周度观点：本周广州放宽限购要求，打响一线城市限购条件松绑第一枪，长沙、武汉、重庆、中山亦放松限购要求，后续其他城市包括一线存在跟进可能。本周新房与二手房成交分别环比升34%、12%，政策改善叠加“金九银十”推盘量加大，短期成交有望延续改善。投资建议方面，地产政策组合拳彰显中央托底地产信心与决心，短期政策博弈机会仍存，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
　　政策环境监测：广州限购条件放宽，政策松绑节奏持续。
　　市场运行监测：1）成交环比回升，有望延续改善。本周（9.16-9.22）新房成交2.8万套，环比升34%，二手房成交1.9万套，环比升12%。随着楼市宽松政策逐步落地，叠加“金九银十”推盘量加大，短期成交有望延续改善。2）库存环比微升，去化周期16.6个月。16城取证库存10102万平，环比升0.2%。去化周期16.6个月。3）土地成交回落、溢价率回落，二三线占比提高。上周百城土地供应建面1081.7万平、成交建面2340.4万平，环比降58.1%、升76.6%；成交溢价率1.7%，环比降4.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比9.3%、17.9%、72.8%，环比分别降6pct、升4.6pct、升1.4pct。
　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行30亿元，环比减少10亿元；海外债无发行，环比减少1亿美元；债券发行利率为2.53%-7.8%，可比利率较前次有所上升。2）地产股：本周房地产板块跌0.5%，跑输沪深300（0.8%）；当前地产板块PE（TTM）14.45倍，高于沪深300的11.68倍。本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展、荣盛发展、张江高科；南向资金净流入前三为万科企业、华润置地、中国海外发展。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

研究报告全文：证券研究报告行业评级地产强于大市维持地产行业周报多地放宽限购条件周成交环比改善2023年9月24日平安证券研究所地产团队固定收益团队请务必阅读正文后免责条款核心摘要周度观点本周广州放宽限购要求打响一线城市限购条件松绑第一枪长沙武汉重庆中山亦放松限购要求后续其他城市包括一线存在跟进可能本周新房与二手房成交分别环比升3412政策改善叠加金九银十推盘量加大短期成交有望延续改善投资建议方面地产政策组合拳彰显中央托底地产信心与决心短期政策博弈机会仍存中长期持续看好积极拿地改善资产质量融资及销售占优的强信用房企如越秀地产保利发展招商蛇口建发国际集团华发股份中国海外发展滨江集团万科A等同时建议关注物业管理及产业链机会如保利物业招商积余绿城管理控股东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金等政策环境监测广州限购条件放宽政策松绑节奏持续市场运行监测1成交环比回升有望延续改善本周916-922新房成交28万套环比升34二手房成交19万套环比升12随着楼市宽松政策逐步落地叠加金九银十推盘量加大短期成交有望延续改善2库存环比微升去化周期166个月16城取证库存10102万平环比升02去化周期166个月3土地成交回落溢价率回落二三线占比提高上周百城土地供应建面10817万平成交建面23404万平环比降581升766成交溢价率17环比降49pct其中一二三线成交建面分别占比93179728环比分别降6pct升46pct升14pct资本市场监测1地产债本周境内地产债发行30亿元环比减少10亿元海外债无发行环比减少1亿美元债券发行利率为253-78可比利率较前次有所上升2地产股本周房地产板块跌05跑输沪深30008当前地产板块PETTM1445倍高于沪深300的1168倍本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展荣盛发展张江高科南向资金净流入前三为万科企业华润置地中国海外发展风险提示1楼市修复不及预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险3行业短期波动超预期风险2政策环境监测-政策梳理2023年9月22日长沙2023年9月22日中山放开首套房限购网签备案满4二孩及以上家庭购房资格审核年可进行转让时无需提供住房证明2023年9月22日甘肃2023年9月21日长春上调多子女家庭公积金贷款额多子女家庭首次申请公积金贷度可提取公积金支付首付款最高额度上浮302023年9月22日惠州2023年9月20日重庆加大公积金支持力度二孩家三无人员购买首套房无须庭最高贷款额度上浮20缴纳房产税2023年9月20日广州2023年9月20日雄安越秀海珠等六区可购2套房取消商品住房预售并在公共非本市户籍2年社保可购房服务领域租售同权南海诸岛2023年9月19日武汉2023年9月19日无锡取消二环线以内住房限购政策全市域取消限购政策首套房偏松偏紧中性首套房公积金最高可贷90万首付比例不低于两成资料来源各部门网站平安证券研究所3政策环境监测-重点政策点评广州限购条件放宽政策松绑节奏持续事件描述9月20日广州市人民政府办公厅发布关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知将本市住房限购政策调整为在越秀海珠荔湾天河白云不含江高镇太和镇人和镇钟落潭镇南沙等区购买住房的本市户籍居民家庭限购2套住房非