核心观点
　　受市场下行、人民币贬值等多重不利因素叠加影响，公司业绩承压下行。2022年实现营业收入1803.2亿元，同比下降25.6%；实现归母净利润232.7亿元，同比下降42.1%。公司全年销售表现仍好于同梯队整体，拿地强度处于行业较高水平，并持续聚焦高能级城市拿地。商业业务通过轻重并举，写字楼和购物中心双核驱动实现稳健增长。且依然保持出色的财务水平。我们看好公司销售和业绩在2023年重拾升势。
　　事件
　　公司发布年度业绩，2022年实现营业收入1803.2亿元，同比下降25.6%；实现归母净利润232.7亿元，同比下降42.1%；剔除税后投资物业公允价值变动收益和汇兑损益等影响后的归母净利润为244.2亿元，同比下降28.0%。
　　简评
　　多重不利因素叠加，业绩承压下行。受市场快速下行不利影响，公司2022年房地产开发业务结算收入同比下降26.2%。归母净利润增速不及营收增速的主要原因在于：1、综合毛利率为21.3%，较2021年下降2.2个百分点；2、结算收入下降但费用相对刚性，导致期间费用率整体提升1.0个百分点；3、人民币贬值导致汇兑损失51.8亿元，2021年同期为汇兑收益24.6亿元；4、计提减值准备28.5亿元，2021年无此项，其中存货减值准备15.2亿元，应收合营公司款13.3亿。
　　拿地保持高强度，对2023年销售充满信心。公司2022年实现全口径销售金额2948亿元，增速为-20.2%，好于top10房企整体-33%的降幅。全年拿地金额1209亿元，占销售金额比重为41%，处于行业较高水平。其中，一线和强二线拿地金额占比高达85%。公司充足土储保障后续销售增长，截至2022年底总土储面积6842万平，对应货值1.15万亿；2023年可售货值达7900亿元，公司提出合约销售目标增速达20%，去化率达45%即可完成目标。
　　商业业务稳步推进，彰显经营韧性。2022年实现商业物业收入52.6亿元，同比增长1.8%，剔除减租影响后的商业物业收入同比增长6.9%。公司商业业务通过轻重并举，写字楼和购物中心双核驱动实现稳健增长。2022年新开业5座购物中心和1栋写字楼，截至2022年底公司自持写字楼规模达354万平，成熟期项目出租率达93.2%；自持购物中心面积达213万平，成熟期项目出租率达95.7%。商业物业轻资产管理规模达94万平，已占到整体管理规模的12%。
　　财务水平依然出色，融资成本保持行业最低水平。截至2022年底，公司财务实现“三保持”，即保持“三道红线”绿档，保持行业最高信用评级，保持行业最低的平均融资成本，2022年公司平均融资成本仅3.57%。长期稳健的财务水平保障公司行稳致远。
　　下调目标价至27.61港元，维持买入评级不变。我们预测2023-2025年公司EPS分别为2.65/2.95/3.27元（原预测2023-2024年为4.27/4.54元）。给予可比公司2023年平均PE估值9x，对应目标价27.61港元（原目标价37.80港元），维持买入评级不变。
　　风险分析
　　公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、房地产行业政策放松力度不及预期三个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司结转有较大比例依靠现售，而现售表现易受到市场波动影响，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的销售及交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。随着近年来土地成交价格抬升，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、房地产行业政策放松力度可能不及预期。政策放松将紧绷“房住不炒”之弦，因此可能延迟公司的销售恢复进度。

研究报告全文：证券研究报告港股公司简评地产拿地保持高强度销售和业绩有望中国海外发展0688HK重拾升势2022年年度业绩点评核心观点维持买入受市场下行人民币贬值等多重不利因素叠加影响公司业绩承压下行竺劲2022年实现营业收入18032亿元同比下降256实现归母净利润2327亿元同比下降421公司全年销售表现仍好于同梯队整体拿zhujinbjcsccomcn地强度处于行业较高水平并持续聚焦高能级城市拿地商业业务通过SAC编号s1440519120002轻重并举写字楼和购物中心双核驱动实现稳健增长且依然保持出色SFC编号BPU491的财务水平我们看好公司销售和业绩在2023年重拾升势尹欢科事件yinhuankecsccomcn公司发布年度业绩2022年实现营业收入18032亿元同比下降256SAC编号s1440520070004实现归母净利润2327亿元同比下降421剔除税后投资物业公允价值变动收益和汇兑损益等影响后的归母净利润为亿元同比下2442发布日期2023年04月02日降280当前股价1912港元简评目标价格6个月2761港元多重不利因素叠加业绩承压下行受市场快速下行不利影响公司2022年房地产开发业务结算收入同比下降262归母净利润增速不及营收主要数据增速的主要原因在于1综合毛利率为213较2021年下降22个股票价格绝对相对市场表现百分点2结算收入下降但费用相对刚性导致期间费用率整体提升1个月3个月12个月10个百分点3人民币贬值导致汇兑损失518亿元2021年同期为汇兑收益246亿元4计提减值准备285亿元2021年无此项其中存-440-623-511-799-1776-1038货减值准备152亿元应收合营公司款133亿12月最高最低价港元27151470拿地保持高强度对2023年销售充满信心公司2022年实现全口径销总股本万股109448835售金额2948亿元增速为-202好于top10房企整体-33的降幅全流通H股万股109448835年拿地金额1209亿元占销售金额比重为41处于行业较高水平其中一线和强二线拿地金额占比高达85公司充足土储保障后续销总市值亿港元209266售增长截至2022年底总土储面积6842万平对应货值115万亿2023流通市值亿港元209266年可售货值达7900亿元公司提出合约销售目标增速达20去化率近3月日均成交量万185439达45即可完成目标主要股东商业业务稳步推进彰显经营韧性2022年实现商业