本期投资提示：
　　23H1营收增速放缓、业绩同比下滑，总体降速、分化加剧、加速整合。23H1，物业管理板块整体主营业务收入同比+6.3%，同比-13.1pct。其中，一线物企营业收入同比+16.7%，同比-15.2pct；二线物企营业收入同比+3.9%，同比-12.4pct。23H1，物业管理板块整体归母净利润同比-41.5%，同比-29.8pct。其中，一线物企归母净利润同比+16.6%，同比+2.5pct；二线物企归母净利润同比-55.1%，同比-36.9pct。23H1，主流物业管理公司营收增速放缓、净利润同比下降，主要源于：1）21年下半年以来房地产新开工、销售持续下行；2）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3）应收账款计提减值大幅增长。综合来看，物管行业呈现总体降速，但结构分化加剧，一线物企营收、业绩增速高于二线物企，体现出强者更强的局面，物管行业也进入加速整合阶段。
　　23H1毛利率、净利率下降，源于人工上升、地产下行、应收款减值增加等。23H1，物业管理板块整体毛利率为23.1%，同比-3.0pct。其中，一线物企毛利率21.1%，同比-0.7pct；二线物企毛利率23.7%，同比-3.7pct。23H1，物业管理板块整体净利率7.0%，同比-3.2pct。其中，一线物企净利率10.7%，同比-0.2pct；二线物企净利率6.0%，同比-4.1pct。23H1，物业管理板块整体三费率为8.2%，同比-1.3pct。其中，一线物企三费率为7.0%，同比-0.7pct；二线物企三费率为8.6%，同比-1.5pct。23H1，物业管理板块应收款余额均值达37.4亿元，同比+24%；应收账款减值均值4.5亿元，同比+66%，对应应收账款减值占比应收账款达14.4%，同比+6.1pct，其中一线物企5.3%、同比+1.1pct，二线企业22.4%、同比+10.9pct；商誉减值及无形资产摊销比例（占比商誉及无形资产）平均值为2.7%，同比+0.1pct。23H1，物管公司毛利率和净利率下降，主要源于：1）地产行业下行、人工成本上升等因素，压制物管行业盈利能力；2）非住宅物业竞争有所加剧；3）高毛利增值服务增速放缓；4）应收账款减值大幅增加；5）商誉减值及无形资产摊销占比提升。
　　23H1基础/非业主/业主增值分别占比68%/10%/14%、合同/在管覆盖1.5倍。从业务占比来看，23H1，7家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务营收分别占比68.2%、10.0%、14.4%、7.4%，分别同比+5.2、-5.1、-0.4、+0.3pct。从业务增速来看，23H1，7家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务收入平均分别同比+15%、-9%、+11%。综合来看，主流物企物业管理服务、业主增值服务保持相对较高增速，非业主增值服务受地产下行拖累，占比下降明显。从经营数据来看，23H1，14家主流物企在管面积平均同比+18.6%；其中，一线、二线物企平均分别同比+20.0%、+17.3%。合同面积平均同比+9.3%；其中，一线、二线物企平均分别同比+10.8%、+8.1%。23H1末，14家主流物企合同/在管面积平均覆盖倍数为1.5倍，较22年末持平。其中，一线、二线物企分别为1.5、1.5倍，分别较21年末-0.1倍、持平。
　　23H1资产负债率略降、周转率略升、净利率下降，综合导致板块ROE下降。23H1，物业管理板块整体ROE为5.8%，同比-1.3pct。其中，一线物企ROE为8.8%，同比+0.5pct；二线物企ROE为4.9%，同比-2.0pct。23H1，板块整体资产负债率为43.7%，同比-1.2pct；板块整体资产周转率为0.40次，同比+0.01次；板块整体净利率为7.0%，同比-3.2pct。综合来看，23H1，物业管理板块负债率略降、周转率略升、净利率下降，综合导致板块ROE下降，其中一线物企显著好于二线物企。
　　投资分析意见：行业增速放缓，物企分化加剧，维持“看好”评级。我们认为，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。短期来看，由于房地产基本面超预期下行影响，物管行业呈现总体降速、物企分化进一步加剧趋势，但优质物企有望更加受益集中度提升，成长空间更大，并且目前物管板块平均2023PE仅14X。我们维持物业管理行业“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：地产行业超预期下行、人工成本上行超预期、行业增值服务探索不及预期。
　　