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的限购1套住房将越秀海珠荔湾天河白云黄埔番禺南沙增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年同时加大保障性住房建设和供给点评1放开部分区域限购放宽个税社保要求缩短增值税免征年限降低购房门槛本次广州放开黄埔番禺花都白云江高镇太和镇人和镇钟落潭镇限购将越秀海珠等限购区域个税社保缴纳年限要求由5年缩短为2年为2017年收紧购房门槛以来首次调降打响一线城市放松限购条件第一枪同时将越秀海珠等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年降低存量住房交易成本提升二手房市场活跃度利于置换等改善需求释放2020根据中指数据年1月10日2023年1-8月广州商品住宅成交面积同比增长22成交金额同比下降128月末出清周期升至185个月本次广州优化地产调控政策符合房地产市场供求关系发生变化的新形势不排除后续其它核心城市跟进2供应端同步发力加大保障性住房建设和供给通知强调加快建立健全以公共租赁住房保障性租赁住房和配售的保障性住房为主体的租购并举的住房保障体系从具体类别来看继续做好公共租赁住房托底保障适时提高收入准入线和租赁补贴标准进一步扩大保障范围引导一部分保障对象通过领取补贴解决住房困难问题完善保障方式大力发展保障性租赁住房通过政府给予土地金融税收等政策支持引导市场主体参与筹集保障性租赁住房缓解新市民青年人住房困难问题建立健全配售的保障性住房体系稳慎有序开展规划建设在放松需求端限制性政策推动商品住房购买力释放同时积极推动保障性住房发展致力实现不同收入群体住有所居资料来源广州市人民政府办公厅平安证券研究所4市场运行监测成交环比回升有望延续改善点评本周916-922新房成交28万套环比升34二手房成交19万套环比升12随着楼市宽松政策逐步落地叠加金九银十推盘量加大短期成交有望延续改善重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周均成交走势对比50城一手房周成交套数2021年2022年2023年万套20城二手房周成交套数右万套8万套3583625624415122052020年1月10日0002252822828221128232282353123831W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49主流50城新房月日均成交变化2021-2023年20城二手周均成交走势对比2021年2022年2023年新房月日均成交同比一线同比二线三线35万套3100802560240201501-20-4005-6002022820221020221220232202342023620238W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49资料来源中指院Wind平安证券研究所注除月度数据外横轴日期代表单周起始日期下同5市场运行监测库存环比微升去化周期166个月点评16城取证库存10102万平环比升02去化周期166个月16城商品房取证库存及去化月数万平16城库存去化月数右月11000201810500161410000129500108900064850028000021722182121108211126221142234224222261022729229162211422122323217234723526237142391资料来源Wind平安证券研究所6市场运行监测土地成交回升溢价率回落二三线占比提高点评上周百城土地供应建面10817万平成交建面23404万平环比降581升766成交溢价率17环比降49pct其中一二三线成交建面分别占比93179728环比分别降6pct升46pct升14pct百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地周均供应百城土地周均成交8000一线成交建面二线三线万平10000万平近1年近4周7000600080005000600040004000300020002000100002020年1月010日20228202211202322023520238W942266229622126233623662396百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城平均楼面价平均溢价率右轴万平百城土地成交前五城911-917元平2503000近1年近4周7209250062001602000541501191500999831001000250500100020228202211202322023520238W94广州淮安盐城扬州中山资料来源Wind平安证券研究所7资本市场监测流动性环境R007较9月22日上行2313BP流动性环境资金面仍然偏紧隔夜7天走势分化本周R001下行487P至179R007上行2313BP至226截至92020202120222023月日存量余额为亿元较月日增加亿元存量22OMOMA10年101101月10日9151731OMO55衡量某一时点留存于银行体系中的流动性2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总545体呈正相关关系4353OMO存量MA10较9月15日上行252151DR007-7天OMO利率MA10BP右轴OMO存量MA10亿元T-28T-8T12T32T52T72T92T112T132T152T172T192T2122000060