投资要点：物业开发下滑影响收入增速。2023年上半年，公司实现主营业务收入891.60亿元，同比下滑14.10%。其中，物业开发收入859.14亿元，同比下滑14.81%；物业投资收入24.31亿元，同比下降0.35%；其他业务收入8.14亿元，同比上升62.72%。2023年上半年，公司归母净利润为134.9亿元，核心股东应占溢利为138.2亿元，每股基本盈利为1.23元。公司归属母公司股东权益为3638.9亿元，半年股本回报率为3.8%。董事局宣布派发截至二零二三年六月底六个月中期股息每股港币35仙。销售表现回暖，现金流管理为核心。2023年上半年，公司合约物业销售额为1801.8亿元，同比上升30.1%，
　　销售楼面面积为804万平，同比上升28.3%。2023年上半年，公司坚持以现金流管理为中心，加强销售回款，其中北京、广州、厦门、长沙、济南、天津、成都及西安的销售回款均超过40亿元。
　　存量土储充足，拿地聚焦一线。2023年上半年，公司于中国内地11个城市合共收购13幅土地，新增总楼面面积为190万平，实际权益面积为188万平，总地价为378.8亿元，权益地价为377.3亿元，新增货值641.8亿元。2023年上半年，北上广深四个一线城市的新增货值在公司新增货值中占比44.7%。公司密切追踪相关并购机会。截止2023年上半年底，集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备为3917万平，实际权益为3295万平。
　　投资物业轻重结合，商业收入同比增长。2023年上半年，公司实现投资物业租金收入24.3亿元；实现商业物业收入29.5亿元，同比增长11.3%。2023年上半年，集团系列公司十个商业物业投入运营，合计建筑面积73万平，实现商业规模较快增长。公司以轻资产模式输出管理，上半年新签约管理三个外部商业物业，截止2023年上半年底累计管理外部商业物业115万平。
　　评级稳定现金充裕，有息债务规模下降。截止2023年上半年底，公司流动资产净值为3622.3亿元，流动比率为2.2倍，净借贷比率为37.7%，在手现金为1142.1亿元。三大国际机构给予公司行业领先及稳定的信用评级，惠誉A-╱稳定、穆迪Baa1╱稳定、及标准普尔BBB+╱稳定。2023年上半年，公司境内外债务资金流入合共364.5亿元，提早或到期归还债务582.4亿元。
　　投资建议：“优于大市”。我们预测公司2023-2024年EPS约为2.29元和2.58元。我们给予公司2023年10-12倍PE估值，对应合理价值区间为每股22.9-27.48元，换算为每股24.62-29.55港元（汇率：1港元=0.93人民币），给予公司“优于大市”评级。
　　风险提示：面临行业下行风险。

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告中国海外发展0688公司半年报2023年09月07日TableInvestInfo投资评级优于大市维持土储优质销售回暖财务稳健评级领先股票数据TableSummary09TableStockInfo月06日收盘价元1758投资要点52周股价波动元1407-2286总股本亿股109总市值亿港元1924物业开发下滑影响收入增速2023年上半年公司实现主营业务收入89160相关研究亿元同比下滑1410其中物业开发收入85914亿元同比下滑1481TableReportInfo中海外发展年报点评行业地位持续提升物业投资收入2431亿元同比下降035其他业务收入814亿元同比重点区域聚焦土储20220826上升62722023年上半年公司归母净利润为1349亿元核心股东应中海外发展年报点评新增土储结构均好占溢利为1382亿元每股基本盈利为123元公司归属母公司股东权益为融资优势价值明显2022040336389亿元半年股本回报率为38董事局宣布派发截至二零二三年六市场表现月底六个月中期股息每股港币35仙TableQuoteInfo销售表现回暖现金流管理为核心2023年上半年公司合约物业销售额为18018亿元同比上升301销售楼面面积为804万平同比上升2832023年上半年公司坚持以现金流管理为中心加强销售回款其中北京广州厦门长沙济南天津成都及西安的销售回款均超过40亿元存量土储充足拿地聚焦一线2023年上半年公司于中国内地11个城市合共收购13幅土地新增总楼面面积为190万平实际权益面积为188万沪深300对比1M2M3M平总地价为3788亿元权益地价为3773亿元新增货值6418亿元绝对涨幅-151-76-452023年上半年北上广深四个一线城市的新增货值在公司新增货值中占比相对涨幅-60-23-26447公司密切追踪相关并购机会截止2023年上半年底集团系列公司资料来源海通证券研究所不含中海宏洋土地储备为3917万平实际权益为3295万平TableAuthorInfo投资物业轻重结合商业收入同比增长2023年上半年公司实现投资物业租金收入243亿元实现商业物业收入295亿元同比增长1132023年上半年集团系列公司十个商业物业投入运营合计建筑面积73万平实现商业规模较快增长公司以轻资产模式输出管理上半年新签约管理三个外部商业物业截止2023年上半年底累计管理外部商业物业115万平评级稳定现金充裕有息债务规模下降截止2023年上半年底公司流动资产净值为36223亿元流动比率为22倍净借贷比率为377在手现金为11421亿元三大国际机构给予公司行业领先及稳定的信用评级惠誉分析师涂力磊A-稳定穆迪Baa1稳定及标准普尔BBB稳定2023年上半年Tel02123219747公司境内外债务资金流入合共3645亿元提早或到期归还债务5824亿元Emailtll5535haitongcom证书S0850510120001投资建议优于大市我们预测公司2023-2024年EPS约为229元和258元我们给予公司2023年10-12倍PE估值对应合理价值区间为每股229-2748元换算为每股2462-2955港元汇率1港元093人民币给予公司优于大市评级风险提示面临行业下行风险主要财务数据及预测TableFinanceInfo202120222023E2024E2025E营业收入百万元2425363018032157201358212258960025713840-YoY296-257117122138净利润百万元401554232647250358281946319973-YoY-85-42176126135全面摊薄EPS元367213229258292毛利率235213212213214净资产收益率11766728499资