商品类业务之外还积极开拓消费品类业务未来我们看好公司在国内经济及房地产信达证券股份有限公司市场复苏中的业绩弹性今年美凯龙收购案披露后公司估值有所下行高分红CINDASECURITIESCOLTD高股息条件下配置价值凸显因此首次覆盖我们给予买入评级北京市西城区闹市口大街9号院1号楼风险因素1市场风险宏观经济下行大宗商品价格波动2主营业邮编100031务风险房地产调控政策收紧或放松不及预期地产销售下行幅度超预期公司供应链运营业务拓展不及预期3融资风险配股事项推进不及预期4请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom2跨市场选取可比公司风险选取的部分可比公司与公司在不同证券交易所上市存在一定的估值体系差异风险TableProfit重要财务指标2021A2022A2023E2024E2025E营业总收入亿元7078832889491040611747增长率YoY63517775163129归属母公司净利润6163677894亿元增长率YoY3632371166202毛利率3638383941净资产收益率121107109118129ROEEPS摊薄元204209224261314市盈率PE倍506495459394328市净率PB倍061053050046042资料来源万得信达证券研发中心预测TableReportClosing注股价为2023年9月21日收盘价请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom3目录投资聚焦71公司概况厦门国企龙头双主业稳健经营811发展历程逐步确立双主业经营模式812公司治理股权相对集中122地产销售规模快速提升产品迭代升级1521销售规模规模持续增长排名快速提升1522城市分布逐步形成全国化布局重点城市占有率提升1623主要产品差异化发展产品研发持续迭代173土地投资拿地规模行业领先仍存补库空间1931投资强度2022年以来销售高增积极补充土储1932拿地布局2016年后全国布局加速兼顾高能级与下沉市场2033拿地价格溢价率适中2022年地价压力有所上升2234土储分布二线三线为主加大一线城市占比224供应链行业布局日趋完善大宗品贸易保持领先2441业务定位国内供应链行业龙头对标国际知名贸易商2442行业布局大宗商品优势显著继续开拓消费与新兴行业265投融资股债融资渠道畅通配股增发增厚净资产2851债务结构资产负债率处于低位融资成本持续降低2852再融资积极配股增发满足资金需求2953收并购收购红星美凯龙拓宽产业链布局3054合作参与化债与旧改326业绩与估值供应链地产互补低估值下凸显配置3361业绩影响收入与利润规模扩大供应链地产业务模式互补3362盈利与估值国企龙头规模保持扩张估值有望持续修复34盈利预测预计2023-25年EPS为224261314元股给予买入评级37风险因素39图表目录图表1建发股份历史沿革9图表2建发股份主营业务调整过程9图表3整体营收保持增长2023H1有所放缓9图表4房地产业务毛利率水平显著高于供应链业务9图表52018年到2023H1房地产业务营收占比稳中有升10图表62018年到2023H1地产归母利润占比有所下滑10图表72020年后建发股份房地产业务排名迅速提升10图表82016年以来建发股份历年发展战略变化10图表9建发股份股权结构截至2023H113图表10建发股份组织结构截至2023H113图表11建发股份管理层基本情况截至2023H114图表12建发股份销售额增速长期保持超全国水平15图表132022年销售面积回落幅度低于全国水平15图表14行业调整周期中销售均价仍保持较高速度增长15图表152022年建发股份销售额市占率提升至15715图表16建发股份全口径销售额增速在百强房企中保持优势单位亿元16图表172022年建发股份在主要布局城市的市占率表现16请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom4图表182018年后聚焦一二线城市销售面积占比回升17图表19深耕城市2022年产品均价普遍高于城市新房均价17图表20建发房产主要产品线18图表21联发集团主要产品线18图表22建发股份竣工面积持续增长18图表23建发房产品力排名持续提升18图表24建发股份权益拿地金额稳中有升19图表252023年1-8月权益拿地金额略超2020年同期19图表262021年以后建发房产新增土地货值排名持续上升19图表272022年权益拿地金额强度回落20图表282021-22年拿地面积强度回落20图表292021年后一线与二线城市拿地建面占比提升20图表302016年后开启全国化布局20图表31华东与福建区域新增拿地金额占比高21图表32沿海地区城市新增规划建面占比较高21图表332022年拿地城市数量增加单城金额减少21图表342022年单城拿地面积有所降低21图表352022年上海厦门杭州拿地金额最高21图表362022年漳州上海厦门拿地面积最大21图表372020年以来拿地楼面均价上升22图表382023年拿地楼面价增幅较大22图表39建发房产权益土储规模较高但去化周期短22图表40当前住宅未售口径土储规模充裕22图表41华东与福建区域土储规划建面占比高23图表42二三线城市规划建面占比较高23图表432021-22年建发房产土储分布有所下沉23图表442020年后联发集团一二线土地储备占比上升23图表45建发股份供应链业务收入持续增长24图表46供应链业务全球化多品类多行业布局24图表47国内批发业市场规模持续增长24图表482021年国内供应链行业CR5升至27724图表492022年日本五大商社营收增速较高25图表502022年日本五大商社市