核心观点
　　8月底以来房地产进入政策密集落地期，至今的效果有以下特点：一是房企拿地依然集中在一线和新一线城市，低线城市拿地信心尚未明显修复；二是土地市场供地面积增加，挂牌价中枢上移，三线城市土地供给有所回升；三是城市二手房挂牌量整体增加，挂牌价一线城市冲高回落，二三线城市挂牌价整体稳定；四是购房需求释放，成交量短期放大后逐步回落，9月中旬以来成交有企稳回升迹象。整体看，近期政策效果的释放呈现脉冲式特点，主要或因刚需集中释放所致，市场信心仍待修复。“金九银十”的观察窗口，仍需密切关注房地产后续恢复持续性，以及政策持续放松的动力。
　　土地市场：供给增加，信心仍需修复
　　一线和新一线依然是头部房企拿地重点。8月一线城市和多个新一线城市进行了集中土拍，头部房企依然将高线城市的拿地作为重点，土地溢价率维持一定水平，但在低线城市的拿地尚未显著改善，部分城市的部分地块依然维持底价成交的状态。
　　供地面积冲高回落，供地挂牌均价中枢升高。9月第一周100城供应住宅类土地665.56万平方米，环比大幅增加但之后回落，第三周降至今年3月以来低位。一二线城市9月初略有增加后减少，三线城市近期供地大幅增加；9月前三周挂牌价冲高回落，价格中枢略有升高。成交土地楼面均价一线涨幅较大，二三线城市均价稳中有降。
　　商品房市场：需求释放呈现脉冲式
　　二手房成交挂牌量整体增加，挂牌价走势分化。从量上看，8月底以来，全国城市二手房出售挂牌量指数整体呈上升趋势，挂牌量增加三线>二线>一线，北京、上海月初升高后回落，广州、深圳稳步增加。从价上看，政策冲击影响一线城市二手房挂牌价快速走高，但之后回落；二三线城市影响相对较小。
　　政策落地后商品房成交量短期冲高后回落。十大城市存销比9月第一周快速回落，第二周后，随着销量下降、存量增加，库销比缓慢回升。30城商品房销量9月初脉冲式增长后快速回落至较低水平，近日成交量再度回暖。
　　风险提示：
　　政策效果不及预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告固定收益报告2023年9月21日研究所固收专题分析师梁伟超SAC登记编号S1340523070001金九银十改善如何Emailliangweichaocnpseccom景气脉冲观察系列之一20230921研究助理崔超SAC登记编号S1340121120032核心观点Emailcuichaocnpseccom8月底以来房地产进入政策密集落地期至今的效果有以下特点近期研究报告一是房企拿地依然集中在一线和新一线城市低线城市拿地信心尚未宇邦转债光伏行业涂锡铜带专业明显修复二是土地市场供地面积增加挂牌价中枢上移三线城市制造商20230919-20230920土地供给有所回升三是城市二手房挂牌量整体增加挂牌价一线城市冲高回落二三线城市挂牌价整体稳定四是购房需求释放成交量短期放大后逐步回落9月中旬以来成交有企稳回升迹象整体看近期政策效果的释放呈现脉冲式特点主要或因刚需集中释放所致市场信心仍待修复金九银十的观察窗口仍需密切关注房地产后续恢复持续性以及政策持续放松的动力土地市场供给增加信心仍需修复一线和新一线依然是头部房企拿地重点8月一线城市和多个新一线城市进行了集中土拍头部房企依然将高线城市的拿地作为重点土地溢价率维持一定水平但在低线城市的拿地尚未显著改善部分城市的部分地块依然维持底价成交的状态供地面积冲高回落供地挂牌均价中枢升高9月第一周100城供应住宅类土地66556万平方米环比大幅增加但之后回落第三周降至今年3月以来低位一二线城市9月初略有增加后减少三线城市近期供地大幅增加9月前三周挂牌价冲高回落价格中枢略有升高成交土地楼面均价一线涨幅较大二三线城市均价稳中有降商品房市场需求释放呈现脉冲式二手房成交挂牌量整体增加挂牌价走势分化从量上看8月底以来全国城市二手房出售挂牌量指数整体呈上升趋势挂牌量增加三线二线一线北京上海月初升高后回落广州深圳稳步增加从价上看政策冲击影响一线城市二手房挂牌价快速走高但之后回落二三线城市影响相对较小政策落地后商品房成交量短期冲高后回落十大城市存销比9月第一周快速回落第二周后随着销量下降存量增加库销比缓慢回升30城商品房销量9月初脉冲式增长后