2023H1业绩同比-30%、略低于预期，报告期末预收账款+21%。公司发布2023年中报，2023H1公司实现营收3,834.3亿元，同比+4.8%；归母净利润19.2亿元，同比-29.6%；每股收益0.56元，同比-34.1%。公司营收表现稳健，分业务看，供应链运营分部、房地产分部营收分别同比+3.2%、+25.8%；归母净利润同比减少8.1亿元，其中供应链、房地产分部分别同比减少4.4亿元、减少3.7亿元，同比-20.7%、-59.8%。供应链分部业绩减少源于大宗商品价格波动导致利润回落，同时上年同期收购建发新胜浆纸控制权产生并购收益，贡献业绩1.15亿元，本期无此事项；地产分部业绩减少源于地产结转项目毛利率回落，子公司联发集团上年同期处置部分宏发股份取得收益0.79亿元，本期无此事项。
　　23H1公司综合毛利率2.8%，同比-0.1pct；期间费率1.6%，同比+0.3pct；净利率0.8%，同比-0.3pct。此外，公司投资收益5.3亿元，同比+317%；公允价值变动收益-2.0亿元，同比-138%。至23H1末，预收账款（含合同负债）3,047亿元，同比+21%；预收账款规模可观，公司有望进入结算高峰期。
　　房地产：结算利润率触底、销售持续好转，拿地力度积极。公司公告，23H1公司地产分部营收329亿元，同比+25.8%；净利润16.3亿元，同比-15.6%；归母净利润2.5亿元，同比-59.8%；地产分部毛利率15.0%，同比-0.7pct；净利率5.0%，同比-2.4pct。2023H1公司实现销售金额1,244亿元，同比+51.1%；其中子公司建发房产销售金额942亿元，同比+39.6%。公司在一二线城市权益销售额占比84%。在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性。23H1建发房产销售额全国排行第9名，同比提升7名，实现逆境中的弯道超车。投资方面，23H1拿地金额721亿元，同比+14%；拿地面积524万平，同比+47%；拿地/销售金额比58%、拿地/销售面积比97%。
　　公司在一二线拿地金额占比超87%，重点布局在上海、厦门、北京、杭州等核心城市。截至23H1末，公司土储规模2,347万方，对应货值3,548亿元，同比分别-13%、-14%。
　　公司在一二线未售土储货值占比超70%，较22年末提升2.4pct。
　　供应链：23H1营收同比+3%、业绩同比-21%。公司公告，23H1供应链分部营收3,505亿元，同比+3.2%，净利润15.9亿元，同比-29.7%；归母净利润16.7亿元，同比-20.7%。
　　供应链分部毛利率1.7%，净利率0.5%，同比均-0.2pct。在国际业务方面，公司23H1实现进出口和国际贸易总额超198亿美元，同比+7%，占供应链业务比重41%。公司供应链业务持续深化专业化、国际化经营战略，聚焦核心品类、聚焦客户需求，叠加当前大宗交易仍处于景气度高位，公司供应链盈利能力企稳。
　　投资分析意见：业绩略低于预期，销售拿地表现靓眼，维持“买入”评级。建发股份作为厦门国企，主营供应链运营及房地产两大业务，供应链营收增速可观，地产销售跨越式高增，预计公司业绩将进入集中释放期。考虑到房地产利润率下滑、供应链量价承压，我们下调23-25年归母净利润预测为59.4、66.3、76.5亿元（原值69.5、77.7、89.6亿元），对应23/24PE仅为5.7X/5.1X，我们看好公司将凭借房地产和供应链业务的双轮驱动、实现双重高增，维持目标价为19.73元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，关注《诉讼事项进展公告》、《关于对厦门建发股份有限公司时任总经理林茂予以监管警示的决定》、《关于向原股东配售股份并在主板上市申请收到上海证券交易所审核问询函的公告》、《关于对厦门建发股份有限公司重大资产购买报告书(草案)的信息披露的问询函回复的公告》等公告