占率超1225图表512018-2022年贸易摩擦加剧对供应链安全的重视程度持续提高25图表522022年公司七大专业集团26图表532020-22年大宗品经营货量持续增长27图表54冶金原材料与农林产品贡献较多营收27图表55国际贸易业务收入持续提升2020年以来国际业务收入占比近4027图表562019年后地产子公司融资额增速放缓28图表572020年末以来地产子公司融资成本下行28图表58剔除预收账款资产负债率始终低于7028图表592020年后净负债率下降28图表60建发股份债券发行情况29图表612022年建发国际集团融资成本偏高29图表62建发股份三次配股信息29图表63建发国际集团历次配售信息29图表642023年建发股份收购美凯龙过程30图表65本次交易前股权结构情况30图表66收购完成后美凯龙股权结构情况30图表67美凯龙与建发股份收盘价走势31图表68交易披露前后美凯龙股价涨幅明显31图表692022年美凯龙净利润同比下降31图表70美凯龙销售毛利率基本稳定流动比率走低31图表712021年前美凯龙家装业务保持较快增长32图表72美凯龙家装门店数持续增长32图表732018年后供应链营收增速与PPI关联度较高33图表742023H1建发股份归母净利润增速有所下降33图表75供应链与房地产业务营收增速相关性较弱34图表76建发股份地产毛利占比通常更高34图表77建发股份供应链业务毛利率相对较低34图表78建发股份总资产周转率较高34图表79建发股份竣工面积增速34请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom5图表80建发股份新开工面积增速34图表812022年后厦门市属国有企业定位调整35图表822016-20年建发股份ROE上行但市净率降低36图表83建发股份绝对收益率反弹36图表84公司主营业务销售及营收预测37图表85可比公司每股收益与市盈率情况38请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom6投资聚焦报告亮点本篇报告详细介绍与分析建发股份的发展历程经营情况与竞争优势采用分部估值法对公司进行估值预测投资逻辑近年来地产销售快速扩张逆势拿地补充土储2017-2021年建发股份建发房产联发集团全口径地产合同销售金额增速保持在25以上2020-2022年销售额排名从31位升至第102022年建发股份年报披露的合同销售额达到2097亿元同比下降36与其他龙头房企相比表现稳健在行业调整周期中建发股份也仍然逆势扩张积极补充土储根据克而瑞统计2023年1-8月建发房产新增土地货值102060亿元排名仅次于保利华润和绿城位列行业第4地产与区域政策发力公司迎来更大的发展机遇8月末至今各地政府积极贯彻政治局国常会与住建部座谈会等重要会议精神落实认房不认贷差别化信贷政策调整存量房贷利率下调等政策措施建发股份布局集中在一二线重点城市东南沿海地区在政策发力托底的背景下迎来9-10月传统销售旺季我们认为公司销售额有望保持较高增速9月12日中共中央国务院发布关于支持福建探索海峡两岸融合发展新路建设两岸融合发展示范区的意见其中提出要努力在福建全域建设两岸融合发展示范区适度超前开展交通物流基础设施建设完善区域物流集散体系随区域政策推进作为福建省和厦门市供应链运营与房地产开发领域龙头企业我们认为建发股份有望深度参与示范区建设迎来更大的发展机遇配股增发进一步夯实权益高分红低估值条件下配置价值凸显2022年建发股份地产子公司融资成本位于40-43相比于2021年的45-50进一步下降9月3日公司发布配股申报稿拟募集资金总额不超过7788亿元资金用于供应链业务补充流动资金及偿还银行借款配股完成后有望增厚公司净资产与净利润水平自2023年1月披露红星美凯龙收购案以来公司股价与估值有所下行截至9月21日公司市净率不足07x在龙头国央企中处于低位公司2018年起分红率保持在30以上2020-2023H1季度平均股息率529在龙头房企中均为较高水平我们认为在高分红低估值条件下公司配置价值凸显请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom71公司概况厦门国企龙头双主业稳健经营11发展历程逐步确立双主业经营模式111历史沿革厦门经济特区走出的房企龙头伴随厦门经济特区成立40余载积淀成就供应链地产双龙头企业1980年随着改革开放大幕正式拉开厦门经济特区成为首批四大特区之一建发股份600153SH母公司建发集团的前身厦门经济特区建设发展公司伴随厦门经济特区的成立而正式设立为解决特区建设资金不足的困难联发集团前身厦门经济特区联合发展公司也于1983年成立建发公司代表特区持有其51的股权从1980年至今在40余年的发展历程中建发股份逐步从政企合一的平台公司成长为供应链地产双主业多业态融合发展的综合性现代化企业其发展历程可分为四个阶段第一1980-1997年随厦门经济特区而建立厦门建设发展公司简称建发公司从政企合一的平台企业逐步发展为综合性实体企业1980年10月建发公司和厦门经济特区同期成立作为厦门经济特区对外引进资金技术和设备的唯一窗口建发公司兼具政府和企业双重职能代表厦门市政府参加所有对外招商谈判和签约推动了早期厦门经济特区的发展1981-1984年建发公司成功开发了厦门市乃至福建省首个中外合作房地产项目华侨新村1984年开始建发公司开展市场化转型和内部改革制度上试行岗位聘任制经营目标责任则业务上尝试发展贸易业务1996年建发公司改制并更名为厦门建发集团有限公司简称建发集团基本形成一业为主多业并举的发展格局以进出口贸易为主实业投资和房地产业并举其他综合服务业迅速赶上第二1998-2005年建发股份成立并挂牌上市公司进入多业态全方位扩张阶段1998