快速回落至较低水平近日成交量再度回暖风险提示政策效果不及预期市场有风险投资需谨慎请务必阅读正文之后的免责条款部分目录1土地市场供给增加信心仍需修复411房企拿地一线和新一线城市依然是重点412土地交易供给面积冲高回落三线城市供地放量52商品房市场需求释放呈现脉冲式721二手房成交挂牌量整体增加挂牌价走势分化722商品房成交政策落地后成交量短期冲高后回落823分城市一线冲高回落二线有所分化93总结继续关注金九银十及政策放松动力114风险提示12请务必阅读正文之后的免责条款部分2图表目录图表18月底以来部分城市加大房地产支持政策力度4图表28-9月部分房企在二线城市的部分地块拿地维持平价状态5图表39月第一周供地脉冲增加挂牌均价走高回落6图表4住宅供地面积一二线与三线城市分化6图表5成交土地楼面均价一线城市有所回升6图表6城市二手房挂牌量指数整体升高7图表7城市二手房挂牌价指数环比一线冲高回落7图表8一线二手房挂牌量指数北京上海升高回落8图表9一线二手房挂牌价指数环比整体上行8图表10十城存销比快速下降后缓慢回升8图表1130城商品房月初冲高回落近期再度回暖8图表12北京成交量中枢上移可售面积回落9图表13上海成交量近期增长可售面积增加9图表14广州销量脉冲式波动可售中枢上移10图表15深圳可售面积持续增长10图表16厦门近期成交边际回暖可售回升10图表17东莞成交量波动上行均价整体回升10图表18武汉惠州成交量近期回落10图表19福州成交量下行可售面积近期增加10图表20南京商品房成交中枢上移可售下降11图表21青岛二手房成交量中枢小幅上移11图表22大连成交量基本稳定11图表23济南近期成交整体平稳11请务必阅读正文之后的免责条款部分37月末房地产调控政策基调转变8月末到9月进入政策密集发布期汇总看当前落地的房地产政策主要集中于认房不认贷放宽或取消限购政策税收优惠等销售端明显放松后续政策支持力度将继续强化我们多次提及金九银十是前期销售端放松放松政策效果的重要观察窗口本报告将从土地市场情况房地产销售情况和分城市情况的跟踪观察近期政策变化的效果图表18月底以来部分城市加大房地产支持政策力度城市时间政策要点北京91认房不认贷上海91认房不认贷1认房不认贷2调整住房限购政策实施区域范围二手房增值税免征期5年改2年非户籍广州830920人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年深圳830认房不认贷厦门91认房不认贷东莞91认房不认贷惠州91认房不认贷武汉919191认房不认贷2武汉取消二环线以内住房限购政策福州8189111认房不认贷2取消限购南京91981认房不认贷2全面取消限购青岛9119191认房不认贷2全面取消限购1认房不认贷首套首付比例不低于20二套不低于302解除限购3税收优惠4购房补大连98贴济南919111不认已经还清的贷款记录若有未还清贷款仍要提高首付比例2全面取消限购资料来源各地政府相关部门网站腾讯网百度中邮证券研究所1土地市场供给增加信心仍需修复11房企拿地一线和新一线城市依然是重点一线和新一线依然是头部房企拿地重点8月一线城市和多个新一线城市进行了集中土拍头部房企依然将高线城市的拿地作为重点土地溢价率维持一定水平但在低线城市的拿地尚未显著改善部分城市的部分地块依然维持底价成交的状态房地产销售政策放松或提升房企库存的去化率但显著修复之前房地产行业流动性偏紧的状况很难明显改变关注后续房企拿地信心的修复进度请务必阅读正文之后的免责条款部分4图表28-9月部分房企在二线城市的部分地块拿地维持平价状态日期所属公司地块面积平方米金额万元溢价率2023818中海地产赣州章贡区三江口SX05-08-01地块8963854689317252023824多家房企成都15宗宅地4770009500002102023825多家房企南京五批次12宗涉宅地块51800017520002552023829万科长沙岳麓区2023长沙市034号地块3006119550000长沙雨花区2023长沙市035号的商住地2023829金地商置3766274552350块长沙天心区2023长沙市036号的商住地2023829城发恒伟4243121