物业收入526亿中国海外集团有限公司元同比增长18剔除减租影响后的商业物业收入同比增长695132公司商业业务通过轻重并举写字楼和购物中心双核驱动实现稳健增长2022年新开业5座购物中心和1栋写字楼截至2022年底公司自持写股价表现字楼规模达354万平成熟期项目出租率达932自持购物中心面积25达213万平成熟期项目出租率达957商业物业轻资产管理规模达594万平已占到整体管理规模的12-15财务水平依然出色融资成本保持行业最低水平截至2022年底公司财务实现三保持即保持三道红线绿档保持行业最高信用评-35级保持行业最低的平均融资成本2022年公司平均融资成本仅357长期稳健的财务水平保障公司行稳致远202233120224302022531202263020227312022831202293020231312023228202210312022113020221231下调目标价至2761港元维持买入评级不变我们预测2023-2025年中国海外发展恒生指数公司EPS分别为265295327元原预测2023-2024年为427454元给予可比公司2023年平均PE估值9x对应目标价2761港元原目标相关研究报告价3780港元维持买入评级不变中信建投房地产中国海外发展2022-08-20688业绩表现符合预期融资成本再4创新低2022年中期业绩点评本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明中国海外发展港股公司简评报告风险分析公司的风险主要体现在结转不及预期利润率下滑房地产行业政策放松力度不及预期三个方面具体而言1结转可能不及预期公司结转有较大比例依靠现售而现售表现易受到市场波动影响最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的销售及交付状况因此存在结转不及预期的风险2利润率可能下滑随着近年来土地成交价格抬升但销售价格受市场下行不利影响行业普遍存在毛利率压缩的问题公司也受其影响报表端的利润率可能持续承压3房地产行业政策放松力度可能不及预期政策放松将紧绷房住不炒之弦因此可能延迟公司的销售恢复进度重要财务指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元242241180322206295234925266082营业收入增长率304-256144139133归母净利润百万元4015523265290573224035749归母净利润增长率-85-421249110109ROE12267808387EPS元367213265295327PE4679635751PB0707060605资料来源公司公告中信建投证券图表1全年实现营收18032亿元同比下降256图表2归母净利润2326亿元同比下降421营业收入亿元营业收入yoy归母净利润亿元归母净利润yoy300040500020450025003010400020350002000300010-10150025000-2020001000-101500-301000500-20-405000-3000-50201720182019202020212022201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投证券资料来源公司公告中信建投证券请参阅最后一页的重要声明1中国海外发展港股公司简评报告图表3毛利率下滑22pct归母净利率下滑37pct图表4期间费用率有所提升毛利率归母净利润率销售费用率管理费用率财务费用率三费率45050400453504035300302502520020150151001050050000201720182019202020212022201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投证券资料来源公司公告中信建投证券图表5全年实现销售金额2948亿元同比下滑202图表6拿地强度达到41处于行业较高水平合约销售金额亿元合约销售金额yoy拿地强度含中海宏洋总拿地金额销售金额400040803500307030006020250050102000400150030-10100020500-20100-300201720182019202020212022201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投证券资料来源公司公告中信建投证券图表7财务稳健三道红线保持绿档图表8平均融资成本仅357处于行业最低水平现金短债比净负债率扣除预收账款的资产负债率综合融资成本7045004504274304216035400380335535750350253004022503015200201501100100505000000201720182019202020212022201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投证券资料来源公司公告中信建投证券请参阅最后一页的重要声明2中国海外发展港股公司简评报告图表9可比公司估值表归母净利润亿元PE公司名称公司代码市值亿元人民币2022A2023E2024E2022A2023E2024E华润置地1109HK2235281325360876保利发展600048SH1691183250275976招商蛇口001979SZ10544377106251410平均值1497资料来源wind中信建投注各公司归母净利润预测为wind一致预期市值更新至3月31日收盘请参阅最后一页的重要声明3中国海外发展港股公司简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项尹欢科房地产行业分析师主要研究领域为房地产开发物业管理商业地产及地产转型领域浙江大学金融学学士复旦大学金融学硕士20182020年水晶球最佳行业分析师奖团队成员2020年金牛奖最佳行业分析团队房地产2020-2022年新财富最佳分析师房地产入围团队成员请参阅最后一页的重要声明4中国海外发展港股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授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