年建发集团将自身与贸易物流等相关的优质资产折股投入以募集方式改组设立厦门建发股份有限公司简称建发股份并成功在A股上市1999年建发股份收购厦门联发集团75的股份布局发展房地产开发运营业务在本阶段公司先后成立了建发物流建发纸业建发汽车建发金属建发轻工等供应链业务公司收购了昌富利香港贸易公司供应链运营业务涉及多种细分业态进入全方位发展阶段第三2006-2008年股份分置改革现代企业制度建立2006年公司制定了2007-2009发展规划贸易与物流业务全面向供应链运营商转型同年公司顺利完成股权分置改革2008年公司增设战略委员会投资初审委员会审计委员会考核与薪酬委员会等进一步健全了公司治理结构现代企业制度基本建立第四2009年至今供应链地产双主业确立聚焦主业快速发展从区域深耕到全国性双龙头企业2009年建发股份与母公司建发集团通过股权置换与现金购买的方式获得了建发房产5465的股权并表房地产业务规模扩大正式确立供应链运营房地产的双主业格局2012-2020年公司深耕福建本地市场的同时加速向全国扩张先后进入成都武汉西安等重点城市截至2023H1公司旗下的建发房产和联发房产两大品牌合计在全国70多个城市进行房地产开发初步形成全国性战略布局请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom8图表1建发股份历史沿革并上市数据来源建发股份官网建发集团官网信达证券研发中心112主营业务供应链与房地产双主业逐步确立业务涉及领域广泛供应链运营与房地产开发逐步确立双主业地位建发股份作为建发集团内地上市平台历史上曾注入涉及外贸物流航空房地产金融等诸多行业的资产2006年建发股份提出贸易与物流业务全面向供应链运营商转型2009年建发房产股权由集团公司注入建发股份后供应链运营房地产开发的双主业格局基本确立企业愿景为成为国际领先的供应链运营商成为中国优秀的房地产运营商图表2建发股份主营业务调整过程阶段主营业务业务特点1998-2006进出口贸易一业为主多业并举2006-2009供应链运营贸易与物流业务全面向供应链运营商转型2009至今供应链运营房地产开发打造供应链运营房地产开发双主业双龙头企业数据来源建发股份官网信达证券研发中心2019年后公司房地产业务逆势增长2023H1建发房产全口径销售额位列全国TOP102018-2022年公司房地产开发业务年均营收增长3995根据克而瑞销售排名子公司建发房产从第49位跃居行业第10位若加总建发房产与联发集团销售额计算公司整体销售排名则建发股份整体排名可从2019年第32位提升至2022年第8位2023年上半年子公司建发房产升至第9位联发集团排名较2022年大幅上升从第43位跃升至第26位公司整体销售排名可提升至第7位图表3整体营收保持增长2023H1有所放缓图表4房地产业务毛利率水平显著高于供应链业务15000营业收入亿元同比70供应链运营业务毛利率房地产开发业务毛利率4060125003550100003040257500302050002015250010100050201820192020202120222023H1资料来源公司公告信达证券研发中心资料来源公司公告信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom9图表52018年到2023H1房地产业务营收占比稳中有升图表62018年到2023H1地产归母利润占比有所下滑供应链业务营收占比房地产开发业务营收占比供应链业务归母净利润占比房地产开发业务归母净利润占比1009901515191416100809070807060605091504085858186844030302020101000201820192020202120222023H1201820192020202120222023H1资料来源公司公告信达证券研发中心资料来源公司公告信达证券研发中心图表72020年后建发股份房地产业务排名迅速提升年份201820192020202120222023H1建发房产53493121109联发集团747478594326建发股份3732201787数据来源克而瑞信达证券研发中心说明建发股份房企排名为建发房产和联发集团合计重新排名得出2016年至今公司以市场形势变化与政策为导向适时调整战略与经营计划2016年是十三五开局之年公司判断当年是中国经济结构深化调整的一年房地产行业集中度进一步提升制定并开始实施新五年规划在强调做大做强各核心主业的同时鼓励支持开拓新业务积极布局房地产关联产业推进产业融合发展在此指引下公司相继成立建发物流建发信息技术建发家具等关联产业链公司2016年公司首次进入福布斯全球上市公司前1000名第919位2019年中央继续强调房住不炒公司认为房地产市场不会作为短期经济刺激手段行业整体增速已经放缓头部房企的规模品牌优势更加凸显公司需要精耕深耕潜力城市2019年项目区域已由厦门扩展至全国30多个城市2022年公司在年报中指出房地产市场面临前所未有的挑战同时行业集中度提升发展格局进一步分化公司认为产品力服务力融资力和营运能力占优的房企将更具竞争力区域方面公司地产业务聚焦一二线核心城市以及强三线城市运营方面着力推动房地产业务线数字化运营建设持续提升运营效率图表82016年以来建发股份历年发展战略变化报告年份当年基本判断下一年经营计划-2016年是公司实施新五年规划的开局之年同时也总体方针推进五年发展战略开拓创新促进公司各核心主业做大做是中国经济结构深化调整的一年强-2016年国内房地产市场调控不断升级行业集中程-坚持以专业化经营的理念大力发展核心业务板块开拓创新不断提升度进一步提升大型房企通过并购加速获取资源中小核心主业的竞争力保持核心业务板块持续发展2016型房企则加速转型房地产开发企业分化进一步加剧-