本报告导读：
　　公司业绩符合预期，受行业影响，公司业绩和利润率继续下行。公司当前土地投资依然维持行业领先水平，通过强化资产结构和质量，在核心城市积极扩张实现份额提升。
　　摘要：
　　公司业绩符合预期，维持公司“增持”评级。2022年公司实现营业收入1803亿元，归属普通股东的净利润233亿元，分别同比下降25.6%和42.1%。我们调整公司2023~2024年业绩增速至4.1%、11.0%（原为5.1%、3.7%），预计2025年业绩增速为14.0%。我们调整公司2023~2024年EPS至2.21、2.46元（原为3.90、4.05元），预计2025年EPS为2.80元。公司是头部央企，2023年预计随着行业回暖而出现经营改善，维持公司“增持”评级。
　　受行业影响，公司利润率继续下行。2022年公司毛利率为21.3%，较半年度继续下行2.2pcts。公司净利率为12.9%，较半年度继续下行3.2pcts。一方面，公司受行业下行影响，计提减值15.2亿元；另一方面，公司也受外部宏观环境影响，实现外汇亏损42.8亿元。由于公司主营业务依然在住宅开发，收入占比达96.8%，商业资产管理依然占比较低，使得持有型物业利润率的修复对公司利润率整体修复的贡献力度较低。随着2023年地产行业的回暖，利润率下行态势预计扭转。
　　土地投资维持较高力度，强化公司资产结构和质量。2022年公司实现土地投资1107亿元，权益投资864亿元，整体土地投资力度在44%，属于行业领先水平。从拿地均价看，公司拿地成本为14982元/平方米，较2021年提升23.8%，主要原因在于公司积极获取一二线城市优质土地项目，进一步强化资产结构。2022年，公司的销售均价达到25548元/平方米，在行业下行的背景下实现12.5%的增速，一方面是城市能级提升带来的均价提升，一方面公司的产品保持较强的韧性。
　　公司将在2023年继续保持规模扩张，实现市场份额提升。公司在2022年逆势投资，积极的土地投资策略使得公司在核心城市具备充足的土地储备。截止2022年底，公司土储约4389万方，去化周期在3-4年。随着行业逐渐筑底回升，公司将实现销售改善，保持规模扩张。
　　风险提示：行业需求超预期下行，投资物业发展不及预期。