研究报告全文：行业及产房地产业2023年09月15日行行业增速放缓物企分化加剧业研究看好物业管理行业2023H1财报综述行业深度相关研究本期投资提示南京全域放开限购地产放松加码加速23H1营收增速放缓业绩同比下滑总体降速分化加剧加速整合23H1物业管理-地产及物管行业周报证板块整体主营业务收入同比63同比-131pct其中一线物企营业收入同比16720230902-202309082023同比-152pct二线物企营业收入同比39同比-124pct23H1物业管理板块整体券年9月10日研归母净利润同比-415同比-298pct其中一线物企归母净利润同比166同比究城改大有可为战略高度定位-城中村25pct二线物企归母净利润同比-551同比-369pct23H1主流物业管理公司营报改造专题报告系列之一2023年9月9收增速放缓净利润同比下降主要源于121年下半年以来房地产新开工销售持续日告下行2部分房地产企业出险竣工交付受到影响3应收账款计提减值大幅增长综合来看物管行业呈现总体降速但结构分化加剧一线物企营收业绩增速高于二线物企体现出强者更强的局面物管行业也进入加速整合阶段证券分析师23H1毛利率净利率下降源于人工上升地产下行应收款减值增加等23H1物业袁豪A0230520120001管理板块整体毛利率为231同比-30pct其中一线物企毛利率211同比-07pctyuanhaoswsresearchcom二线物企毛利率237同比-37pct23H1物业管理板块整体净利率70同比-32pct邓力A0230523050001其中一线物企净利率107同比-02pct二线物企净利率60同比-41pct23H1dengliswsresearchcom物业管理板块整体三费率为82同比-13pct其中一线物企三费率为70同比联系人-07pct二线物企三费率为86同比-15pct23H1物业管理板块应收款余额均值达邓力374亿元同比24应收账款减值均值45亿元同比66对应应收账款减值占比862123297818应收账款达144同比61pct其中一线物企53同比11pct二线企业224dengliswsresearchcom同比109pct商誉减值及无形资产摊销比例占比商誉及无形资产平均值为27同比01pct23H1物管公司毛利率和净利率下降主要源于1地产行业下行人工成本上升等因素压制物管行业盈利能力2非住宅物业竞争有所加剧3高毛利增值服务增速放缓4应收账款减值大幅增加5商誉减值及无形资产摊销占比提升23H1基础非业主业主增值分别占比681014合同在管覆盖15倍从业务占比来看23H17家主流物企物业管理服务非业主增值服务业主增值服务其他服务营收分别占比68210014474分别同比52-51-0403pct从业务增速来看23H17家主流物企物业管理服务非业主增值服务业主增值服务收入平均分别同比15-911综合来看主流物企物业管理服务业主增值服务保持相对较高增速非业主增值服务受地产下行拖累占比下降明显从经营数据来看23H114家主流物企在管面积平均同比186其中一线二线物企平均分别同比200173合同面积平均同比93其中一线二线物企平均分别同比1088123H1末14家主流物企合同在管面积平均覆盖倍数为15倍较22年末持平其中一线二线物企分别为1515倍分别较21年末-01倍持平23H1资产负债率略降周转率略升净利率下降综合导致板块ROE下降23H1物业管理板块整体ROE为58同比-13pct其中一线物企ROE为88同比05pct二线物企ROE为49同比-20pct23H1板块整体资产负债率为437同比-12pct板块整体资产周转率为040次同比001次板块整体净利率为70同比-32pct综合来看23H1物业管理板块负债率略降周转率略升净利率下降综合导致板块ROE下降其中一线物企显著好于二线物企投资分析意见行业增速放缓物企分化加剧维持看好评级我们认为我国物业管理行业同时兼具了准公共服务消费资产管理三大属性并且同时兼顾政府居民和业主等三大主体的利益形成政府居民业主物管四方共赢的局面对比海外我国物业管理行业拥有空间巨大围墙属性集中度继承三大独有特色短期来看由于房地产基本面超预期下行影响物管行业呈现总体降速物企分化进一步加剧趋势但优质物企有望更加受益集中度提升成长空间更大并且目前物管板块平均2023PE仅14X我们维持物业管理行业看好评级推荐保利物业中海物业华润万象新大正碧桂园服务建议关注招商积余风险提示地产行业超预期下行人工成本上行超预期行业增值服务探索不及预期请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明行业深度投资案件结论和投资分析意见我们认为我国物业管理行业同时兼具了准公共服务消费资产管理三大属性并且同时兼顾政府居民和业主等三大主体的利益形成政府居民业主物管四方共赢的局面对比海外我国物业管理行业拥有空间巨大围墙属性集中度继承三大独有特色短期来看由于房地产基本面超预期下行影响物管行业呈现总体降