鼓励支持经营单位开拓新业务拓展新市场创新经营模式-创业教育物流养老度假等广义房地产领域才刚-加强干部队伍建设大胆启用年轻干部改进绩效考核办法和激励机刚起步广义房地产业在发达国家经济发展中仍然处于制支柱地位而且会随着各类衍生服务得到进一步强化-关注宏观经济形势管控重大风险实现业务健康发展房地产行业的未来仍然充满机遇-加强异地平台建设拓展海外市场-2017年房地产行业集中程度进一步提高各梯队市场总体方针积极推进五年发展战略规划的实施聚焦主业开拓创新防份额近年均基本呈现上升趋势且呈现销售持续向龙头范风险提升经营质量和运营效率促进公司各核心主业继续做大做强企业集中的态势房地产行业集中程度正加速攀升-加强干部建设和企业文宣营造锐意进取勇于开拓艰苦创业的企业2017-除了单一开发销售模式之外部分开发商开始切入生活氛围服务业务板块逐步探索空间建造和生活服务-坚持创新发展的理念做大做强核心业务板块的统一发展硬件软件轻重并举快速切入存-结合国家供给侧结构性改革和经济结构发生变化的新形势加强市场调请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom10量运营和生活服务行业包括商业零售办公旅游研寻找能发挥自身优势的新业务新品种新领域新模式通过创新养老租赁众创共享等并开始形成产业链协同效推动发展应房地产开发结合服务行业的规模最终会超过房地产-持续优化城市布局多渠道获取优质土地提升开发速度确保新增货开发本身值-加大研发力度推进产品标准化应用和科技住宅的落地提高产品竞争力总体方针聚焦主业提质增效防范风险促进公司创新发展-加强党建和干部管理工作营造勇于担当主动作为企业氛围-坚持创新发展的理念核心业务坚持专业化深耕市场提升核心竞争力做大做强做优围绕主业创新业务模式积极开拓新的业务品种和新-2018年房地产行业集中程度进一步提高的市场-部分开发商开始切入生活服务业务板块与房地产开发-加快周转提升经营质量和人均效益追求有效规模推进信息化平台2018相结合的服务行业的规模最终会超过房地产开发本建设加强风控体系建设防范重大风险身因此广义房地产行业未来的发展空间仍非常广-持续优化区域布局多渠道获取优质土地资源加速扩张市场加大研阔发力度不断提高产品竞争力确保品牌影响力和市场地位-土地一级开发业务尽快实现后续土地出让并积极拓展新的土地一级开发项目积极对接高铁轨道机场以及村发展用地探索代建运营的新模式总体方针聚焦主业创新发展防范风险提质增效-制定建发股份20212025年发展战略规划践行可持续发展之-从全国政策层面来看中央明确继续坚持房住不炒定路位落实房地产长效管理机制不将房地产作为短期刺-坚持创新发展持续聚焦主业寻找新模式新市场新商品新客激经济的手段因此房地产调控政策将保持一定的连续户追求高质量发展2019性和稳定性地方政府将因城施策双向调控遏制房-进一步完善风险控制体系加强国内外形势分析行业分析市场分价过快上涨的同时防范市场急剧降温析做好各个环节的风险把控防范重大风险-行业整体规模增速放缓在当前形势下头部房企的规-精耕深耕有市场潜力和发展前景的城市多种渠道获取高质量的土地储模资金和品牌等优势将更加凸显备聚焦客户需求继续提升产品力和服务力产业板块按计划推进项目落地积极寻找拓展机会总体方针聚焦主业开拓创新防范风险提质增效-从行业发展来看房地产行业将是国民经济长期的支柱-专业集团和事业部差异化管理推动各单位聚焦核心品类专业化发性产业对拉动经济增长具有重要的作用展-从全国政策层面来看中央明确继续坚持房住不炒定-完善风控体系建设加强行业研究和风险信息协同对重大风险实行预位出台集中供地等政策落实房地产长效管理机制案管控和处置机制建立风控大数据平台不将房地产作为短期刺激经济的手段因此房地产调控-深耕国内市场加快国际化布局引进适合公司国际化业务的国内外人政策将保持一定的连续性和稳定性地方政府将因城施才2020策双向调控遏制房价过快上涨的同时防范市场急剧-加强数字化建设推进核心业务板块与部分客商的系统对接提高协同降温效率推进核心业务数据的分析和运用提升经营决策的数智化水平-在当前的行业环境下中小房地产企业生存困难加剧-进一步运用各类金融工具在控制风险的同时提升竞争力和盈利水平行业将不断整合部分兼具规模资金和运营优势的企-加大对重点区域的市场研判持续提升运营效率和产品质量增强品牌业竞争优势将可能持续增强强者恒强是行业未来发竞争力守住三道红线优化融资结构防范资金链风险聚焦城市更展趋势新提升市场口碑和行业影响力拓展代建业务规模加强商业管理业务模式的创新总体方针提质增效开拓创新聚焦主业稳中求进-从行业发展来看房地产行业将是国民经济长期的支柱-推动各单位聚焦主业坚持专业化经营坚持创新发展理念支持核心性产业对拉动经济增长具有重要的作用业务向上下游产业链延伸进一步提高市场占有率和竞争力-2021年中央围绕稳地价稳房价稳预期的目标-优化融资结构控制负债规模金融工具为核心业务赋能确保运营安继续坚持房住不炒因城施策的政策主基调在供需全两端精准调控从而推动房地产行业平稳健康发展-完善风控体系建设加强行业研究和风险信息协同做好对重大风险的2021-2021年房地产严峻的政策环境市场环境进一步倒识别和防范建立预案管控和处置机制确保稳健经营逼行业整合和变革行业集中度不断提升行业发展格-加强数字化建设推进公司供应链业务数智化平台和房地产业务数局进一步分化行业梯队已经形成竞争格局分化加据流程平台的建设提高管理效能剧随着22个重点城市施行两集中供地新政的实施-加大住宅产品研发力度提升产品创新能力继续保持产品力及对企业现金流管控能力提出更高挑战具备更好现金流客户满意度的核心竞争力匹配能力和融资能力的房企更具竞争力-提升物业服务能力和资源整合能力精进服务品质保持品牌美誉度-2022年国内房地产市场经历了前所未有的挑战商总体方针聚焦主业提质增效防