核心观点：
　　低基数下23Q3收入及业绩双位数增长。公司发布23Q3业绩，1-9月实现收入1174.1亿元，同比-3.2%，三季度收入282.5亿元，同比+61.2%，1-9月实现经营溢利226.0元，同比-13.5%，同比不含股权收购收益口径的经营溢利+5.9%，三季度经营溢利35.3亿元，同比+77.1%。从经营利润率来看，1-9月累计为19.2%，低于去年同期2.3pct，若不考虑去年股权收购收益，则高于去年同期1.7pct。
　　销售排名行业前三。根据公司经营公告及克而瑞，1-9月中海（集团）销售2390亿元，同比+18.7%，全口径销售排名第三位，较2022年上升2位，其中中海发展贡献2045.8亿元，同比+19.1%，三季度贡献503亿元，同比-7%，三季度均价3.2万/平，为历史新高。
　　三季度加大投资，聚焦核心资产。根据公司经营公告，中海发展1-9月拿地金额695亿元，拿地力度34%，三季度拿地316.2亿元，拿地力度63%。中海发展前三季度共在16城市进行投资，其中深圳、广州、南京、杭州、厦门、天津、香港7个城市投资占比达到86%，拿地毛利率32.2%，高于22年全年0.4pct。根据中指院，10月公司联合西岸以底价获取240亿元徐汇地块，进一步提高一线城市货量占比。
　　盈利预测与投资建议。我们预计公司23-24年核心净利润分别为253亿元、296亿元，同比分别+3.8%、+16.9%，对应5.9xPE、5.1xPE。合理价值方面，我们维持公司合理价值25.87港元/股的判断不变，对应23H1每股归母净资产PB为0.7x，维持“买入”评级。
　　风险提示。行业景气度影响公司去化情况；投资端谨慎，规模增长不及预期；未来利润率的波动。
　　

研究报告全文：TablePage公告点评房地产证券研究报告广发TableTitle地产海外中国海外发展公司评级TableInvest买入当前价格1490港元00688HK合理价值2587港元前次评级买入结算与投资质量优于行业销售保持行业前三报告日期2023-10-26TableSummary相对市场TablePicQuote表现核心观点低基数下23Q3收入及业绩双位数增长公司发布23Q3业绩1-9月50实现收入11741亿元同比-32三季度收入2825亿元同比376121-9月实现经营溢利2260元同比-135同比不含股权24收购收益口径的经营溢利59三季度经营溢利353亿元同比11从经营利润率来看月累计为低于去年同期-27711-9192102212220223042306230823102323pct若不考虑去年股权收购收益则高于去年同期17pct-15销售排名行业前三根据公司经营公告及克而瑞1-9月中海集团中国海外发展恒生指数销售亿元同比全口径销售排名第三位较年上23901872022升2位其中中海发展贡献20458亿元同比191三季度贡献分析师TableAuthor郭镇503亿元同比-7三季度均价32万平为历史新高SAC执证号S0260514080003三季度加大投资聚焦核心资产根据公司经营公告中海发展1-9月SFCCENoBNN906拿地金额695亿元拿地力度34三季度拿地3162亿元拿地力021-38003639度63中海发展前三季度共在16城市进行投资其中深圳广州guozgfcomcn南京杭州厦门天津香港7个城市投资占比达到86拿地毛分析师乐加栋利率322高于22年全年04pct根据中指院10月公司联合西SAC执证号S0260513090001岸以底价获取240亿元徐汇地块进一步提高一线城市货量占比021-38003642盈利预测与投资建议我们预计公司23-24年核心净利润分别为253lejiadonggfcomcn亿元296亿元同比分别38169对应59xPE51xPE分析师邢莘合理价值方面我们维持公司合理价值2587港元股的判断不变对SAC执证号S0260520070009应23H1每股归母净资产PB为07x维持买入评级021-38003638风险提示行业景气度影响公司去化情况投资端谨慎规模增长不及xingshengfcomcn预期未来利润率的波动请注意乐加栋邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动盈利预测TableDocReportTableFinance2021A2022A2023E2024E2025E相关研究营业收入百万元242241180322187727219400261889广发地产海外中国海外2023-09-19增长率30-2641719发展00688HK竣工影响百万元EBITDA4320128969293133619443076业绩释放核心净利率企稳归母净利润百万元4015523265284553289538797广发地产海外中国海外2023-04-04增长率-9-42221618发展00688HK发挥优势EPS元股367213260301354市盈率x3764534539兑现成长竣工减值影响业ROE127789绩表现EVEBITDAx346517510413347数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心TableContacts识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明19TablePageText中国海外发展公告点评一低基数下23Q3收入及业绩双位数增长中国海外发展发布23Q3业绩根据三季报1-9月实现收入11741亿元同比-32三季度收入2825亿元同比61222年同期结算体量基数低单季度结算体量介于19Q320Q3年之间1-9月实现经营溢利2260元同比-135同比不含股权收购收益口径的经营溢利59三季度经营溢利353亿元同比771从经营利润率来看1-9月累计为192低于去年同期23pct若不考虑去年股权收购收益则高于去年同期17pct23Q3单季度为125较上半年有所回落图1中国海外发展单季度经营溢利及增速300100802506040200201500-20100-40-6050-800-10018Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q3单季度经营溢利亿元同比右数据来源公司年报及季报广发