707440块202396华润置地武汉光谷金融港的P2023054号地块85965419722002023911中海发展广州海珠区上涌果树公园北侧地块177000127897314992023911山西金振德广州番禺区大石街新光快速路西侧地块4700010800015002023913保利集团大连东港商务区D14地块254009165617122023915能建成发武汉P2023055号地块569284719446002023918越秀地产西安高新区中央创新区GX3-42-24-1地块4646871416003662023920招商蛇口杭州乔司新城中心区F1-4地块325477300002023921建杭置业杭州杭政储出2023128号地块4370034300011712023921建杭置业杭州杭政储出2023130号地块2167615900011982023921三丰建设杭州杭政储出2023133号地块15379423001190资料来源搜狐网乐居网同花顺新浪网腾讯网中国经济网央广网中房网中邮证券研究所12土地交易供给面积冲高回落三线城市供地放量100城供地面积冲高回落9月第1周8月28-9月3日下同全国100大中城市供应住宅类土地占地面积66556万平方米较前一周大幅增加34371万平方米供地面积脉冲式增长但之后回落9月17日当周供地13921万平方米降至今年3月以来周供地面积低位100城供地挂牌均价中枢升高9月第一周挂牌价降至5047元平方米第二周9月4-10日下同升至7317元平方米第三周9月11-17日下同回落至5534元平方米前三周挂牌价冲高回落价格中枢略有升高请务必阅读正文之后的免责条款部分5图表39月第一周供地脉冲增加挂牌均价走高回落资料来源Wind中邮证券研究所具体到一二三线城市住宅供地面积一二线城市9月初略有增加后减少三线城市近期供地大幅增加一线城市9月第一周住宅供地1196万平方米较前一周增加644万平方米之后逐步回落9月第三周降至261万平方米二线城市供地增加始于8月第四周住宅供地7027万平方米较前一周增加1267万平方米9月第一周维持较高水平为7575万平方米第二周大幅回落第三周小幅回升三线城市住宅供地9月第一周为1522万平方米较前一周大幅增加426万平方米第二周回落后第三周供地继续大幅增加至22936万平方米图表4住宅供地面积一二线与三线城市分化图表5成交土地楼面均价一线城市有所回升资料来源Wind中邮证券研究所资料来源Wind中邮证券研究所请务必阅读正文之后的免责条款部分62商品房市场需求释放呈现脉冲式21二手房成交挂牌量整体增加挂牌价走势分化从量上看8月底以来全国城市二手房出售挂牌量指数整体呈上升趋势挂牌量增加三线二线一线9月第三周全国二手房出售挂牌量指数为4332较8月第四周升高995点一二三线二手房出售挂牌指数分别为68843917880分别较8月第四周升高186点869点1676点从价上看政策冲击影响一线城市二手房挂牌价快速走高但持续时间不长二三线城市影响相对较小从城市二手房出售挂牌价指数环比变动上看一线城市在9月第二周环比升高076点涨幅较大但第三周下降03点二线城市9月前两周整体仍下降第三周升高012点三线城市价格指数继续下降但降幅逐步收窄图表6城市二手房挂牌量指数整体升高图表7城市二手房挂牌价指数环比一线冲高回落资料来源Wind中邮证券研究所资料来源Wind中邮证券研究所一线城市从二手房挂牌量上看北京上海月初升高后回落广州深圳稳步增加9月第一周京沪二手房挂牌量指数分别为755707分别较前一周升高29和311点涨幅较大之后回落广深挂牌量指数走势与京沪不同9月初以来整体呈稳步上行趋势从二手房挂牌价指数上看北京9月第一周环比升高04点之后环比回落上海9月第二周环比涨幅较大指数升高123点广州9月第三周涨幅较大环比升高102点深圳价格指数缓慢上行请务必阅读正文之后的免责条款部分7图表8一线二手房挂牌量指数北京上海升高回落图表9一线二手房挂牌价指数环比整体上行资料来源Wind中邮证券研究所资料来源Wind中邮证券研究所22商品房成交政策落地后成交量短期冲高后回落十大城市存销比9月第一周快速回落第二三周缓慢回升8月底房地产政策对商品房销量影