范风险开拓创新品房销售规模大幅下降消费者购房信心疲弱-坚持创新发展理念深化专业化战略房地产业务进一步优化管控模-行业集中度不断提升行业发展格局进一步分化在式合理授权聚焦产品和服务优势打造提升产品的研发创新能力和标2022房住不炒的政策主基调下房企将持续加速洗牌在准化能力完善建发建筑符号的产品体系建设产品力服务力营运能力和融资能力方面具备优势的-聚焦优势区域优化业务布局房地产业务围绕获取流动性高利润优房企将更具竞争力地段好项目深耕经济增长好人口净流入的一二线城市及强三线城请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom11市-加强数字化建设推进房地产业务数据流程平台的建设以数字化手段驱动风控流程管理流程的高效运行持续提升运营效率-优化融资结构拓展融资渠道控制融资成本运用各类金融工具为公司核心业务赋能加大资本运作力度降低资产负债率加强现金流管理确保资金流动性安全-完善风控合规体系建设房地产业务加强合规和业务流程管理加大库存去化力度做好交付和售后服务数据来源公司公告信达证券研发中心12公司治理股权相对集中121股权结构集团实力雄厚地方国资主导公司股权结构集中并保持稳定由厦门地方国企建发集团控股截至2023H1厦门建发集团持有建发股份的股权比例为4515为公司控股股东建发集团是厦门市属国有企业主营业务涵盖供应链运营城市建设与运营旅游会展医疗健康和产业投资建发集团以12597亿美元营收2022年位列2023年财富世界500强企业第69位连续7年入选该榜单为社会创造直接就业岗位约6万个公司前十大股东中除建发集团以外其他股东为保险基金外资或其他投资机构包括香港中央结算中国人寿保险基本养老保险国新投资中泰基金社保基金海富通基金等分别持股265158156144130256081集团业务多元子公司分工明确截至2023H1建发集团体系内拥有5家上市主体建发股份建发国际建发物业建发合诚和建发新胜建发股份主营为供应链运营和房地产开发运营建发国际集团主营为房地产开发和新兴产业投资2018年建发房产与控股子公司建发国际集团在业务定位上做了划分建发房产主要负责土地一级开发和商业运营建发国际集团主要负责房地产开发物业管理和新兴产业投资建发物业主营物业运营2021年3月建发国际集团分拆建发物业在港独立上市今年3月建发国际集团以发行代价股份及现金支付方式回购建发物业35股份完成对建发物业的重新并表建发合诚主营为工程咨询与服务请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom12图表9建发股份股权结构截至2023H1中国人寿保险基本养老保险国新投资中泰基金社保基金海富通基金265158156144130256081223056193772数据来源Wind公司公告信达证券研发中心122管理架构企业制度健全内控机制完善现代企业制度健全内控体系完善公司将风险管控列为经营管理的第一工作并提升至战略层面形成了专业化分级化流程化的三级风险管控体系董事会层面由风险控制委员会开展领导工作总部职能层面由风控稽查审计监察等多个职能部门合作开展最后业务层面由子公司管理层和相关部门履行风险管控职责在专业化理念指引下公司针对供应链业务和房地产业务不同业务领域设立了对应子公司实施专业化管理图表10建发股份组织结构截至2023H1数据来源公司官网信达证券研发中心123管理层管理层根植于内部推出多轮股权激励计划公司管理层根植于集团与公司内部公司董事长郑永达先生1998年加入建发股份进出口部后先后任职建发包装总经理建发纸业总经理2004年重回建发股份公司后历任总经理助理常务副总经理总经理2020年正式担任建发股份党委书记和董事长请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom13两期限制性股权激励协调股东与管理层利益助力公司治理市场化发展公司分别于2020年11月和2022年5月推出了两期股权激励计划第一期授予对象共294人授予283520万股价格543元股第二期授予对象共1066人首次授予1145369万股价格563元股对比第一次股权激励第二次激励对象范围与金额均有明显提高依托市场化手段协调股东与管理层利益推动公司利益最大化图表11建发股份管理层基本情况截至2023H1姓名职务学历年龄简介任本公司党委书记董事长建发集团党委副书记董事总经理曾任厦门建郑永达董事长本科51发纸业有限公司总经理本公司党委副书记常务副总经理总经理等职任本公司副董事长建发集团党委书记董事长曾任本公司总经理董事长黄文洲副董事长硕士58建发集团党委副书记总经理等职任本公司董事建发集团副总经理曾任本公司监事会主席建发集团法律事务叶衍榴董事本科50部总经理法务总监总法律顾问等职任本公司董事建发集团总法律顾问投资总监董事会秘书曾任建发集团法邹少荣董事硕士47律事务部总经理法务总监等职林茂董事总经理硕士55任本公司党委副书记董事总经理曾任本公司董事会秘书副总经理等职任本公司党委委员董事副总经理建发集团董事等职曾任厦门建发汽车有陈东旭董事副总经理硕士52限公司总经理等职林涛独立董事博士51任本公司独立董事厦门大学会计系教授厦门大学管理会计研究中心成员陈守德独立董事博士47任本公司独立董事厦门大学管理学院会计系副教授吴育辉独立董事博士44任本公司独立董事厦门大学管理学院财务学系主任任本公司监事会主席建发集团审计总监纪委副书记曾任本公司监事建发林芳监事会主席硕士53集团审计部总经理董事会秘书等职任本公司监事建发集团法律事务部总经理等职曾任建发集团法律事务部副总李玉鹏监事本科34经理等职王曦职工监事本科26任本公司职工监事风控稽查部文员任本公司党委委员副总经理等职曾任本公司贸易管理部总经理贸易管理总王志兵副总经理硕士54监等职副总经理