22FY业绩有所下滑，开发业务保持领先，未来增长可期；维持“买入”
　　公司发布2022年报：营收1803亿，同比下降26%；归母净利润233亿，同比下降42%；毛利率同比下降2.2pct至21.3%。考虑结转情况，我们下调收入和毛利率假设，调整公司23-25 EPS至2.27/2.59/3.01元（23-24前值为3.64/4.22元）。可比公司平均2023EPE均值为9.2倍(Wind一致预期)，考虑公司目前财务状况良好，在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极，叠加非房开业务保持增长轨迹，我们认为公司合理2023EPE为10.2倍，对应目标价调整至26.33港币（前值：28.00港币），维持“买入”评级。
　　战略优势助力公司市占率逆势提升，商业运营成果逐步显现
　　公司22年合约销售金额2948亿，同比-20%，降幅优于行业平均水平，权益销售排名提升3名至行业第3，市占率逆势+0.18pct至2.21%。在行业下行背景下，22年销售均价同比+9%，体现了公司持续聚焦高能级城市布局的战略优势。公司商业业务收入53亿，剔除减租影响后同比+6.9%，购物中心整体销售额同比+11%，出租率93.2%，写字楼出租率+8.5pct至87%，我们认为，公司商业部分运营成果已逐步显现，随着线下经营恢复，叠加年内20个新项目将入市，收入有望实现超30%的增长。
　　拿地提高对高能级城市的仓位，充沛优质土储助力销售增长
　　公司22年新增土储货值2129亿，同比-26%，购地金额1107亿，同比-15%，虽有所下降，但拿地规模维持行业领先，根据中指院的数据，公司22年拿地金额排名行业第3，根据我们的测算，22年拿地强度为37.6%，同比+0.2pct。值得注意的是，85%的新增购地金额投资于一线和强二线城市的项目，同比+11%，体现了公司趁土地市场低迷期加大对高能级城市投资仓位的战略眼光。截至22年末，公司总土储面积为4389万平，76%的土储货值位于一线和强二线城市，土储资源充裕且优质。随着市场逐步回暖，我们认为，公司物业销售年内有望实现20%的增长目标。
　　财务稳健依旧，支持投资增长
　　截至22年末，公司扣预资产负债率53.7%，净负债率42.9%，现金短债比2.2倍，财务稳健依旧。受美元加息和汇率波动影响，公司融资成本略增0.02pct至3.57%，仍于行业最低区间。22年，公司完成了央行支持的首单并购贷，境外维持三大信评机构全投资级评级，展现出领先的融资优势。公司在手现金1103亿元，占总资产12%，我们认为，公司拥有强大的财务优势，可充分支持23年实现双位数的投资目标增长。
　　风险提示：1）疫情影响业务开展，尤其是经营性不动产业务；2）盈利能力和销售增速不及预期。