料来源公司年报2021-2022海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究中国海外发展06882一物业开发下滑影响收入增速2023年上半年公司实现主营业务收入89160亿元同比下滑1410其中物业开发收入85914亿元同比下滑1481物业投资收入2431亿元同比下降035其他业务收入814亿元同比上升62722023年上半年公司归母净利润为1349亿元核心股东应占溢利为1382亿元每股基本盈利为123元公司归属母公司股东权益为36389亿元半年股本回报率为38董事局宣布派发截至二零二三年六月底六个月中期股息每股港币35仙2023年上半年联营和合营项目为公司贡献净利润达129亿元主要联营公司中海宏洋录得合约物业销售金额2594亿元其收入为2717亿元及股东应占溢利为172亿元表1公司利润表对比单位百万元1H20221H2023YOY2022一主营业务收入103789168915973-141018032157二营业成本79442816900465-131414192802毛利24346342015508-17223839355其他营业收入55181000-000营业开支327112340094397882682其中销售费用174028187127753391915管理费用153084151595-097260261三营业利润21627031675414-22532956673加财务收入000000-231549减财务费用5261154826421105673加权益性投资损益155672129304-1694218139非经营项目损益其他非经营性损益250420231625-751300004四除税前利润25161841981517-21253600693减所得税756807560376-25961145076五合并报表净利润17593771421141-19222455617少数股东损益8508372163-1519129143六归属于母公司所有的净利润16742941348978-19432326475七每股收益全面摊薄每股收益153123-1943213资料来源2023年中期业绩公告Wind海通证券研究所二销售表现回暖现金流管理为核心2023年上半年公司合约物业销售额为18018亿元同比上升301销售楼面面积为804万平同比上升2832023年上半年公司坚持以现金流管理为中心加强销售回款其中北京广州厦门长沙济南天津成都及西安的销售回款均超过40亿元图1近年来公司合约销售额情况图2近年来公司合约销售面积情况资料来源公司2018-2022年年报23年中期业绩公告海通证券研究所资料来源公司2018-2022年年报23年中期业绩公告海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究中国海外发展06883三存量土储充足拿地聚焦一线2023年上半年公司于中国内地11个城市合共收购13幅土地新增总楼面面积为190万平实际权益面积为188万平总地价为3788亿元权益地价为3773亿元新增货值6418亿元2023年上半年北上广深四个一线城市的新增货值在公司新增货值中占比447公司密切追踪相关并购机会截止2023年上半年底集团系列公司合计土地储备达到6096万平其中集团系列公司不含中海宏洋土地储备为3917万平实际权益为3295万平主要联营公司中海宏洋新增土地储备47万平截止2023年上半年底中海宏洋土地储备为2179万平实际权益为1834万平2023年上半年公司于一线和强二线城市新增10宗土地总购地金额达297亿元占比78对应货值507亿元占比79其中一半以上新增土地为零溢价或低溢价获取集团系列公司不含中海宏洋于一线含香港和强二线城市土储总发展面积2760万平对应货值占总土储的81图3公司2023年上半年新增货值地区分布不含中海宏洋图4公司2023年上半年总货值地区分布不含中海宏洋资料来源公司2023年中期业绩简报海通证券研究所资料来源公司2023年中期业绩简报海通证券研究所四投资物业轻重结合商业收入同比增长2023年上半年公司实现投资物业租金收入243亿元其中写字楼租金收入为165亿元购物中心租金收入为70亿元2023年上半年公司实现商业物业收入295亿元同比增长1132023年上半年集团系列公司十个商业物业投入运营包括三座写字楼四座购物中心三栋长租公寓合计建筑面积73万平方米实现商业规模较快增长公司以轻资产模式输出管理上半年新签约管理三个外部商业物业涵盖写字楼购物中心及长租公寓截止2023年上半年底累计管理外部商业物业115万平方米新项目顺利入市和轻资产管理业务较快发展共同推动商业物业收入增长五评级稳定现金充裕有息债务规模下降截止2023年上半年底公司流动资产净值为36223亿元流动比率为22倍净借贷比率为377在手现金为11421亿元三大国际机构给予公司行业领先及稳定的信用评级惠誉A-稳定穆迪Baa1稳定及标准普尔BBB稳定2023年上半年公司境内外债务资金流入合共3645亿元提早或到期归还债务5824亿元上半年公司有息借贷有所下降有效控制了各项资金成本截止2023年上半年底公司总借贷为25155亿元其中一年内到期的借贷为4786亿元占总借贷的190请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究中国海外发展06884表2公司资产负债表现金流量表和其他核心财务数据分析1H20221H2023Ppt2022毛利率23462261-0852129归母净利率16131513-1001290资产负债率58955832-0635915百万元1H20221H2023YOY2022总资产903635079208402819091325413归母净资产352807793638940831435447971现金及现金等价物1244669911421371-82410970902资料来源2023年中期业绩公告Wind海通证券研究所图5近年来公司负债水平总体保持稳定图6近年来公司销售毛利率有所下降资料来源Wind海通证券研究所资料来源Wind海通证券研究所五投资建议维持优于大市评级我们预测公司2023-2024年EPS约为229元和258元我们给予公司2023年10-12倍PE估值对应合理价值区间为每股229-2748元换算为每股2462-2955港元汇率1港元093人民币给予公司优于大市评级表3可比公司估值表均为人民币计价总市值EPS元PE倍代码简称亿港元20222023E2024E20222023E2024E2007HK碧桂园341-026023023-3824374