响较为明显十城存销比在9月第一周快速下降1723pct至6484一线城市下降751pct至6538二线城市下降251pct至64489月第二周后随着销量下降存量增加库销比缓慢回升从30城商品房每日销量数据上看8月底9月初销量脉冲式增长后快速回落至较低水平近日成交量再度回暖图表10十城存销比快速下降后缓慢回升图表1130城商品房月初冲高回落近期再度回暖资料来源Wind中邮证券研究所资料来源Wind中邮证券研究所请务必阅读正文之后的免责条款部分823分城市一线冲高回落二线有所分化分城市看一线城市受政策影响成交量短期放大之后回落商品房可售面积近期整体增加北京9月1日执行认房不认贷政策后二手房成交量明显增加后回落保持稳定成交中枢上移商品房可售面积受成交量增加快速回落近期有所增加上海9月1日执行认房不认贷政策商品房成交面积月初大幅增长后快速回落近期成交回升可售面积受成交影响月初回落近期增加超政策发布前广州8月30日执行认房不认贷政策商品房成交月初冲高后回落中旬成交回升超月初9月20日限购政策进一步放宽成交有望迎来新一轮增长深圳8月30日执行认房不认贷政策二手房冲高后回落成交量中枢小幅上移商品房可售面积大幅增加二线城市厦门9月1日起执行认房不认贷政策但二手房成交量并未明显放大商品房可售面积8月上旬以来持续下降9月中旬以来快速增加东莞9月1日起执行认房不认贷政策商品房成交面积快速冲高9月以来波动上行成交量持续放大二手房均价中枢上移惠州9月1日起执行认房不认贷政策月初成交并未明显放量9月中旬成交量大幅增长武汉9月1日起执行认房不认贷政策9月19日起增加取消二环内住房限购优化住房贷款认定标准给予购房优惠等十项政策支持商品房成交量月初上旬后期快速增加后回落目前成交整体稳定但成交量中枢不高此外福州南京青岛大连济南在房地产政策发布后成交普遍放大但幅度存在差别图表12北京成交量中枢上移可售面积回落图表13上海成交量近期增长可售面积增加资料来源Wind中邮证券研究所资料来源Wind中邮证券研究所请务必阅读正文之后的免责条款部分9图表14广州销量脉冲式波动可售中枢上移图表15深圳可售面积持续增长资料来源Wind中邮证券研究所资料来源Wind中邮证券研究所图表16厦门近期成交边际回暖可售回升图表17东莞成交量波动上行均价整体回升资料来源Wind中邮证券研究所资料来源Wind中邮证券研究所图表18武汉惠州成交量近期回落图表19福州成交量下行可售面积近期增加资料来源Wind中邮证券研究所资料来源Wind中邮证券研究所请务必阅读正文之后的免责条款部分10图表20南京商品房成交中枢上移可售下降图表21青岛二手房成交量中枢小幅上移资料来源Wind中邮证券研究所资料来源Wind中邮证券研究所图表22大连成交量基本稳定图表23济南近期成交整体平稳资料来源Wind中邮证券研究所资料来源Wind中邮证券研究所3总结继续关注金九银十及政策放松动力8月底来房地产进入政策密集落地期至今的效果有以下特点一是房企拿地依然集中在一线和新一线城市低线城市拿地信心尚未明显修复二是土地市场供地面积增加挂牌价中枢上移三线城市土地供给有所回升三是城市二手房挂牌量整体增加挂牌价一线城市冲高回落二三线城市挂牌价整体稳定四是购房需求释放成交量短期放大后逐步回落9月中旬以来成交有企稳回升迹象整体看近期政策效果的释放呈现脉冲式特点短期快速冲高后回落主要或因刚需集中释放所致市场信心仍待修复金九银十的观察窗口仍需密切关注房地产后续恢复持续性以及政策持续放松的动力请务必阅读正文之后的免责条款部分114风险提示政策效果不及预期请务必阅读正文之后的免责条款部分12中邮证券投资评级说明投资评级标准类型评级说明买入预期个股相对同期基准指数涨幅在20以上报告中投资建议的评级标准增持预期个股相对同期基准指数涨幅在10与20之间报告发布日后的6个月内的相股票评级对市场表现即报告发布日后中性预期个股相对同期基准指数涨幅在-10与10之间的6个月内的公司股价或行业指数可转债价格的涨跌回避预期个股相对同期基准指数涨幅在-10以下幅相对同期相关证券市场基准强于大市预期行业相对同期基准指数涨幅在10以上指数的涨跌幅市场基准指数的选取A股市行业评级中性预期行业相对同期基准指数涨幅在-10与10