三季度业绩承压下降。公司发布三季度业绩数据，1-9月份实现收入1213.1亿元人民币（下同），同比下降19.7%，22Q3收入175亿元，同比下降59.5%。扣除公允价值变动及汇兑损益后的经营溢利为258.1亿元，22Q3为18.0亿元，单季度经营溢利率为10.3%，上半年为23%，前三季度累计为21%。收入受到市场结算节奏影响，且去年3季度432亿元收入基数高（19-20年Q1、Q3结算规模平均250亿元）。
　　销售反映出前期投资优势。前三季度中海（集团）签约2013亿元，同比-26.9%，其中中海发展签约1718.1亿元，同比-21.6%，领先百强房企24pct，销售均价2.68万/平，同比+17%。22Q3单季度，中海（集团）签约同比-8%，其中中海发展签约同比-2%。
　　当前环境下公司投资优势扩大。前三季度中海（集团）拿地869亿元，拿地力度43%。其中，中海发展拿地金额802亿元，拿地力度47%，22Q3拿地力度60%。若按照拿地货值/销售金额，中海集团前三季度为82%，中海发展为85%，公司是现阶段补货能力超过80%的7家房企之一。公司资产质量领先行业，前三季度两集中资源占比83%，拿地毛利率29.2%，保持领先，高于22H1结算毛利率（23.5%）。
　　盈利预测与投资建议。我们预计22、23归母净利润分别为430.0亿港元、455.4亿港元，同比分别-9.0%、+5.9%，对应4.7xPE、4.4xPE。合理价值方面，公司作为信用最高的房企，经营表现领先行业，可比公司调整后的PB水平平均1.1x，我们以22H1归母净资产的0.7x估计，对应公司合理价值26.55港元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示。项目结转利润率不及预期；市场下行影响公司销售表现；后续行业恢复竞争激烈程度提升影响公司拿地规模和质量。