证券发展研究中心图2单季度经营溢利对应利润率情况450400350300250200150100500019Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q3经营利润率累计经营利润率单季数据来源公司年报及季报广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明29TablePageText中国海外发展公告点评二23年前三季度中海地产销售排名行业前三全口径销售排名行业前三根据公司经营公告及克而瑞1-9月中海集团销售2390亿元同比187全口径销售排名第三位较2022年上升2位其中中海发展中海宏洋分别贡献204583445亿元同比分别191168单季度表现来看集团中海发展中海宏洋分别销售58950385亿元同比分别-6-7-2价格方面中海发展23Q3单季度销售均价上升至32万平同比27为历史新高表1全口径销售金额排行榜201320142015201620172018201920202021202223Q1-31万科A万科A万科A中国恒大碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园保利发展2绿地控股绿地控股中国恒大万科A万科A万科A万科A中国恒大万科A保利发展万科A3万达集团万达集团绿地控股碧桂园中国恒大中国恒大中国恒大万科A融创中国万科A中海地产4保利地产中国恒大万达集团绿地控股融创中国融创中国融创中国融创中国保利发展华润置地华润置地5中海地产保利地产中海地产保利地产保利地产保利地产保利地产保利发展中国恒大中海地产招商蛇口6碧桂园碧桂园保利地产中海地产绿地控股绿地控股绿地控股中海地产中海地产招商蛇口碧桂园7中国恒大中海地产碧桂园融创中国中海地产中海地产中海地产绿地控股招商蛇口金地集团建发股份8华润置地世茂集团华润置地华夏幸福龙湖集团新城控股新城控股世茂集团华润置地建发股份龙湖集团9世茂集团华润置地融创中国绿城中国华夏幸福华润置地世茂集团华润置地绿地控股绿城中国绿城中国10绿城中国融创中国华夏幸福万达集团华润置地龙湖集团华润置地招商蛇口龙湖集团龙湖集团滨江集团11融创中国富力地产绿城中国华润置地绿城中国世茂集团龙湖集团龙湖集团金地集团融创中国金地集团12龙湖集团绿城中国世茂集团金地集团金地集团招商蛇口招商蛇口新城控股世茂集团中国金茂越秀地产13金地集团华夏幸福金地集团龙湖集团新城控股华夏幸福阳光城金地集团绿城中国滨江集团中国金茂14中信地产龙湖集团招商蛇口招商蛇口招商蛇口阳光城金地集团旭辉集团旭辉集团绿地控股华发股份15招商蛇口招商蛇口龙湖集团新城控股旭辉集团旭辉集团旭辉集团中国金茂中国金茂中国铁建绿地控股16富力地产金地集团富力地产世茂集团世茂集团金地集团中南置地金科股份新城控股越秀地产中国铁建17华夏幸福雅居乐雅居乐首开股份泰禾集团绿城中国金科集团中南建设建发股份旭辉集团融创中国18雅居乐远洋集团远洋集团旭辉集团中南置地中南置地中国金茂阳光城中南建设华发股份新城控股19远洋集团九龙仓中国铁建富力地产阳光城富力地产中梁控股绿城中国金科股份新城控股旭辉集团20中国中铁金科集团荣盛发展鲁能集团正荣集团泰禾集团华夏幸福中梁控股阳光城远洋集团中交地产数据来源克而瑞公司经营公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明39TablePageText中国海外发展公告点评三三季度加大投资聚焦核心资产三季度加大补货力度根据公司经营公告1-9月中海集团拿地金额7606亿元金额口径拿地力度32权益比例92较22年上升15pct中国海外发展1-9月拿地金额695亿元拿地力度34三季度拿地3162亿元单季度拿地力度上升至63聚焦核心优质资产中海发展前三季度共在16城市进行投资其中深圳149亿元广州148亿元南京74亿元杭州65亿元厦门63亿元天津51亿元香港45亿元7个城市投资占比达到86资源聚焦核心城市拿地毛利率322高于22年全年04pct根据中指院在10月进行的上海土拍中公司联合西岸以底价获取240亿元徐汇地块住宅商业科研用地可售部分货值约380亿元自持商业面积313万方进一步提高一线城市货量占比图3中国海外发展不含宏洋单季度拿地金额及拿地力度600120500100400803006020040100200018Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q3单季度拿地金额亿元单季度拿地力度右累计拿地力度右数据来源公司年报及季报广发证券发展研究中心表2中国海外发展不含宏洋拿地金额占比201520162017201820192020202120222023Q1-3一线56426456035315153二线418962513549554347三四线371244161450东部316930351216241626中西部25221511195131北部57222282634283615南部102021172128443552港澳0466303007数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明49TablePageText中国海外发展公告点评表3中国海外发展不含宏洋拿地金额城市分布单位亿元城市进入年份分线区域2015201620172018201920202021202223Q1-3深圳20051南部9001310438127106149广州20051南部0040134855312127148南京20052东部6018139560401031474杭州20062东部00056170102065厦门20112南部830330391815513963天津20072北部00373541471113551香港20051港澳0187470447360045北京20051北部185014119720827117735628石家庄20192北部000028180017青岛20072东部7056301901917宁波20052东部04549854505711苏州20052东部716833736205508成都20052中西部70961519190718大连20072北部00281649230104南昌20112东部436017065134长