371109HK华润置地24533944404857106355770960HK龙湖集团1180408359373357405390000002SZ万科A1582195191197727743720均值353555531注收盘价为2023年9月6日价格EPS为Wind一致预期资料来源Wind海通证券研究所风险提示公司面临行业下行风险请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究中国海外发展06885财务报表分析和预测利润表单位人民币百万元资产负债表单位人民币百万元2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E营业总收入180322201358225896257138现金及现金等价物109709120435132500130023金融资产及短期投主营业务收入180322201358225896257138资5037513752385339增长率-256117122138应收款项合计47496459994376542251营业成本141928158764177788202055存货488813479647471158457665销售收入787788787786其他流动资产13345178822407332883毛利38394425944810855084流动资产664400669101676735668161其他收入0000总资产728726725719-1000增长率固定资产净值49456718876711156营销费用3919422945185143权益性投资3306924941168138685销售收入22212020长期投资类190445200445210445220445行政管理费用2603322236144114商誉及无形资产1763184119161986销售收入14161616租赁土地434434434434研发费用0000其他非流动资产18198181981819818198销售收入00000000非流动资产248854252578256573260904其他费用2305115312681395总资产272274275281销售收入13060605资产总计913254921678933308929065利息费用-1259-716-802-845短期借款30558126612197686234223销售收入-07-04-04-03应付款项合计82111765437142967649权益性投资损益2181748504261金融负债0000除税前利润61191205应交税金31953321122882126245其他非经营性损益3000330036303993其他流动负债13652912196610946399682除税前利润83858381流动负债281151357234407399427799除税前利润36007387554364549531长期借款231028170887140816125781销售收入200192193193其他长期负债27977279772797727977所得税11451124021396615850非流动负债259005198864168793153758除税前利润318320320320总负债540156556097576192581557净利润24556263542967833681普通股股东权益354480345645335696324405销售收入136131131131少数股东权益18618199362142023104归属普通股股东23265250362819531997股东权益373098365581357116347509销售收入129124125124负债股东权益合计913254921678933308929065少数股东权益1291131814841684销售收入07070707现金流量表单位人民币百万元比率分析2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E净利润23265250362819531997回报率折旧摊销6677069111149净资产收益率66728499营运资金变动-20982-13847-16377-9940总资产收益率25273034其他非现金调整-13468-1870-1781-1671投入资本收益率37384145经营活动现金净流量-10518100251094821535增长率资本开支-649-2557-3035-3608营业总收入增长率-257117122138投资-7978-1973-1973-1973EBIT增长率-413150139148其他488404841344254归母净利润增长率-42176126135投资活动现金净流量-8140-482-873-1327总资产增长率500913-05股权融资1000资产管理能力债权融资17029359134100321501应收款项周转天数93968067其他-19103-34731-39014-44187应付款项周转天数166213871154960筹资活动现金净流量-207311821990-22685存货周转天数9894869576136496现金净流量-207311072612065-2477总资产周转率02020203汇率变动对现金影响额578000偿债能力期初现金129861109709120435132500资产负债率591603617626期末现金109709120435132500130023流动比率236187166156速动比率058048045042备注表中计算估值指标的收盘价日期为09月06日资料来源Wind海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究中国海外发展06886信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围TableReports重点研究上市公司碧桂园华润置地华侨城A保利物业新湖中宝城建发展碧桂园服务中国国贸万物云天健集团建发股份融创服务卓越商企服务保利发展锦和商管金地集团华发股份龙湖集团招商蛇口美的置业远洋服务越秀服务张江高科新城控股万科A华润万象生活中国金茂首开股份绿城中国建发国际集团投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平以上股市场以海通综指为基准香港市10A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明