事件：公司发布2023年中报，公司实现收入892亿元，同比-14%，归母净利润135亿元，同比-17%，核心归母净利润138亿元。
　　盈利能力行业领先，成本优势依旧强劲。2023H1公司实现营业收入892亿元，同比减少14%，实现归母净利润135亿元，同比减少17%。公司2023H1毛利率和归母核心净利率分别为22.6%和15.1%，均处于龙头企业前列，销售和管理费用率之和为3.8%，费效比处于行业领先水平。
　　土储战略布局合理，聚焦高能级城市。公司土地投资力度行业领先，2023H1公司新增土地储备13宗，购地金额379亿元，新增货值642亿元，一线城市的新增货值占比44.7%，密切追踪并购机会，期末系列公司（不含中海宏洋）土地储备为3917万平。中海宏洋新增土地储备47万平，期末土地储备为2179万平，系列公司合计土储6096万平方米。2023H1公司实现销售额1802亿元，同比增长30.1%，相应已售楼面面积804万平，同比上升28.3%，权益销售额为行业第一位。
　　商业物业逆势增长，市场占有率实现提升。2023H1公司商业收入实现29.5亿元，同比增长11.3%。其中写字楼租金收入16.5亿元，购物中心租金收入7.0亿元，酒店运营和其他商业物业合计收入5.2亿元。系列公司10个商业物业投入运营（3座写字楼、4座购物中心、3栋长租公寓），建筑面积73万平；轻资产新签约管理3个外部商业物业，期末累计管理外部商业物业115万平。
　　财务稳健，融资成本下降。1）“三条红线”继续保持“绿档”。2023H1公司资产负债率为58.3%，净借贷比率为37.7%。2）现金充裕。2023H1公司在手现金1142亿元，加强销售回款，北京、厦门、广州、长沙、济南、天津、成都及西安的销售回款均超过40亿元。3）信用评级维持较高评级。2023H1公司获得评级机构最高投资评级：惠誉A-╱稳定；穆迪Baa1╱稳定；标准普尔BBB+╱稳定。4）融资成本持续下降。2023H1公司平均融资成本3.54%，处于行业最低区间。
　　盈利预测与投资建议：预计公司2023-2025年归母净利润复合增速为6.3%，考虑到公司土储充足且财务稳健，商业物业稳步拓展，维持“买入”评级。
　　风险提示：竣工交付或低于预期、销售及回款或不及预期、政策调控风险等