速分化进一步加剧趋势但优质物企有望更加受益集中度提升成长空间更大并且目前物管板块平均2023PE仅14X估值已经具备相当的吸引力我们维持物业管理行业看好评级推荐保利物业中海物业华润万象新大正碧桂园服务建议关注招商积余原因及逻辑23H1物业管理板块整体营业收入同比63同比-131pct归母净利润同比-415同比-298pct23H1主流物业管理公司营收增速放缓净利润同比下降主要源于121年下半年以来房地产新开工销售持续下行2部分房地产企业出险竣工交付受到影响3应收账款计提减值大幅增长综合来看物管行业呈现总体降速但结构分化加剧一线物企营收业绩增速高于二线物企体现出强者更强的局面物管行业也进入加速整合阶段23H1物业管理板块整体毛利率为231同比-30pct净利率70同比-32pct主流物企毛利率和净利率下降主要源于1地产行业下行人工成本上升等因素压制物管行业盈利能力2非住宅物业竞争有所加剧3高毛利增值服务增速放缓4应收款减值大幅增加从经营数据来看23H114家主流物企在管面积平均同比186其中一线二线物企平均分别同比200173合同面积平均同比93其中一线二线物企平均分别同比1088123H1末14家主流物企合同在管面积平均覆盖倍数为15倍较22年末持平其中一线二线物企分别为1515倍分别较21年末-01倍持平有别于大众的认识大众认为随着地产行业销售新开工的快速下行物业管理行业成长逻辑受到较大压制而我们认为中期维度随着城镇化率提升人均居住面积提升物业管理行业仍有较大成长空间行业正进入加速整合阶段预计后续将呈现总量平稳结构分化的趋势行业集中度也有望加速提升从23H1业绩来看23H1主流一线物企在管面积同比增速达20营收增速达17头部物企规模仍延续较快扩张趋势预计后续行业将加剧分化呈现强者恒强的趋势请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共22页简单金融成就梦想行业深度目录123H1营收增速放缓业绩同比下滑总体降速分化加剧加速整合61123H1营收同比6同比放缓从结构来看一线17二线461223H1净利润同比-42较22H1同比降幅扩大从结构来看一线17二线-557223H1毛利率净利率下降源于人工上升地产下行应收款减值增加等82123H1板块毛利率为23同比下降从结构来看二线24一线2182223H1板块净利率70同比下降32pct从结构来看一线107二线60102323H1三费费率为82同比-13pct其中一线70二线86112423H1应收账款减值比例达144同比61pct其中一线53二线224122523H1商誉减值及无形资产摊销比例为3同比01pct13323H1基础非业主业主增值分别占比681014合同在管覆盖15倍153123H1基础非业主业主增值分别占比681014同比15-911153223H1在管同比19合同同比9合同在管覆盖15倍17423H1资产负债率略降周转率略升净利率下降综合导致板块ROE下降195投资分析意见行业增速放缓分化加剧维持看好评级20请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共22页简单金融成就梦想行业深度6风险提示地产行业超预期下行人工成本上行超预期行业增值服务探索不及预期21请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共22页简单金融成就梦想行业深度图表目录图12017-2023H1物业管理板块营业收入增长率6图22017-2023H1物业管理板块归母净利润增长率7图32017-2023H1物业管理板块毛利率8图47家物企2018-2023H1物业管理服务毛利率9图57家物企2018-2023H1非业主增值服务毛利率9图67家物企2018-2023H1业主增值服务毛利率10图72017-2023H1物业管理板块归母净利率11图82017-2023H1物业管理板块三费率情况11图92018-2023H1物业管理板块应收款同比12图102021-2023H1物业管理板块应收款减值同比情况13图112020-2023H1物业管理板块应收款减值比例情况13图125家物企2023H1商誉减值及无形资产摊销绝对额14图135家物企2023H1商誉减值及无形资产摊销比例14图147家物企2023H1营收构成对比15图152023H1物业管理服务收入同比增速16图162023H1非业主增值服务收入同比增速16图172023H1业主增值服务收入同比增速17图182017-2023H1主流公司在管面积同比增速17图192017-2023H1主流公司合同面积同比增速18图202019-2023H1主流公司合同面积在管面积覆盖倍数18图212017-2023H1物业管理板块资产负债率情况19图222017-2023H1物业管理板块资产周转率情况20图232017-