取消地价上限得到确认。正如我们在上一篇报告《金九银十已远去》中提到的，取消土地拍卖地价限制可能成为一项全国性政策，更多城市将会跟进。据媒体2023年10月17日的报道，自然资源部已于2023年9月底下发文件取消全国地价限制。我们认为，在土地拍卖摇号规则下，具有资金优势的龙头开发商可能无法获取足够多的优质地块来进行补充。因此，取消土地拍卖的地价限制将有利于那些具有资金优势的龙头房企，尤其是央国企。
　　2023年9月全国房地产销售环比改善。正如预期，2023年9月全国房地产销售额录得反弹，环比增长41.6%。但绝对值仍处于较低水平。根据国家统计局的数据，2023年1-9月全国房地产销售金额跌幅进一步加深，1-9月录得4.6%的同比下跌，较2023年1-8月3.2%的下跌幅度有所扩大。近期的房地产销售数据验证了我们的观点，即需求端宽松为长期政策，在此影响下的房地产销售复苏整体温和。
　　2023年9月中长期居民贷款数据回暖。据中国人民银行的数据，2023年9月住户贷款增量为8,585亿元人民币，环比增加4,663亿元人民币。中长期住户贷款成为主要推动力，2023年9月增加5,370亿元人民币，为2023年第二高的月份。我们认为贷款数据的改善反映了三个事实：1）房地产销售正逐步复苏；2）降低首付比例的政策开始产生效果；以及3）贷款利率调整后家庭提前还贷意愿减弱。据央行新闻发布会披露，2023年9月末，存量住房抵押贷款平均利率为4.29%，较上月末下降了42个基点。在现有贷款利率下调完成后，我们认为进一步的贷款利率刺激将会以LPR的下调为主。
　　政策放松将进一步深化。近两个月来，我们看到一整套提振楼市的政策工具基本上应出尽出。在需求端的政策刺激下，部分抑制的购房需求得到了短期释放（环比销售改善）。展望未来，我们认为政策方向将从使用新工具转向加大现有政策幅度。考虑到：1）部分高线城市尚未执行全国贷款相关政策的下限；以及2）一线城市限购政策依然严格，今年剩余几个月政策进一步放松的空间仍然很大。
　　我们预计今年剩余几个月内基本面将温和改善。聚焦一线城市的房企中，我们推荐首开股份（600376 SH）。优质龙头里面，我们推荐招商蛇口（001979 SZ）、保利发展（600048 SH）和万科企业-H（02202 HK）。同时，我们推荐拥有产业园业务的中新集团（601512 SH），在有利的产业政策作用下，其增长前景较好。此外，我们推荐绿城管理控股（09979 HK），公司将受益于来自地方国企和金融机构的新客户。风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。
　　

研究报告全文：股票Research研究EquitySectorTableBasicInfoReportPropertySector中文版ChunliZhan詹春立行业报告房地产行业Chineseversion85225097745jameszhangtjascomhk18October2023取消地价上限或将惠及TableMainInfo龙头房企行业取消地价上限得到确认正如我们在上一篇报告金九银十已远去中提到的取消土地拍卖地价限制可能成为一项全国性政策更多城市将会跟进据媒体RatingTableInvestInfo报Outperform2023年10月17日的报道自然资源部已于2023年9月底下发文件取消全国Maintained告SectorReport地价限制我们认为在土地拍卖摇号规则下具有资金优势的龙头开发商可能评级跑赢大市维持无法获取足够多的优质地块来进行补充因此取消土地拍卖的地价限制将有利于那些具有资金优势的龙头房企尤其是央国企2MSMPIandHSIperformance2023年9月全国房地产销售环比改善正如预期2023年9月全国房地产销售600ofreturn额录得反弹环比增长416但绝对值仍处于较低水平根据国家统计局的数据2023年1-9月全国房地产销售金额跌幅进一步加深1-9月录得46的同400比下跌较2023年1-8月32的下跌幅度有所扩大近期的房地产销售数据验200证了我们的观点即需求端宽松为长期政策在此影响下的房地产销售复苏整体00温和2002023年9月中长期居民贷款数据回暖据中国人民银行的数据2023年9月住400证户贷款增量为8585亿元人民币环比增加4663亿元人民币中长期住户贷款600告成为主要推动力2023年9月增加5370亿元人民币为2023年第二高的月份800券Oct-22Dec-22Feb-23Apr-23Jun-23Aug-23Oct-23我们认为贷款数据的改善反映了三个事实1房地产销售正逐步复苏2降低报研HSIIndexMSMPIIndex首付比例的政策开始产生效果以及3贷款利率调整后家庭提前还贷意愿减弱SourceBloomberg究究据央行新闻发布会披露2023年9月末存量住房抵押贷款平均利率为429较上月末下降了个基点在现有贷款利率下调完成后我们认为进一步的贷ResearchReport42报研款利率刺激将会以LPR的下调为主告券政策放松将进一步深化近两个月来我们看到一整套提振楼市的政策工具基本Equity证上应出尽出在需求端的政策刺激下部分抑制的购房需求得到了短期释放环比销售改善展望未来我们认为政策方向将从使用新工具转向加大现有政策幅度考虑到1部分高线城市尚未执行全国贷款相关政策的下限以及2一线城市限购政策依然严格今年剩余几个月政策进一步放松的空间仍然很大我们预计今年剩余几个月内基本面将温和改善聚焦一线城市的房企中我们推荐首开股份600376SH优质龙头里面我们推荐招商蛇口001979SZT保利发展600048SH和万科企业-H02202HK同时我们推荐拥有产a业园业务的中新集团601512SH在有利的产业政策作用下其增长前景较好此外我们推荐绿城管理控股09979HK公司将受益于来自地方国企b房和金融机构的新客户风险1重新放开前融行业杠杆上行以及2购房l地需求下行产e行业LPropertySectoreftMarginSeethelastpagefordisclaimerPage1of3Se资料来源中国国家统计局国泰君安国际图资料