事件：2023年3月31日公司发布2022年度业绩公告。
　　投资要点
　　毛利率稳中略降，分红率保持高位
　　2022年公司实现营业收入1803.2亿元，同比-25.6%；实现归母净利润232.6亿元，同比-42.1%；毛利率21.3%，同比下降2.2pct；营销及管理费用率为3.6%，同比上升0.7pct。2022年末期每股派息40港仙，全年每股派息共80港仙，较2021年度合计派息每股121港仙，同比下降34%，派息比率占核心净利润30.8%，分红率保持高位。截至2022年末，公司（不含中海宏洋）已售未结转金额为人民币1727亿元，同比增长0.2%，公司未结资源保持丰富。
　　市占率逆势提升，核心城市具备深耕优势
　　2022年公司实现合约销售额2948亿元，同比-20.2%，市占率为2.21%，较2021年的2.03%提升0.18pct；合约销售面积达1387万平，同比-26.6%；销售均价21251元每平，同比+8.7%。2022年公司全口径销售额排名位列行业第5位，较2021年上升1位。2022年公司一线城市（含香港）和强二线城市销售贡献占比达65%。公司注重区域深耕，2022年在30个城市市占率位居当地市场TOP3（含中海宏洋），此外公司在7个城市单城市销售金额破百亿元，在北京销售金额进一步增长至约500亿元，市占率保持第一。根据2023年1-3月克尔瑞销售排行榜，公司1-3月全口径销售额为835亿元，同比+74%，销售排名进一步上升至行业第4位，公司重仓的核心城市销售弹性较强。
　　顺应市场分化趋势，聚焦核心城市优质资产
　　2022年公司新获取土地40宗，拿地城市由2021年的25个聚焦至16个，新增建面739万平，拿地金额1107.2亿元，新增货值为2139.4亿元。2022年在北上广深4个一线城市的新增货值占比总新增货值48.1%。公司在于一线和强二线城市新增34宗土地，总购地金额达人民币946亿元，占比85%，同比+11%，对应货值人民币1862亿元，占比87%。公司（不含中海宏洋）土地储备面积为4389万平米，权益面积3,758万平米。公司（不含中海宏洋）于一线和强二线城市土储总发展面积2847万平米，对应货值占总土储的76%。高能级城市土地往往具有土地价格高，较高的资金门槛使得部分房企难以参与高能级城市土拍。2022年公司凭借良好的资金优势，拿地城市更加聚焦，持续换仓核心城市，在一线城市新增货值占比近半，不断增强公司的土地储备质量，为2023年抢占市场修复先机打下基础。
　　财务稳健，融资成本位于行业低位
　　2022年公司稳居绿档，剔预资产负债率53.69%，净负债率42.91%，现金短债比2.16倍。公司加权平均融资成本3.57%，继续保持低位。期末公司货币资金1103亿元，占总资产12%。公司保持稳健发展的风格，合理控制使用杠杆，保持优秀的债务结构及融资成本。
　　写字楼+购物中心双核驱动，商业收入稳健增长
　　公司2022年运营项目127个，管理规模759万平，租金收入52.6亿元，同比+1.8%（若剔除期内减租影响，同比实际增长6.9%）。其中，公司轻资产运营项目13个，合计管理规模94万平，占整体管理规模的12%。写字楼业态2022年共运营项目56个，运营面积354万平，出租率提升8.5个百分点至87.0%，经营效率持续行业领先；购物中心业态2022年共运营项目23个，运营面积213万平，出租率93.2%，整体销售额同比增长11.2%，经营持续向好。
　　可售货值丰富，业绩目标高增长
　　公司预计2023年可售货值为7900亿元，销售额同比增速+20%，对应2023年销售额为3538亿元，对应去化率为45%。公司预计2023年20个商业新项目集中入市，对应总运营项目数量同比增加16%，商业收入预期实现30%增长，对应商业收入为68亿元。公司2023年新增土地权益投资预算预计实现双位数增长。我们认为，公司给予了明确且较高的销售增长目标及投资目标，凸显了公司对2023年公司业绩稳健增长的决心，我们认为公司达成2023年销售目标为大概率事件，原因有以下几点：1）当前市场处于复苏阶段，公司凭借良好的品牌认可度以及经营效率已使得公司2023年1-3月销售金额同比大幅增长74%，全年销售业绩增长可期；2）公司在手土储货值丰富，且聚焦核心城市，销售弹性较强，公司销售目标对应去化率约为45%，对去化率要求不高，丰富的在手土储奠定业绩增长基础。
　　盈利预测与估值
　　我们认为，公司财务经营及融资成本具备优势，土储充裕且聚焦高线城市，商业板块不断发力，2023年业绩增长动能充足。我们预计公司23-25年归母净利润208、229、252亿元，对应EPS为2.42、2.69、2.97元，参考可比公司估值，给予公司23年9倍PE估值，目标价25.11港元，维持“买入”评级。（本文非特别注明均以人民币计价，汇率取过去12月均值，1港币=0.8675人民币）。
　　风险提示
　　需求修复力度走弱，开发资金到位不及预期。