2023H1物业管理板块ROE情况20表1主流AH上市物业管理企业估值情况21请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第5页共22页简单金融成就梦想行业深度123H1营收增速放缓业绩同比下滑总体降速分化加剧加速整合1123H1营收同比6同比放缓从结构来看一线17二线4据万得数据2023H1物业管理板块整体主营业务收入同比增长63同比下降131pct整体增速显著放缓其中一线物管公司营业收入同比增长167同比下降152pct二线物管公司营业收入同比增长39同比下降124pct物业管理板块整体营收增速下降主要源于房地产行业销售开工持续下行其中一线物业公司增速高于二线物业公司增速呈现强者恒强的趋势从物企结构来看营收增速排名靠前的为建发物业38华润万象生活29招商积余28注物业管理板块整体指主流AH39家物管公司其中我们将22年收入大于等于100亿元的物业公司定义为一线物管公司其余为二线物业公司图12017-2023H1物业管理板块营业收入增长率600500400300200100002017201820192020202120222023H1一线公司二线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究注物业管理板块整体指主流AH39家物管公司其中我们将22年收入大于等于100亿元的物业公司定义为一线物管公司其余为二线物业公司请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第6页共22页简单金融成就梦想行业深度1223H1净利润同比-42较22H1同比降幅扩大从结构来看一线17二线-55据万得数据2023H1物业管理板块整体归母净利润同比下降415同比下降298pct业绩同比增速降幅扩大其中一线物管公司归母净利润同比上升166同比提升25pct二线物管公司归母净利润同比下降551同比下降369pct物业管理板块整体归母净利润同比下降其中一线物业公司表现显著好于二线物业公司2023H1主流物业管理公司营收增速放缓净利润同比下降主要源于121年下半年以来房地产新开工销售持续下行2部分房地产企业出险竣工交付受到影响3应收账款计提减值大幅增长从物企结构来看净利润增速排名靠前的为正荣服务85彩生活83恒大物业43烨星集团44中海物业39综合来看一线物企营收业绩增速高于二线物企体现出强者更强的局面房企出险增加行业进入加速整合阶段预计后续将呈现总量平稳结构分化的趋势图22017-2023H1物业管理板块归母净利润增长率12001000800600400200002004006008002017201820192020202120222023H1一线公司二线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究注物业管理板块整体指主流AH39家物管公司其中我们将22年收入大于等于100亿元的物业公司定义为一线物管公司其余为二线物业公司请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第7页共22页简单金融成就梦想行业深度223H1毛利率净利率下降源于人工上升地产下行应收款减值增加等2123H1板块毛利率为23同比下降从结构来看二线24一线21据万得数据2023H1物业管理板块整体毛利率为231同比下降30pct其中一线物业管理公司毛利率为211同比下降07pct二线物业管理公司毛利率为237同比下降37pct2023H1主流物管公司毛利率下降主要源于1人工成本上升压制物管行业盈利能力2房地产行业持续下行导致非业主增值服务盈利能力承压3高毛利增值服务增速放缓从主流物管公司来看碧桂园服务绿城服务保利物业中海物业招商积余华润万象生活毛利率分别为249187212160133332分别同比-20-0609090615pct图32017-2023H1物业管理板块毛利率2882927928027627027027254249247246243242252412372302312302292252321121199191715一线公司二线公司板块总体2017201820192020202120222023H1资料来源Wind申万宏源研究注物业管理板块整体指主流AH39家物管公司其中我们将22年收入大于等于100亿元的物业公司定义为一线物管公司其余为二线物业公司从主流7家物业公司分类型业务情况来看2023H17家主流物业公司物业管理服务平均毛利率达200同比-07pct物业管理服务毛利率下降主要源于1人工成本的持续上升2非住宅物业竞争有所加剧等非业主增值服务平均毛利率达195同比-70pct主要源于房地产行业持续下行导致非业主增值服务盈利能力承压业主增值服请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