核心观点
　　公司上半年实现营业收入891.6亿元，同比下降14.1%；实现归母净利润134.9亿元，同比下降19.4%。上半年结算规模有所下行，业绩降幅大于营收降幅的主要原因在于毛利率的下降。上半年公司实现销售金额1801.8亿元，同比增长30.1%，销售金额排名行业第三，维持对2023年销售额20%的增长指引，对应全年约3500亿元。上半年公司积极把握高能级城市投资机会，拿地金额414亿元，拿地强度23.0%；上半年商业收入29.5亿元，同比增长11.3%。公司财务依然稳健，3.54%的融资成本位列行业最低区间。
　　事件
　　公司发布2023年中期业绩，上半年实现营业收入891.6亿元，同比下降14.1%；实现归母净利润134.9亿元，同比下降19.4%；实现核心归母净利润138.2亿元，同比下降20.3%。
　　简评
　　业绩符合预期，利润率保持行业前列。2023年上半年公司结算规模有所下行，实现营业收入891.6亿元，同比下降14.1%。实现归母净利润134.9亿元，同比下降19.4%；实现剔除投资物业公允价值变动与汇兑损益后的核心归母净利润138.2亿元，同比下降20.3%。业绩降幅大于营收降幅的主要原因在于毛利率的下降，上半年公司毛利率为22.6%，较去年同期下降0.9个百分点，较去年全年提升1.3个百分点。由于去年上半年公司归母净利润占全年的比重较高，达72.0%，在行业整体承压的背景下，公司今年上半年的业绩表现符合预期。上半年公司的归母净利率达15.1%，依然保持在行业前列。
　　维持全年销售目标，积极投资高能级城市。上半年实现销售金额1801.8亿元，同比增长30.1%，增速大幅领先于百强房企平均水平；上半年公司销售金额排名行业第三，较2022年的排名提升两名。公司维持对2023年销售额20%的增长指引，对应全年约3500亿元。公司在各地的市占率保持优势，北京上半年销售金额359亿元，持续保持当地第一；上半年在全国33个城市的市占率位列当地前三。公司积极把握高能级城市的投资机会，保持合理的拿地强度，上半年拿地金额414亿元，拿地强度23.0%，较去年同期下降13.8个百分点；拿地对应货值717亿元，其中79%位于一线和强二线城市。公司土储充沛，截至上半年末总土储为6096万方，对应总货值1.1万亿元。
　　商业收入稳健增长，写字楼与购物中心共成长。上半年公司实现商业收入29.5亿元，同比增长11.3%，若剔除期内减租影响，则同比增长18.7%。商业收入中，写字楼占比56%，购物中心占比24%，公寓与酒店占比20%。截至上半年末，公司自持运营的写字楼共58个，较去年年底增加2个，成熟期项目出租率达89.5%；自持运营的购物中心共26个，较去年年底增加3个，成熟期项目出租率达97.8%。公司轻资产业务加速扩张，上半年年末已运营的847万方商业面积中轻资产占比为13.6%，较去年年底提升1.2个百分点。
　　财务依然稳健，融资成本保持在行业最低区间。截至上半年末，公司为三道红线下的绿档企业，剔除预收账款的资产负债率为51.2%，净负债率仅35.8%，现金短债比为1.7x；期末在手现金为1142亿元，平均融资成本仅3.54%，保持在行业最低区间。
　　维持盈利预测与买入评级不变。我们预测2023-2025年公司EPS分别为2.65/2.95/3.27元。公司保持定力向全年目标奋进，长期深耕高能级城市与极具优势的融资成本将助力其稳健成长，维持买入评级与目标价27.61港元不变。
　　风险分析
　　公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、房地产行业政策放松力度不及预期三个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司的结转量较大，且根据项目建设进度不同结转进度存在差异，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的销售及交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。随着近年来土地成交价格抬升，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、房地产行业政策放松力度可能不及预期。政策放松主要依靠因城施策，各城市政策放松程度可能存在差异，公司的销售表现可能受到影响。