资金价格表现分化160002023-9-152023-9-22涨跌幅BP201D183179-4877D202226231312000R14D2152836892-201M273290173780001D175169-6077D1912202878-60DR400014D19627781381M2442712722ON176173-360-1001W19019988SHIBOR1M2082211283M217227108资料来源Wind平安证券研究所资本市场监测境内债境内房地产债发行发行量环比下降净融资环比下降本周918-924境内地产债发行量环比下降同比下降净融资额环比下降同比下降其中总发行量为3044亿元总偿还量为11586亿元净融资额为-8542亿元到期压力方面23年地产债到期压力整体大于2020年1月10日22年23年全年到期和提前兑付的规模总共325719亿同比22年约上升909向后看24年3月是债务到期压力最大的月份月到期规模约43202亿非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量2021亿元亿元2021亿元2502022总偿还量到期提前兑付200800202320221507002002023100600150500504001000300-5050200-1001000-1500W7W1W4W10W22W25W40W16W19W28W31W34W37W43W46W49W52W13-200-5022-0723-0123-0323-0924-0524-1122-0122-0322-0522-0922-1123-0523-0723-1124-0124-0324-0724-09W3W9W1W5W7W13W19W23W29W39W49W11W15W17W21W25W27W31W33W35W37W41W43W45W47W51资料来源Wind平安证券研究所资本市场监测境内债房企境内债发行本周共4家房企发行6只境内地产债2020年1月10日房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序境内房地产债发行规模排序亿元境内地产债发行利率排序129010010010807086054506504043020210000卓越商业苏州高新昆明安居光明房产23昆明安居CP00123光明房产MTN00423苏州高新SCP027资料来源Wind平安证券研究所10资本市场监测海外债海外债发行情况本周内房企海外债无发行上周发行1亿美元8月海外债发行17亿美元环比减少9亿美元发行房企包括恒基地产新鸿基地产香2020年1月10日港置地与绿景中国地产地产海外债周发行量地产海外债月发行量境内房企海外债发行规模周200亿美元14亿美元1262020年2021年2022年2023180121031601014012008100068004604002000000200002023-08-282023-09-042023-09-112023-09-18M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12资料来源Wind平安证券研究所11资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈重点房企发行明细本周重点房企发行利率为253-78可比利率较前次有所上升2020年1月10日境内债发行明细主体评利率变化前次发行时发行人证券简称发行额亿元币种期限年票面利率类型级pct间正商实业23光明房产MTN004500RMB300AA3200202023-08-08一般中期票据境内昆明安居23昆明安居CP001544RMB082AA780不可比一般短期融资券苏州高新23苏州高新SCP027200RMB025AAA2530352023-07-11超短期融资债券资料来源Wind平安证券研究所12资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈债券审批进程更新日期项目名称项目状态计划发行额亿元2023-09-21联发集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已反馈372023-09-21苏州新区高新技术产业股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已反馈502023-09-21河南省郑州新区建设投资有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券已反馈302023-09-20郑州市建设投资集团有限公司2023年面向专业投资者非公开发行项目收益专项公司债券已受理202023-09-20郑州市建设投资集团有限公司2023年面向专业投资者非公开发行项目收益专项公司债券已反馈202023-09-19联发集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已反馈372023-09-19中国电建地产集团有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券已反馈452023-09-19南京栖霞建设股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已反馈152023-09-19襄阳市住房投资有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券已反馈102023-09-19苏州新区高新技