事项：
　　公司公布2023年半年度报告，2023年上半年实现营业收入891.6亿元，同比下降14.5%；归母净利润134.9亿元，同比下降19.4%。
　　评论：
　　营收同比下滑14.5%，毛利率回升至22.6%。2023年上半年实现营业收入891.6亿元，同比下降14.5%；归母净利润134.9亿元，同比下降19.4%。主因结算规模下降，2023年上半年竣工面积674万方，同比下降10%。2023年上半年毛利率回升至22.6%，降本增效已见成效、成本费用管控行业领先。
　　销售金额同比增长30.1%，33个城市位居市占率前三。1）2023年上半年公司实现合约销售金额1801.8亿元，同比上升30.1%，权益销售金额位居行业第一，市场占有率提高0.76个百分点。2）一线城市和强二线城市实现合约销售金额1078亿元，占比达60%，公司在33个城市的市占率位居当地前三，在北京持续保持市占率第一。北京中信城等优质改善项目将于2023年开盘，继续巩固公司在核心城市销售市占率。
　　持续聚焦高能级城市，土储质量好。1）2023年上半年集团（不含中海宏洋）拿地金额379亿元，其中，一线城市占47.8%，强二线城市占30.7%。公司持续发展城市更新项目，23年上半年获取深圳龙盛二期项目。2）上半年集团（不含中海宏洋）在一线和强二线城市土储面积达2,760万平米，面积占比为70.5%，对应货值占比为81%，土储质量好，有望保障未来业绩持续增长。
　　商业物业储备丰富，疫情后增长动能强劲。1）2023上半年公司商业业务收入29.5亿元，剔除期内减租影响，同比实际增长18.7%。其中，成熟期写字楼出租率89.5%，毛利率72.5%，成熟期购物中心出租率97.8%，毛利率66.2%，盈利能力强。2）截至23年上半年，公司商业运营面积847万平，23年下半年、24年及以后分别计划入市自持商业69、242万平，有望支撑商业收入稳步增长。
　　投资建议：公司作为头部央企，背靠国资平台，可售货值充足，且在市场下行期仍在积极补仓，置换高质量土储，保障营收与利润兑现。我们预计公司2023-2025年营业收入分别为2024、2132、2445亿元，实现归属普通股东净利润分别为263、285、356亿元，对应EPS分别为2.40、2.61、3.26元。参考行业可比公司2023年对应的市盈率均值，我们给予公司2023年9倍PE，测算市值约为2364亿元，对应股价23.55港元，维持“推荐”评级。
　　风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。