第8页共22页简单金融成就梦想行业深度务平均毛利率达339同比-42pct主要源于社区增值服务业务结构的持续调整业主增值服务仍保持较高毛利率水平图47家物企2018-2023H1物业管理服务毛利率40035030025020015010050碧桂园服务雅生活服务新城悦服务中海物业绿城服务融创服务00保利物业平均2018201920202021202223H1资料来源Wind申万宏源研究注此处我们仅对7家主流物企做毛利率分析图57家物企2018-2023H1非业主增值服务毛利率600500400300200100保利物业中海物业绿城服务融创服务雅生活服务新城悦服务平均00碧桂园服务2018201920202021202223H1资料来源Wind申万宏源研究注此处我们仅对7家主流物企做毛利率分析请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第9页共22页简单金融成就梦想行业深度图67家物企2018-2023H1业主增值服务毛利率900800700600500400300200100保利物业中海物业绿城服务融创服务雅生活服务新城悦服务平均00碧桂园服务2018201920202021202223H1资料来源Wind申万宏源研究注此处我们仅对7家主流物企做毛利率分析2223H1板块净利率70同比下降32pct从结构来看一线107二线60据万得数据2023H1物业管理板块整体净利率为70同比下降32pct其中一线物管公司净利率为107同比下降02pct二线物管公司净利率为60同比下降41pct主流物业公司净利率下降主要源于1毛利率下行2应收款减值增加3商誉减值及无形资产摊销占比提升从主流物管公司来看碧桂园服务绿城服务保利物业中海物业招商积余华润万象生活净利率分别为1135110710160206分别同比-15010912-0112pct请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第10页共22页简单金融成就梦想行业深度图72017-2023H1物业管理板块归母净利率16137132141261241171121141141181171210710597971039710888706064635420一线公司二线公司板块总体2017201820192020202120222023H1资料来源Wind申万宏源研究注物业管理板块整体指主流AH39家物管公司其中我们将22年收入大于等于100亿元的物业公司定义为一线物管公司其余为二线物业公司2323H1三费费率为82同比-13pct其中一线70二线86据万得数据2023H1物业管理板块整体三费率为82同比-13pct其中一线物业管理公司三费率为70同比-07pct二线物业管理公司三费率为86同比-15pct从主流物管公司来看碧桂园服务绿城服务保利物业中海物业招商积余华润万象生活三费率分别为10010674344573分别同比-11-05-07-05-09-15pct图82017-2023H1物业管理板块三费率情况16014012010080604020002017201820192020202120222023H1一线公司二线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第11页共22页简单金融成就梦想行业深度注物业管理板块整体指主流AH39家物管公司其中我们将22年收入大于等于100亿元的物业公司定义为一线物管公司其余为二线物业公司2423H1应收账款减值比例达144同比61pct其中一线53二线224据万得数据2023H1物业管理板块应收账款余额均值达374亿元同比241其中一线物业管理公司应收账款余额均值达583亿元同比280二线物业管理公司应收账款余额均值达191亿元同比542023H1物业管理板块应收账款减值金额均值达45亿元同比66其中一线物业管理公司应收账款减值金额均值达35亿元同比69二线物业管理公司应收账款减值金额均值达54亿元同比682023H1物业管理板块应收账款减值比例占比应收账款余额为144同比61pct其中一线物业管理公司应收账款减值占比为53同比11pct二线物业管理公司应收账款减值占比为224同比109pct应收账款减值金额及比例提升主要源于过去几年物业管理行业经历了一轮快速扩张而由于目前地产行业下行物管公司回款速度放缓部分应收款账龄增加导致的应收款减值比例提升在现阶段体现图92018-2023H1物业管理板块应收款同比1200100080060040020000201820192020202120222023H1一线公司二线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究注考虑到数据可获得性物业管理板块整体选取主流AH16