术产业股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已受理502023-09-19苏州新区高新技术产业股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已反馈502023-09-19美的置业集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已反馈822023-09-18保利置业集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已受理100资料来源Wind平安证券研究所13资本市场监测地产股板块涨跌排序本周房地产板块跌05跑输沪深30008当前地产板块2020PE年TTM1月144510日倍高于沪深300的1168倍估值处于近五年9416分位行业涨跌情况房地产PETTM走势图本周涨跌幅4房地产申万PETTM沪深300PETTM193217081115013-1-05111-29-37-4通非传银家计食汽沪建机建医电商农综交轻电石房钢煤基纺环公国有社美信银媒行用算品车深300筑械筑药子贸林合通工力油地铁炭础织保用防色会容5金电机饮材设装生零牧运制设石产化服事军金服护201891420199142020914202191420229142023914融器料料备饰物售渔输造备化工饰业工属务理资料来源Wind平安证券研究所14资本市场监测地产股个股表现本周上市房企50强涨跌幅排名前三为建发国际集团滨江集团大悦城排名后三为富力地产弘阳地产时代中国控股2020年1月10日上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项5372518企业事项0华侨城前8月累计合同销售金额2962亿元单月销售337亿元建发国际集团滨江集团大悦城富力地产弘阳地产时代中国控股首开股份获得交易商协会108亿中期票据注册通知书-5越秀地产获授6亿港元定期贷款融资-10中国恒大原定9月25日26日举行的债务重组会议将不会举行-134-15-142融创中国境外债重组进展债权人选择强制可转债及融创服务股份均超限-167与中信信托签署战略合作协议涉及股权合作特殊资产收购等保利发展-20业务资料来源Wind公司公告平安证券研究所15资本市场监测地产股个股表现本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展荣盛发展张江高科南向资金净流入前三为万科企业华润置地中国海外发展2020年1月10日沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十沪深港股通北向资金净流入前十万港元沪深港股通南向资金净流入前十万元200001000095081789290001800016000800014333700064891400060001200051015000442944071000075767565400080006077269730002458238360004876198137163441200015644000270518791000200000保利发展荣盛发展张江高科天健集团金科股份金地集团城建发展荣安地产卓朗科技上实发展万科企业华润置地中国海外越秀地产中国金茂远洋集团华润万象融创中国宝龙地产建发国际发展生活集团资料来源Wind平安证券研究所资金净流入额测算沪深港股通持股数量变化区间成交均价16资本市场监测地产股个股表现本周陆股通持股占流通股前三为大名城天健集团荣安地产港股通占比前三为保利物业北京北辰实业股份万科企业2020年1月10日沪深陆股通持股占比前十沪深港股通持股占比前十港股通持股占流通股前十截至2023年9月22日陆股通持股占流通股前十截至2023年9月22日670536046054350438419403130327329825252527830254212121521219519322011000保利物业北京北辰万科企业融创中国雅生活服旭辉控股碧桂园服保利置业融创服务远洋集团大名城天健集团荣安地产金地集团爱旭股份香江控股保利发展万科A雅戈尔华侨城A实业股份务集团务集团资料来源Wind平安证券研究所17风险提示1楼市修复不及预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险若政策发力楼市修复不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形3房地产行业短期波动超出预期风险若地市延续分化多数房企新增土储规模不足将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售投资开工竣工等地产团队分析师邮箱资格类型资格编号杨侃YANGKAN034PINGANCOMCN证券投资咨询S1060514080002郑茜文ZHENGXIWEN239PINGANCOMCN证券投资咨询S1060520090003郑南宏ZHENGNANHONG873PINGANCOMCN证券投资咨询S1060521120001王懂扬WANGDONGYANG339PINGANCOMCN证券投资咨询S1060522070003固定收益团队分析师邮箱资格类型资格编号刘璐LIULU979PINGANCOMCN证券投资咨询S1060519060001郑子辰ZHENGZICHEN160PINGANCOMCN证券投资咨询S106052109000118股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利