之间场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指为基准弱于大市预期行业相对同期基准指数涨幅在-10以下可转债市场以中信标普可转债推荐预期可转债相对同期基准指数涨幅在10以上指数为基准香港市场以恒生指数为基准美国市场以标普可转债谨慎推荐预期可转债相对同期基准指数涨幅在5与10之间500或纳斯达克综合指数为基评级中性预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5与5之间准回避预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5以下分析师声明撰写此报告的分析师一人或多人承诺本机构本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息并通过独立判断并得出结论力求独立客观公平报告结论不受本公司其他部门和人员以及证券发行人上市公司基金公司证券资产管理公司特定客户等利益相关方的干涉和影响特此声明免责声明中邮证券有限责任公司以下简称中邮证券具备经中国证监会批准的开展证券投资咨询业务的资格本报告信息均来源于公开资料或者我们认为可靠的资料我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性报告内容仅供参考报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价中邮证券不对因使用本报告的内容而导致的损失承担任何责任客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策中邮证券可发出其它与本报告所载信息不一致或有不同结论的报告报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断可随时更改且不予通告中邮证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者计划提供投资银行财务顾问或者其他金融产品等相关服务证券期货投资者适当性管理办法于2017年7月1日起正式实施本报告仅供中邮证券客户中的专业投资者使用若您非中邮证券客户中的专业投资者为控制投资风险请取消接收订阅或使用本报告中的任何信息本公司不会因接收人收到阅读或关注本报告中的内容而视其为专业投资者本报告版权归中邮证券所有未经书面许可任何机构或个人不得存在对本报告以任何形式进行翻版修改节选复制发布或对本报告进行改编汇编等侵犯知识产权的行为亦不得存在其他有损中邮证券商业性权益的任何情形如经中邮证券授权后引用发布需注明出处为中邮证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节或修改中邮证券对于本申明具有最终解释权请务必阅读正文之后的免责条款部分13公司简介中邮证券有限责任公司2002年9月经中国证券监督管理委员会批准设立注册资本506亿元人民币中邮证券是中国邮政集团有限公司绝对控股的证券类金融子公司中邮证券的经营范围包括证券经纪证券投资咨询证券投资基金销售融资融券代销金融产品证券资产管理证券承销与保荐证券自营和与证券交易证券投资活动有关的财务顾问等中邮证券目前已经在北京陕西深圳山东江苏四川江西湖北湖南福建辽宁吉林黑龙江广东浙江贵州新疆河南山西等地设有分支机构中邮证券紧紧依托中国邮政集团有限公司雄厚的实力坚持诚信经营践行普惠服务为社会大众提供全方位专业化的证券投融资服务帮助客户实现价值增长中邮证券努力成为客户认同社会尊重股东满意员工自豪的优秀企业中邮证券研究所北京上海电话010-67017788电话18717767929邮箱yanjiusuocnpseccom邮箱yanjiusuocnpseccom地址北京市东城区前门街道珠市口东大街17号地址上海市虹口区东大名路1080号邮储银行大厦3邮编100050楼邮编200000深圳电话15800181922邮箱yanjiusuocnpseccom地址深圳市福田区滨河大道9023号国通大厦二楼邮编518048请务必阅读正文之后的免责条款部分14