1、存量首套房贷利率的降幅以及调整时间点
　　我们将利率调整的大体规则总结为以下四点：
　　1.本政策有利于借款人、有利于扩大消费和投资，利率只会下调和不调，不会上调。
　　2.2019年10月8日（不含当日）之前发放贷款，利率调整为发放时当地下限和约定重定价日前一个月的LPR孰高者。
　　3.2019年10月8日（含当日）至23年8月31日（含当日）发放的（或已签订合同但未发放的）贷款，利率调整为发放时全国下限、发放时当地下限孰高者。
　　4.利率调整前按原合同利率执行（不溯及既往），调整当日即按新利率执行。
　　我们将申请和调整的时间总结为以下三点：
　　1.发放时即符合首套标准且目前为LPR浮动利率贷款的客户变更利率无需申请，9月25日会批量调整；
　　2. “二套转首套”等其他情况需申请利率调整的客户，于10月22日（含）前申请的，10月25日会对其中审核通过的申请进行批量调整；
　　3.10月22日后仍可申请。
　　2、存量房贷利率降低对债市的影响
　　部分投资者认为，本次存量个人房贷利率的调整会带来整个金融体系利率（即所谓的“广谱利率”）的降低，从而有利于债券收益率的下行。我们认为，这个逻辑在中长期内或是勉强成立的，但是较难在短期内形成传导。存量房贷利率的降低并不会直接影响到新发放的贷款利率，所以该逻辑并非通过贷款市场的定价变化进行传导，而是借由银行的负债端传导，其逻辑链条是：当前商业银行净息差持续收窄、利润增速有所下降，而本次存量房贷利率的降低有可能进一步压缩银行体系净息差以及利润增速。因此，银行在存款利率市场化调整机制的框架内降低存款利率的意愿抬升。存款是银行的主要负债来源，负债端成本的下降打开了银行在资产端进行债券配置的定价空间。
　　我们想强调的是，这个逻辑链条较长且松散，不容易对债券市场的定价产生即刻的传导，且在中长期容易被其他影响因素所淹没。（注：在较长的时间周期中，债券市场会受到很多因素的影响，个人房贷利率的下调在其中算不上是核心影响因素。）实际上，存款、贷款、债券等市场之间存在一定程度的割裂，某个市场的利率变化不一定会立刻传导至其余市场，甚至不同市场之间的利率常出现背离。所有经由“广谱利率”传导的逻辑皆是偏中长周期的，对债券市场短期走势的影响颇为有限。
　　3、风险提示
　　不理性的预期引发市场快速波动。
　　
　　

研究报告全文：2023年9月25日总量研究存量房贷利率降低对债市的影响2023年9月25日利率债观察要点作者1存量首套房贷利率的降幅以及调整时间点我们将利率调整的大体规则总结为以下四点分析师张旭执业证书编号S09305160100011本政策有利于借款人有利于扩大消费和投资利率只会下调和不调不会010-58452066上调zhangxuebscncom22019年10月8日不含当日之前发放贷款利率调整为发放时当地下限和约定重定价日前一个月的LPR孰高者重要收益率走势图32019年10月8日含当日至23年8月31日含当日发放的或已签3310Y国债收益率订合同但未发放的贷款利率调整为发放时全国下限发放时当地下限孰高者314利率调整前按原合同利率执行不溯及既往调整当日即按新利率执行29我们将申请和调整的时间总结为以下三点271发放时即符合首套标准且目前为LPR浮动利率贷款的客户变更利率无需申25Jan-19Oct-19Jul-20Apr-21Jan-22Oct-22Jul-23请9月25日会批量调整资料来源Wind光大证券研究所单位2二套转首套等其他情况需申请利率调整的客户于10月22日含前申请的10月25日会对其中审核通过的申请进行批量调整相关研报310月22日后仍可申请关于降低存量房贷利率的建议2023年7月18日利率债观察2存量房贷利率降低对债市的影响下半年MLF降息和降准的概率有多大部分投资者认为本次存量个人房贷利率的调整会带来整个金融体系利率即所2023年7月17日利率债观察谓的广谱利率的降低从而有利于债券收益率的下行我们认为这个逻期盼存量房贷利率下行2023年7月16日利辑在中长期内或是勉强成立的但是较难在短期内形成传导存量房贷利率的降率债观察低并不会直接影响到新发放的贷款利率所以该逻辑并非通过贷款市场的定价变10Y国债的估值偏贵宜早做准备2023年7化进行传导而是借由银行的负债端传导其逻辑链条是当前商业银行净息差月11日利率债观察持续收窄利润增速有所下降而本次存量房贷利率的降低有可能进一步压缩银金融数据正受到基数因素的影响2023年7行体系净息差以及利润增速因此银行在存款利率市场化调整机制的框架内降月9日利率债观察低存款利率的意愿抬升存款是银行的主要负债来源负债端成本的下降打开了信贷合理增长的大势明朗2023年7月7日银行在资产端进行债券配置的定价空间利率债观察我们想强调的是这个逻辑链条较长且松散不容易对债券市场的定价产生即刻如何理解OMO降息后资金利率的上行的传导且在中长期容易被其他影响因素所淹没注在较长的时间周期中2023年7月2日利率债观察债券市场会受到很多因素的影响个人房贷利率的下调在其中算不上是核心影响10bp的降幅既是合理的也是合适的2023年6月20日利率债观察因素实际上存款贷款债券等市场之间存在一定程度的割裂某个市场的利率变化不一定会立刻传导至其余市场甚至不同市场之间的利率常出现背关于特别国债发行方式的思考2023年6月离所有经由广谱利率传导的逻辑皆是偏中长周期的对债券市场短期走势19日利率债观察的影响颇为有限为何我们认为当前的收益率偏低2023年6月18日利率债观察3风险提示债券市场中我们担心的两个问题2023年6月16日利率债观察不理性的预期引发市场快速波动敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告固定收益1存量首套房贷利率的降幅以及调整时间点2023年8月18日住房城乡建设部中国人民银行和金融监管总局发布关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知放宽了个人住房贷款中住房套数认定的标准随后北京上海广州深圳等城市分别对房套数的认定标准进行了优化8月31日中国人民银行和国