家物管公司其中我们将22年收入大于等于100亿元的物业公司定义为一线物管公司其余为二线物业公司请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第12页共22页简单金融成就梦想行业深度图102021-2023H1物业管理板块应收款减值同比情况400350300250200150100500一线公司二线公司板块总体202120222023H1资料来源Wind申万宏源研究注考虑到数据可获得性物业管理板块整体选取主流AH16家物管公司其中我们将22年收入大于等于100亿元的物业公司定义为一线物管公司其余为二线物业公司图112020-2023H1物业管理板块应收款减值比例情况302520151050一线公司二线公司板块总体2020202120222023H1资料来源Wind申万宏源研究注考虑到数据可获得性物业管理板块整体选取主流AH16家物管公司其中我们将22年收入大于等于100亿元的物业公司定义为一线物管公司其余为二线物业公司2523H1商誉减值及无形资产摊销比例为3同比01pct据万得数据2023H15家物业公司商誉及无形资产平均值为671亿元同比-77商誉减值及无形资产摊销平均值为15亿元同比-07商誉减值及无形资产摊销比例占比商誉及无形资产平均值为27同比01pct请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第13页共22页简单金融成就梦想行业深度过去几年物业管理行业经历了一轮快速扩张并且行业出现较多收并购行为而由于目前地产及物管行业的下行部分公司收并购产生的商誉减值和无形资产摊销在现阶段逐步反应图125家物企2023H1商誉减值及无形资产摊销绝对额亿元35030025020015010050绿城服务保利物业碧桂园服务新城悦服务平均00雅生活服务202120222023H1资料来源公司公告申万宏源研究图135家物企2023H1商誉减值及无形资产摊销比例12010080604020碧桂园服务雅生活服务新城悦服务绿城服务00保利物业平均202120222023H1资料来源公司公告申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第14页共22页简单金融成就梦想行业深度323H1基础非业主业主增值分别占比681014合同在管覆盖15倍3123H1基础非业主业主增值分别占比681014同比15-911据各公司公告从主流物业公司分类型业务占比情况来看2023H17家主流物业公司物业管理服务非业主增值服务业主增值服务其他服务营收分别占比68210014474分别同比52-51-0403pct其中新城悦服务绿城服务保利物业业主增值服务收入占比较高分别占比252018从主流物业公司分类型业务增速情况来看2023H17家主流物业公司物业管理服务非业主增值服务业主增值服务收入平均分别同比154-89112其中业主增值服务中中海物业绿城服务业主增值服务收入同比增速较高分别同比5727综合来看主流物业公司物业管理服务业主增值服务保持相对较高增速非业主增值服务受地产下行拖累占比下降明显图147家物企2023H1营收构成对比营收占比100908070605040302010绿城服务保利物业中海物业融创服务碧桂园服务新城悦服务0雅生活服务23H122H1平均平均物业管理非业主增值业主增值其他资料来源公司公告申万宏源研究注其他业务构成碧桂园物业为供热业务其他佳兆业美好为智能解决方案服务新城悦服务为智慧园区服务请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第15页共22页简单金融成就梦想行业深度图152023H1物业管理服务收入同比增速25020015010050中海物业绿城服务保利物业融创服务新城悦服务平均雅生活服务00碧桂园服务物业管理资料来源公司公告申万宏源研究图162023H1非业主增值服务收入同比增速600400200保利物业中海物业绿城服务融创服务碧桂园服务雅生活服务新城悦服务00平均2004006008001000非业主增值资料来源公司公告申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第16页共22页简单金融成就梦想行业深度图172023H1业主增值服务收入同比增速700600500400300200100碧桂园服务雅生活服务新城悦服务保利物业中海物业融创服务00绿城服务平均100200业主增值资料来源公司公告申万宏源研究3223H1在管同比19合同同比9合同在管覆盖15倍据各公司公告从经营数据来看2023H114家主流物业公司在管面积平均同比增速为186同比下降246pct其中一线物管公司在管面积平均同比增速为200同比下降345pct二线物管公司在管面积平均同比增速为173同比下降179