任本公司副总经理董事会秘书等职曾任本公司财务部总经理财务总监等江桂芝本科52董事会秘书职许加纳副总经理硕士44任本公司副总经理等职曾任本公司财务部总经理财务总监等职任本公司副总经理等职曾任厦门建发纸业有限公司总经理本公司总经理助理程东方副总经理本科44等职任本公司副总经理等职曾任厦门建发物产有限公司总经理本公司总经理助理吕荣典副总经理本科45等职任本公司财务总监财务部总经理曾任建发物流集团有限公司财务总监厦门魏卓财务总监本科43建发纸业有限公司财务总监等职数据来源公司公告信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom142地产销售规模快速提升产品迭代升级21销售规模规模持续增长排名快速提升2022年调整周期增速保持韧性排名逆势提升2022年全年建发股份累计实现合同销售面积101033万平方米累计销售金额209725亿元2022年销售额同比小幅下降36但仍然优于同期全国销售额表现下跌2673根据克而瑞数据相较于其他龙头房企2022年建发股份全口径销售额建发房产联发集团下跌幅度相对较小均价方面2022年公司销售均价同比上升13一方面反映在区域布局方面2019年后重新聚焦高能级城市另一方面表明公司改善型为主的产品品质不断提升通过增强交付力与产品力品牌形象和溢价能力也获得市场认可在市场调整周期内价格保持较强韧性公司销售额市场占有率从2010年的015稳步提升至2022年的157图表12建发股份销售额增速长期保持超全国水平图表132022年销售面积回落幅度低于全国水平建发股份合同销售额亿元建发股份销售额同比建发股份合同销售面积建发股份销售面积同比全国销售额同比全国销售面积同比2500701400万平方米806020005012006040100030401500208001020100060000-10400500-20200-20-300-400-40资料来源Wind公司公告信达证券研发中心注建发股份子资料来源Wind公司公告信达证券研发中心公司建发房产和联发集团合并计算图表14行业调整周期中销售均价仍保持较高速度增长图表152022年建发股份销售额市占率提升至157销售均价元平同比建发股份合同销售额亿元建发股份合同销售额市占率450002530001571840000162025003500012014300001520001225000079101015002000006208049150005100006034030100000230230230250405000150165000020-5000资料来源公司公告信达证券研发中心资料来源Wind公司公告信达证券研发中心2018-2021年销售额增速整体平稳在头部房企中占据领先位置从销售额增速来看2010-2017年期间建发股份销售金额增速波动较大但期间复合增速达到2873领先于全国复合增速2017年后公司每年销售金额与销售面积同比增速继续超过全国平均增速水平在主要头部房企中公司销售稳定性也占据领先位置除2022年之外每年均保持较快增长请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom15图表16建发股份全口径销售额增速在百强房企中保持优势单位亿元统计年份20162017201820192020202120222023年1-8月建发股份47768586611141711231021581610增速4426295435-734保利发展22033150405047025028538545732990增速43291677-156万科地产36225239606963127011620342022463增速4516411-12-32-12中海地产19252014268833013634371029552114增速53323102-2017华润置地10801512210624302850315830132077增速4039151711-521碧桂园30905500728777157888758846431889增速783262-4-39-41招商蛇口7351126170522062780326829262061增速5351292618-1024绿城中国11361457156413542146266621281180增速287-135924-20-7龙湖集团8581560200724252706290120331231增速822921127-30-3滨江集团33061585011211364169115391133增速8638322224-922数据来源克而瑞信达证券研发中心注建发股份数据根据建发房产与联发集团相加得到22城市分布逐步形成全国化布局重点城市占有率提升秉持布局全国区域聚焦城市深耕战略持续扩大销售规模2014-15年三四线城市面临商品房较高库存压力公司2015年遵循立足厦门深入海西布局全国发展战略持续巩固省内三四线城市的优势地位并逐步进入高能级城市开展项目储备2017-2018年核心城市调控政策趋严棚改带动三四线楼市复苏2018年公司适时调整发展战略将布局全国提升至首位重点聚焦长三角华南等地区的高能级城市从2022年销售情况看公司坚持城市深耕战略卓有成效厦门福州等福建地区市占率基本保持稳定北京上海等高能级市场占比提升有力带动整体销售额快速增长深耕福建走向全国重点城市市占率持续增长根据公司2022年年报公司开展房地产开发业务已有数十年时间现已布局厦门上海杭州苏州无锡长沙成都等一二线城市和漳州莆田等公司在当地具备品牌美誉度及其他优势的三线城市形成一二三线城市强有力的互补优势根据中指院数据计算2021-2022年公司在厦门南昌无锡福州南宁漳州莆田六安的市占率超5其中厦门莆田漳州市占率较高分别为21142022年15792021年11152021