春20052北部0957492342902其他602364654293377403942610合计347407124611931485135813791107695数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心表4中国海外发展23年10月竞得上海徐汇区202310301地块详请商业自持商业可售编号性质土地面积容积率计容建面商品住宅租赁住房自持比例面积面积万方万方万方万方万方万方188N-F-04普通商品房用地53251321320188N-F-05科研设计用地06804747100188N-U-04租赁住房办公商业用地168113232802085198-A-03租赁住房用地10323333100198-A-04普通商品房用地292677770198-C-02商业办公用地211212521856674合计13550673209653138656数据来源中指院广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明59TablePageText中国海外发展公告点评四盈利预测和投资建议低基数下公司三季度收入及利润实现高增长盈利能力优于行业我们预计公司23-24年归母净利润分别为285亿元329亿元核心净利润分别为253亿元296亿元同比分别38169对应59xPE51xPE合理价值方面我们维持公司合理价值2587港元股的判断不变对应23H1每股归母净资产PB为07x维持买入评级五风险提示一行业景气度影响公司去化情况需求端政策推进速度不达预期景气度保持低位影响公司后续推货节奏二投资端谨慎规模增长不及预期在市场景气度弱复苏的背景下公司投资标准趋严规模增长或不及预期三未来利润率的波动在行业格局稳定之前利润率水平或有变化景气度过热或市场促销因素都会使得毛利率再次承压识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明69TablePageText中国海外发展公告点评资产负债表TableFinanceDetail单位百万元现金流量表单位百万元至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E流动资产64895766440083259510196221197825经营活动现金流22565-10518-88719328193货币资金130956110306122136140456161524净利润6313036007284553289538797应收及预付2951124658307653778845864折旧摊销408667787795803存货450620488813621987779671928729营运资金变动-40973-47193-30129-33498-11407其他流动资产3787040622577086170861708其它-14465-8140-8301-1192-1172非流动资产220950248854262807277511294617投资活动现金流-8925-6175000长期股权投资4057143410463624951554565资本支出-7606328-8301-1192-1172固定资产55247086715672287300投资变动2066-2293000无形资产5656565656其他14426-20732101819320-5952其他长期资产174798198302209232220712232695筹资活动现金流27555-420334230340909716资产总计869907913254109540212971331492442银行借款507221567000流动负债293901281151433034588959732930股权融资-1192610000短期借款44620393577461499093100128其他-17010-20046-13213-14770-15668应付及预收109391102032106337110986116439现金净增加额22525-20731118291832021068其他流动负债139889139762252083378880516363期初现金余额110469130956110306122136140456非流动负债218900259005258999269811279875期末现金余额130956110306122136140456161524长期借款197302231028230001239613248294其他非流动负债2159827977289983019831581负债合计5128005401566920338587701012805股本7403474035740357403574035其他股权工具-----资本公积及留存收益269527280444308899341794380591归属母公司股东权益343560354480382934415830454627主要财务比率少数股东权益1354618618204342253425010至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E负债和股东权益869907913254109540212971331492442成长能力营业收入增长3038-255641116871937营业利润增长-878-4296401717291967归母净利润增长-854-4206223115611794获利能力利润表单位百万元毛利率23542129217923022316至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E净利率16581290151614991481营业收入242241180322187727219400261889ROE1169656743791853营业成本185215141928146817168893201229ROIC233136128145165销售费用37783919380343665014偿债能力管理费用31912603314636134150资产负债率589591632662679财务费用8661057114619162698净负债比率311429452452390其他经营