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知按照市场化法治化原则支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率9月25日银行对符合首套住房贷款利率政策的存量个人住房贷款主动实施利率批量下调并于当日起按新的利率水平执行图表1关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知中的部分内容1首套存量房贷的认定存量首套住房商业性个人住房贷款是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款2降低首套房贷利率的置换方式自2023年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定但在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款仍纳入商业性个人住房贷款管理3降低首套房贷利率的变更利率方式自2023年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请协商变更合同约定的利率水平变更后的贷款合同利率水平应符合前文中置换方式的规定4规范住房信贷市场秩序金融机构应严格落实相关监管要求对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式实质性审核并明确提示风险对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作并严肃处理存在上述行为的内部人员资料来源中国人民银行官网光大证券研究所制图日期2023年9月25日关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知要求新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定但在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限结合银行的操作实践我们将利率调整的大体规则总结为以下四点敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告固定收益1本政策有利于借款人有利于扩大消费和投资利率只会下调和不调不会上调22019年10月8日不含当日之前发放贷款利率调整为发放时当地下限和约定重定价日前一个月的LPR孰高者32019年10月8日含当日至23年8月31日含当日发放的或已签订合同但未发放的贷款利率调整为发放时全国下限发放时当地下限孰高者4利率调整前按原合同利率执行不溯及既往调整当日即按新利率执行此外我们将申请和调整的时间总结为以下三点1发放时即符合首套标准且目前为LPR浮动利率贷款的客户变更利率无需申请9月25日会批量调整2二套转首套等其他情况需申请利率调整的客户于10月22日含前申请的10月25日会对其中审核通过的申请进行批量调整310月22日后仍可申请图表2存量首套住房贷款利率调整规则19年10月7日加点幅度当地下Y含之前发调整为当限LPR放的地下限N贷款利Y加点幅度率LPR调整为0N19年10月8日当地下LPR含至22年限全国Y贷款5月14日含下限发放的N不调整贷款利Y率全国下限N22年5月15日当地下Y含之后发限全国放的下限N贷款利加点幅度Y率全国调整为-下限20bpN资料来源中国人民银行官网工行农行等六家大行的相关公告光大证券研究作图日期2023年9月25日敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告固定收益2存量房贷利率降低对债市的影响部分投资者认为本次存量个人房贷利率的调整会带来整个金融体系利率即所谓的广谱利率的降低从而有利于债券收益率的下行我们认为这个逻辑在中长期内或是勉强成立的但是较难在短期内形成传导存量房贷利率的降低并不会直接影响到新发放的贷款利率所以该逻辑并非通过贷款市场的定价变化进行传导而是借由银行的负债端传导其逻辑链条是当前商业银行净息差持续收窄利润增速有所下降而本次存量房贷利率的降低有可能进一步压缩银行体系净息差以及利润增速因此银行在存款利率市场化调整机制的框架内降低存款利率的意愿抬升存款是银行的主要负债来源负债端成本的下降打开了银行在资产端进行债券配置的定价空间我们想强调的是这个逻辑链条较长且松散不容易对债券市场的定价产生即刻的传导且在中长期容易被其他影响因素所淹没注在较长的时间周期中债券市场会受到很多因素的影响个人房贷利率的下调在其中算不上是核心影响因素实际上存款贷款债券等市场之间存在一定程度的割裂某个市场的利率变化不一定会立刻传导至其余市场甚至不同市场之间的利率常出现背离所有经由广谱利率传导的逻辑皆是偏中长周期的对债券市场短期走势的影响颇为有限例如去年9月中旬国有商业银行主动下调了存款利率并带动其他银行跟随调整其中很多银行还调整了存款挂牌利率而该月末10Y国债收益率较同年8月末上行了6bp再如2022年12月企业贷款加权平均利率较2022年9月降低了3bp而该年12月末10Y国债收益率较9月末上行了8bp诸如此类的中长周期逻辑还有长期零利率等这些逻辑对于债券市场短期走势的影响都较为有限大多数机构投资者的考核周期偏短所以不宜依靠长期逻辑做投资决策3风险提示不理性的预期引发市场快速波动敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级基准指数说明A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司成立于1996年是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一也是世界500强企业中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不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