来源中国国家统计局国泰君安国际图资料来源中国国家统计局国泰君安国际图10000120001400016000100001200014000160001800020000e20004000600080002000400060008000100200300400500600700531th000e202320232023lasmnmnsqmRMBbnRMBbntpag年年年InvestmentLHSefo111AmountSoldYTDYoYofResidentialHousesRHSAmountSoldYTDYoYofCommodityHousesRHSAmountSoldofResidentialHousesLHSAmountSoldofCommodityHousesLHS---r999disclaimer月待售物业面积同比增长月房地产投资依然疲软同比下降月全国商品房销售金额同比下降UnsoldResidentialGFAYTDYoYRHSUnsoldGFAYTDYoYRHSUnsoldResidentialGFALHSUnsoldGFALHSInvestmentYTDYoYRHS183P4691-20-15-10-50510152025-60-40-20020406080100120140160-20-1001020304050图资料来源中国国家统计局国泰君安国际图资料来源中国人民银行国泰君安国际图资料来源中国国家统计100012501500175020001000120014006004002002505007504262004006008001000125015001750200022502500250500750000202320232023mnmnsqmRMBbnJan-17mnsqmGFANewStartsLHS年年Jun-17年11Nov-179--月居民中长期贷款增加GFASoldofResidentialHousesYTDYoYRHSGFASoldofCommodityHousesYTDYoYRHSGFASoldofResidentialHousesLHSGFASoldofCommodityHousesLHS99Apr-18TablePageHeader月新开工面积同比下降月全国商品房销售面积同比下降局国泰君安国际Sep-18Incrementalmid-andlong-termhouseholdloansIncrementalhouseholdloansFeb-19Jul-19Dec-19May-20GFANewStartsYTDYoYRHSOct-20Mar-215370234Aug-21Jan-22亿元Jun-2275rprySectorPropertyNov-22-60-40-20020406080PagePageApr-23-60-40-20020406080100120Sep-232ofof32nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业18October2023SeTableCompanyRatingDefinitioneth法辖区内适用的法律或规例或者会令国泰君安或其集团公司因而必须在此等司法辖区范围内遵守相关注册或牌照规定白及理解投资之目的和当中的风险如有需要投资者在决定投资前务必向其个人财务顾问经济状况的某些主观假定和判断而做出的前瞻性估计和预测而政治和经济状况具有不可预测性和可变性因此可能具有不确定性投资者应明产管理和投资银行业务团队亦可能会做出与本报告的观点不一致或截然相反的投资决策告涉及的公司进行投资银行业务或投资服务等其他业务654321评级区间参考基准行业评级标准评级区间参考基准个股评级标准网址电话香港中环皇后大道中本研究报告并非针对且无意向任何隶属于或位于某些司法辖区内之人士或实体发布或供其使用如果此等发布公布可用性或使用会违反该司本研究报告中的资料力求准确可靠但国泰君安不会对该等资料的准确性和完整性做出任何承诺本研究报告中可能存在一些基于对未来政治和国泰君安的销售人员交易员和本研究报告并不构成国泰君安证券免责声明利益披露事项e20las没有任何受聘于国泰君安国际控股有限公司及国泰君安国际控股有限公司及国泰君安国际控股有限公司及分析员或其有联系者分析员或其有联系者有限公司及wwwgtjacomhk238522509tpag跑输大市中跑赢大市评卖减中收买评国泰君安证券66香港恒生指数e香港恒生指数级级性出持性集入至至fo1818rdisclaimer或其附属公司个月个月-189118国泰君安国际控股有限公司及181香港并未持有并未担任号新纪元广场低座传真有限公司有联系的个人为本研究报告所评论的发行人的高级人员其他专业人员可能会口头或书面提供与本研究报告中的观点不一致或截然相反的观点或投资策略国泰君安的资本研究报告所评论的发行人的任何财务权益本研究报告所评论的发行人的高级人员852250或其附属公司或其附属公司或其附属公司香港或行业基本面展望不理想相对表现小于或行业基本面展望中性相对表现或行业基本面展望良好相对表现超过定义或公司行业基本面展望不理想相对表现小于或公司行业基本面展望不理想相对表现或公司行业基本面展望中性相对表现或公司行业基本面展望良好相对表现或公司行业基本面展望良好相对表现超过定义版权所有不得翻印有限公司927-7793楼---5555没有在过去并未持有本研究报告所评论的发行人的市场资本值的或其附属公司--至155至至至515P为国泰君安15本研究报告所评论的125-515例如个月内配售代理牵头经办人保荐人承销商或自营投资对购入购买或认购证券的邀请或要约国泰君安与其集团公司有可能会与本报的个人担任本研究报告所评论的发行人的高级人员没有任何没有与本研究报告所评论的发行人存在投资银行业务的关系发行人进行庄家活动TablePageHeader咨询并谨慎抉择1或以上国泰君安国际控股rprySectorPropertyPagePage3ofof32nigraMelbaT1nigraMelbaTSectorReportPropertySector房地产行业18October2023