收益102533010133161395214618流动比率22082363192317311634投资净收益36862181434146367427速动比率675625486407367营业利润6313036007504725920070845营运能力利润总额6313036007504725920070845总资产周转率286202187183188所得税2006811451202012420529571应收账款周转率84936658677464016261净利润4306224556302713499541273存货周转率408302264241236少数股东损益29061291181621002476每股指标元归属母公司净利润4015523265284553289538797每股收益367213260301354EBITDA4320128969293133619443076每股经营现金流206-096-008002258EPS元367213260301354每股净资产314324350380415估值比率PE3764534539PB0404040403EVEBITDA3552514135识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明79TablePageText中国海外发展公告点评广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资深分析师上海财经大学应用统计硕士2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心谢淼资深分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧高级研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬高级研究员澳大利亚国立大学会计学硕士2022年加入广发证券发展研究中心胡正维高级研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦476001号太平金融大厦街2号月坛大厦18层北路429号泰康保险李宝椿大厦29及30楼31层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露重要TableImportant声明Notices识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明89TablePageText中国海外发展公告点评广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系因此投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或者口头承诺均为无效本报告署名研究人员联系人以下均简称研究人员针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容在此声明1本报告的全部分析结论研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点并不代表广发证券的立场2研究人员的部分或全部的报酬无论在过去现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论研究观点具有直接或间接的联系研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量客户评价工作量等多种因素确定其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务本报告仅面向经广发证券授权使用的客户特定合作机构发送不对外公开发布只有接收人才可以使用且对于接收人而言具有保密义务广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户在特定国家或地区传播或者发布本报告可能违反当地法律广发证券并未采取任何行动以允许于该等国家或地区传播或者分销本报告本报告所提及证券可能不被允许在某些国家或地区内出售请注意投资涉及风险证券价格可能会波动因此投资回报可能会有所变化过去的业绩并不保证未来的表现本报告的内容观点或建议并未考虑任何个别客户的具体投资目标财务状况和特殊需求不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议本报告发送给某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险独立行使投资决策并独立承担相应风险本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠但广发证券不对其准确性完整性做出任何保证报告内容仅供参考报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任除非法律法规有明确规定客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策如有需要应先咨询专业意见广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表广发证券的立场广发证券的销售人员交易员或其他专业人士可能以书面或口头形式向其客户或自营交易部门提供与本报告观点相反的市场评论或交易策略广发证券的自营交易部门亦可能会有与本报告观点不一致甚至相反的投资策略报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断可随时更改且无需另行通告广发证券或其证券研究报告业务的相关董事高级职员分析师和员工可能拥有本报告所提及证券的权益在阅读本报告时收件人应了解相关的权益披露若有本研究报告可能包括和或描述呈列期货合约价格的事实历史信息信息请注意此信息仅供用作组成我们的研究方法分析中的部分论点依据证据以支持我们对所述相关行业公司的观点的结论在任何情况下它并不明示或暗示与香港证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