年子公司建发房产在深耕厦门福州漳州莆田等省内城市的同时外拓主攻上海成都苏州等高能级城市子公司联发集团在省外积极尝试赣州江门镇江等具有一定潜力的三四线城市图表172022年建发股份在主要布局城市的市占率表现新房销售额亿元建发股份全口径销售额亿元建发股份全口径销售额市占率能级城市201820192020202120222018201920202021202220182019202020212022上海5098561568627283764326190127212004108132175278北京27713869418855554417--65165--016093147一线深圳3908451751934711-8118417019024015009-广州26753584461255053892-492012-010019036031厦门--12151687121913100256362258--210521462114成都31032986337942483593929248397029099072195269二线南宁1358151715811240885269386453188059243519595南昌----53817991156----1044请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom16南京193722093056383122040114410087000049143260394无锡--131315328982387212257--547796634苏州159019522461258622166155714955385283288191249贵阳----676--41820----293福州-1569159919621115549692956-310434150503宁波-31243412340220260001258-000000036286杭州1591153215093595-52543415992329352228441-长沙157415371788199112182530813218159198454162146重庆38543175281130301260354136389090129127125073漳州640698637664-5292874730854184441115-莆田287385379472-2916467568100842012141579-张家港3282833292941673135271679391246822551423六安-248212204110---27---120634三四线珠海651119814121628651-412196-030082115100常熟190314254327229--274--068200195太仓183214205483295116452520667502182508058富阳211257333335147---43---131206资料来源Wind中指数据信达证券研发中心注1新房销售额为各城市商品房销售额来自各地统计局2建发股份全口径销售额来自中指研究院图表182018年后聚焦一二线城市销售面积占比回升图表19深耕城市2022年产品均价普遍高于城市新房均价一二线城市三四线城市建发股份均价元平城市新房房价元平1007000090600008050000704000060503000040200003010000200100深耕城市普通城市资料来源中指数据信达证券研发中心资料来源Wind中指数据漳州市统计局莆田市统计局信达证券研发中心注深耕城市定义为市占率523主要产品差异化发展产品研发持续迭代2018年以来改善类产品重要性日益提升在此背景下建发股份长期深耕市场积累的良好口碑凸显人文特质的差异化住宅开发经验为公司带来了发展新机遇匠心产品打造差异化品牌竞争力住宅产品线不断完善根据我国家庭住房需求变化建发股份旗下子公司分别推出差异化的改善型产品形成相互补充的完善住宅产品线建发房产以建识东方发献大美为主张打造了王府中式禅境中式两类新中式产品联发集团以人文精神为指引凝炼定位于成长型幸福人文社区的悦系聚焦进阶型品质人文社区的臻系立基于精品艺术人文社区的嘉和系三大产品系产品研发持续迭代在王府中式禅境中式产品的基础上2022年公司又首推山水唐风新中式产品及新现代产品系列打造产品独特的吸引力和竞争力强化建发品牌的价值联发集团聚焦现代人文的品质生活关注新生代群体的需求转变首创的新厦门装饰风产品在厦门深圳等城市落地请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom17图表20建发房产主要产品线图表21联发集团主要产品线资料来源建发房产官网信达证券研发中心资料来源联发集团官网信达证券研发中心竣工交付保持稳健近年产品力继续提升2021年后中小房企信用事件频繁出现房企竣工交付能力备受市场关注2022年在行业调整疫情等因素影响下建发股份权益口径竣工面积仍然实现621的增长同期全国商品房竣工面积下降063建发股份子公司建发房产以改善型产品为主在克而瑞中国房企产品力TOP100榜单中的产品力排名逐年上升2022年以第14位的名次创下历史新高图表22建发股份竣工面积持续增长图表23建发房产品力排名持续提升建发股份建发同比全国同比建发房产产品力排名1200万平0145010100019200800303840-506005060400-1007084200-15080900-200100201820192020202120222019202020212022资料来源Wind国家统计局信达证券研发中心资料来源克而瑞中国房企产品力TOP1002019-2022年信达证券研发中心注联发集团未上榜请