投资要点
　　7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，市场对于城中村改造的关注持续升温。本文将从政策解读、资金来源以及可能影响三个角度进行分析，供投资者参考。
　　“超大特大城市”共包含21个城市，其中超大城市7个、特大城市14个，容纳近一半城区常住人口。从政策脉络来看，“城中村改造”自2011写入“十二五”规划、上升为国家战略后，经历了重要性逐渐提升、概念逐渐明晰、范围逐渐收窄、实施细则逐渐完善的过程。今年4月份，政治局会议的表述将“城中村改造”与“超大特大城市”联系在一起，7月国常会审议通过的《指导意见》落实了4月份这一提法，后续“电视电话会议”从改造方式、资金来源、运营方式等多个角度加以阐释。
　　顶层设计上，不再继续沿用房地产化的开发建设方式。旨在盘活提升存量资源，提高经济密度与投入产出效率；改造方式上，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造，防止大拆大建；不得违规采取一二级联动方式，必须实行净地出让。
　　城中村改造可能不会成为“棚改2.0”，具体而言：
　　第一，改造对象上，城中村改造范围主要是21个超大特大城市，而棚改覆盖全国，以三四线城市为重点区域。
　　第二，改造方式上，设置“四道红线”，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，避免大拆大建。棚改以拆除新建为主，而城中村改造受到“四道红线”约束，以整治提升和拆整结合模式为主，预计新建套数仅为棚改的二十分之一。
　　第三，安置方式上，有房屋安置和货币化补偿方式予以补偿，后者比例可能较小，对房价的影响预计有限。棚改货币化安置比例超50%，造成全国范围内房价上升。本次城中村改造“去地产化”特点较为明显，以货币化补偿的比例可能较小，更可能是以地换房、以房换房，对房价影响有限。
　　第四，资金来源上，棚改以政府购买为主，城中村改造鼓励引入更多民间资本。棚改资金来源主要是政府购买，前期以抵押补充贷款工具（PSL）为主，后期以棚改专项债为主。本次城中村改造鼓励引入民间资本，资金来源可能更加丰富。
　　当前政策加大对城中村改造的支持力度，符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围。之后，符合条件的城中村改造项目可能会以棚改专项债的类别发行，不排除新设类别的可能。假定专项债投向“保障性安居工程”的比重不变（10%-20%），城中村改造通过专项债融资的规模约占新增专项债总规模的20%以内。
　　定量测算城中村改造的影响：从北上广深城市更新方案来看，进度上匀速推进，多以2035年为完成节点，剩余年限约为10-12年。21个超大特大城市“城中村”面积之和约为11亿平方米，每年投资规模预计超万亿，平均每年建安投资2000亿元。2022年房地产开发投资完成总额为13.3万亿，2000亿元新增建安投资预计拉动房地产投资1.5个百分点。
　　风险提示：核心假设不合理，城中村改造投资规模、进度存在不确定性。