pct2023H114家主流物业公司合同面积平均同比增速为93同比下降239pct其中一线物管公司合同面积平均同比增速为108同比下降375pct二线物管公司合同面积平均同比增速为81同比下降143pct2023H1末14家主流物业公司合同在管面积覆盖倍数平均值为15倍较2022年末持平其中一线物管公司合同在管面积覆盖倍数平均值为15倍较2022年末下降01倍二线物管公司合同在管面积覆盖倍数平均值为15倍较2022年末持平图182017-2023H1主流公司在管面积同比增速800700600500400300200100002017201820192020202120222023H1一线公司二线公司14家公司平均请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第17页共22页简单金融成就梦想行业深度资料来源Wind申万宏源研究注主流公司指主流H14家物管公司其中我们将22年收入大于等于100亿元的物业公司定义为一线物管公司其余为二线物业公司图192017-2023H1主流公司合同面积同比增速700600500400300200100002017201820192020202120222023H1一线公司二线公司14家公司平均资料来源Wind申万宏源研究注主流公司指主流H14家物管公司其中我们将22年收入大于等于100亿元的物业公司定义为一线物管公司其余为二线物业公司图202019-2023H1主流公司合同面积在管面积覆盖倍数倍252019201917171716161516161515151515100500一线公司二线公司14家公司平均20192020202120222023H1资料来源Wind申万宏源研究注主流公司指主流H14家物管公司其中我们将22年收入大于等于100亿元的物业公司定义为一线物管公司其余为二线物业公司请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第18页共22页简单金融成就梦想行业深度423H1资产负债率略降周转率略升净利率下降综合导致板块ROE下降据万得数据2023H1物业管理板块整体资产负债率为437同比-12pct其中一线物业管理公司资产负债率为471同比03pct二线物业管理公司资产负债率为427同比-16pct2023H1物业管理板块整体资产周转率为040次同比001次其中一线物业管理公司资产周转率为042次同比001次二线物业管理公司资产周转率为039次同比001次2023H1物业管理板块整体ROE为58同比-13pct其中一线物业管理公司ROE为88同比05pct二线物业管理公司ROE为49同比-20pct综合来看2023H1物业管理板块负债率略降周转率略升净利率下降综合导致板块整体ROE下降其中一线物企显著好于二线物企图212017-2023H1物业管理板块资产负债率情况800700600500400300200100002017201820192020202120222023H1一线公司二线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究注物业管理板块整体指主流AH39家物管公司其中我们将22年收入大于等于100亿元的物业公司定义为一线物管公司其余为二线物业公司请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第19页共22页简单金融成就梦想行业深度图222017-2023H1物业管理板块资产周转率情况121008060402002017201820192020202120222023H1一线公司二线公司板块总体资料来源Wind申万宏源研究注物业管理板块整体指主流AH39家物管公司其中我们将22年收入大于等于100亿元的物业公司定义为一线物管公司其余为二线物业公司图232017-2023H1物业管理板块ROE情况6050403020100一线公司二线公司板块总体2017201820192020202120222023H1资料来源Wind申万宏源研究注物业管理板块整体指主流AH39家物管公司其中我们将22年收入大于等于100亿元的物业公司定义为一线物管公司其余为二线物业公司5投资分析意见行业增速放缓分化加剧维持看好评级我们认为我国物业管理行业同时兼具了准公共服务消费资产管理三大属性并且同时兼顾政府居民和业主等三大主体的利益形成政府居民业主物管四方共赢的局面对比海外我国物业管理行业拥有空间巨大围墙属性集中度继承三大独有特色短期来看由于房地产基本面超预期下行影响物管行业呈现总体降速分化进一步加剧趋势但优质物企有望更加受益集中度提升成长空间更大并且目前物管板块平均请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第20页共22页简单金融成就梦想