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom183土地投资拿地规模行业领先仍存补库空间31投资强度2022年以来销售高增积极补充土储2018年以来建发股份权益拿地金额稳中有升2023年1-8月累计权益拿地金额略超2020年同期从公司公告的拿地权益金额来看联发集团拿地金额保持稳定建发房产权益拿地金额保持较快增长2021年达到932亿元2023年1-8月建发股份累计权益拿地金额为424亿元略超2020年同期在行业土地购置和开发投资增速偏弱的背景下我们认为公司仍然保持较高的土地投资金额有望继续巩固土储规模2021年以后建发房产新增土地货值排名持续上升根据克而瑞统计2021-2022年公司新增土地货值排名从第12位上升至第10位2023年1-8月排名进一步升至第4位在销售表现具备韧性的条件下我们认为今年下半年公司或继续补充土地储备或为未来销售与业绩提供有力支撑图表24建发股份权益拿地金额稳中有升图表252023年1-8月权益拿地金额略超2020年同期建发房产权益拿地金额联发集团权益拿地金额20202021202220231000932亿元800亿元80069760058060040034140020715220011814512320078001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20182019202020212022资料来源公司公告信达证券研发中心资料来源中指研究院信达证券研发中心图表262021年以后建发房产新增土地货值排名持续上升2023年1-82022年新增2021年新增名名名房企简称月新增土地房企简称土地货值亿房企简称土地货值亿次次次货值亿元元元1华润置地182881保利发展2514801碧桂园583322万科地产132362华润置地2393802保利发展399513保利发展117013中海地产1787003万科地产394034建发房产102064万科地产1716204中海地产337205绿城中国100705滨江集团1543205绿城中国306436滨江集团87576招商蛇口1466806龙湖集团288077招商蛇口76267越秀地产1162407华润置地284348中海地产75028绿城中国1036008招商蛇口241449中国铁建66339中国铁建944009新城控股2164910龙湖集团630010建发房产9085010中国金茂2017711越秀地产591111广州地铁7479011融创中国1947612华发股份424612华发股份7176012建发房产1766613长隆集团408013深圳地铁6740013旭辉集团1698514中国金茂339614龙湖集团6706014越秀地产1666315保利置业295615中信泰富6603015中国铁建1562116伟星房产285616中国金茂4887016金地集团1491517广州城投283617国贸地产4297017卓越集团1296618中建玖合264218中交房地产4172018融信集团1183219大家房产208119伟星房产4108019中梁控股1164020碧桂园205820中建东孚4033020绿地控股11397资料来源克而瑞信达证券研发中心请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom192018-2020年拿地强度上升随后有所回落金额强度保持在50左右2018年到2022年公司整体保持积极稳健的顺周期拿地节奏销售额增速上行期加大投资强度2018年后建发房产销售额反超联发集团在投资强度方面保持积极2021年之后在稳健经营的政策导向下公司土地投资强度小幅回落保持一定投资力度的同时有助于提高经营的财务稳健性2022年克而瑞统计百强房企拿地金额强度下降至18全行业土地投资收缩的背景下公司权益拿地金额与拿地面积强度分别保持在4547的较高水平图表272022年权益拿地金额强度回落图表282021-22年拿地面积强度回落权益拿地金额权益销售金额权益拿地面积权益销售面积拿地面积强度拿地金额强度右轴权益销售金额同比右轴1200152000亿元100亿元135798210001286815006610765508001045944060010002204004705500-112000-500002018201920202021202220182019202020212022资料来源公司公告信达证券研发中心资料来源公司公告信达证券研发中心32拿地布局2016年后全国布局加速兼顾高能级与下沉市场2010-2015年以区域经营为主2016年后加快全国化脚步从拿地城市数量来看根据中指院统计2010-15年建发股份拿地布局城市不足5个2014年在厦门漳州上海苏州拿地2015年公司仅在泉州和苏州拿地区域化拿地布局波动较大也不利于业绩稳定2014年12月建发集团通过下属全资子公司益能国际协议收购西南环保75的股权西南环保主要在广西南宁从事地产开发及运营业务2016年西南环保更名为建发国际集团建发集团地产业务实现借壳上市2016年后拿地城市数量明显增多全国化脚步加快图表292021年后一线与二线城市拿地建面占比提升图表302016年后开启全国化布局一线城市拿地建面占比二线城市三线城市一线拿地城市数量二线三线10045个2627404048473575515555506268302425501001620706238141510839950455262530434010214281199107102250221389115115333230240412400资料来源中指研究院信达证券研发中心注截至20238资料来源中指研究院信达证券研发中心注截至20238请阅读最后一页免责声明及信息披露httpwwwcindasccom20