竣工减值影响业绩表现，核心利润率依然出色。22年公司实现营收1803.2亿元，同比-25.6%，归母净利润232.6亿元，同比-42.1%。派息率（占核心）31%，近五年派息率稳定在30%左右。22年不考虑公允价值及汇兑损失的核心净利润244.2亿元，同比-28.0%，净利润率为13.5%，较21年回落0.5pct。若扣除减值以及投资收益则22年表内结算项目净利率为13.5%（21年为12.5%），出现触底反弹迹象。
　　23年销售目标20%增长。中海（集团）22年销售金额2948亿元，同比-20%，中海发展（00688.HK）销售2544亿元，同比-14.7%。根据公司业绩PPT，23年中海（集团）销售计划增长20%到3537亿元，若按照19-21年平均去化率，有望实现3871亿元，同比+31%。
　　22年拿地金额行业第四，毛利率领先行业。22年中海（集团）共获取50个项目，总建面961万方，拿地金额1209亿元，权益比例77%，整体拿地力度为41%。其中，中海发展22年拿地金额1107亿元，拿地力度44%，拿地毛利率31.8%，较21年（30.0%）略有上升。
　　盈利预测与投资建议。公司地产运营真实净利率水平远高于行业其他公司。竣工下降、汇兑损益对利润表造成一定压力，考虑到公司在手资源充足，我们预计公司23-24年归母净利润分别为321亿元、374亿元，核心净利润分别为290亿元、341亿元，同比分别+19%、+18%。我们以22年末归母净资产的0.7x估计，对应合理价值25.87港元/股（23年4月3日港元兑人民币汇率：0.87652），维持“买入”评级。
　　风险提示。行业景气度影响公司去化情况；投资端谨慎，规模增长不及预期；未来利润率的波动。