核心净利润同比增长36.7%：2023年上半年公司收入录得67.9亿元，同比增长28.7%。整体毛利率为33.2%，同比提升1.5个ppt。核心净利润同比增长36.7%至14.2亿元，核心净利润率提升1.2个ppt至20.7%。拟派中期股息每股0.223元，派息率35.8%。截止2023年6月底，公司总合约面积约3.94亿方，总在管面积约3.34亿方，在管面积中第三方占比由2022年底的56.3%提升至2023年6月底的58%。
　　商管业务显著复苏，毛利率大幅提升：上半年商业运营管理及物业管理收入为23.1亿元，同比增长20.1%。毛利率提升8.2个ppt至58.5%，公司紧抓疫情放开后消费复苏机遇，期内在营购物中心零售额同比增长41%至841亿元，零售额增速大幅优于社会消费品零售总额增速。在营购物中心数量新增2个至88个，管理建面约952万方，平均出租率维持在96%。重奢项目增至12个，进一步扩大高端市场领先优势。上半年租金收入同比增长52.1%至105亿元，NOI同比增长28.5%至71亿元，NOIMargin同比提升9.4%至67.2%，还原去年同期租金减免影响后，租金收入/NOI同比增幅为25.7%/28.5%。上半年新开3座购物中心，下半年计划新开10座，持续扩大在营购物中心规模。写字楼物管业务加速拓展中，期内写字楼物业新增项目21个，新增面积95万平米，在管写字楼项目156个，在管面积1164万平米。整体出租率提升3.1个ppt至83.8%，平均租金同比增长1.6%。
　　物管规模稳定增长，在管面积结构持续优化：上半年住宅物业管理服务收入增长33.7%至44.8亿元，毛利率略微下降0.9%至20.1%。期末总合约面积3.8亿平米，总在管面积3.25亿平米，较2022年底分别增长9.0%及11.8%；第三方合约面积及在管面积占比分别为61.6%和59.2%，较2022年底分别提升0.4及1.6个百分点。期内新增第三方合约面积2825万平米，76.7%位于一二城市，其中84.1%为城市空间服务业务面积。为巩固城市空间运营服务商的战略定位，城市公共空间在管面积较22年底增长31.6%至8520万平米，占总在管面积的26.2%。其中产业园、公园河道及场馆各业态占城市公共空间在管面积分别为45%、26%及5%。收并购实现禹洲物业和中南服务的全面融合，两个公司分别实现了并表收入2.78亿及6.3亿，综合毛利率分别达到20.2%及24.8%，整体实现净利润1.09亿元，稳定融合发展中。
　　目标价50港元，维持买入评级：公司作为物管行业第一梯队企业，凭借强大的业绩韧性和经营能力，在管规模稳定增长。依托华润集团及华润置地、物管和商管的全业态覆盖和业态间协同的三大优势将不断巩固其龙头地位，并得到长期稳步发展。我们预计公司2023年-2025年的归母净利润分别为26.8亿元、33.4亿元及41.3亿元，分别给予公司物管业务及商管业务2023年25倍及40倍市盈率，得出目标价为50港元，较现价有40%的上涨空间，维持买入评级

研究报告全文：华润万象生活1209更新报告买入2023年9月12日业绩稳健增长商管毛利率高增核心净利润同比增长3672023年上半年公司收入录得679亿元同比增长罗凡环287整体毛利率为332同比提升15个ppt核心净利润同比增长367至142亿元核心净利润率提升12个ppt至207拟派中期股息每股0223852-25321962元派息率358截止2023年6月底公司总合约面积约394亿方总在管Simonluofirstshanghaicomhk面积约334亿方在管面积中第三方占比由2022年底的563提升至2023年6主要资料月底的58商管业务显著复苏毛利率大幅提升上半年商业运营管理及物业管理收入为行业物业管理231亿元同比增长201毛利率提升82个ppt至585公司紧抓疫情放股价352港元开后消费复苏机遇期内在营购物中心零售额同比增长41至841亿元零售额目标价500港元增速大幅优于社会消费品零售总额增速在营购物中心数量新增2个至88个40管理建面约952万方平均出租率维持在96重奢项目增至12个进一步扩大高端市场领先优势上半年租金收入同比增长521至105亿元NOI同比增长股票代码1209285至71亿元NOIMargin同比提升94至672还原去年同期租金减免影响后租金收入NOI同比增幅为257285上半年新开3座购物中心下已发行股本2282亿股半年计划新开10座持续扩大在营购物中心规模写字楼物管业务加速拓展总市值80326亿港元中期内写字楼物业新增项目21个新增面积95万平米在管写字楼项目15652周高低465港元2124港元个在管面积1164万平米整体出租率提升31个ppt至838平均租金同比增长16每股净资产654元人民币物管规模稳定增长在管面积结构持续优化上半年住宅物业管理服务收入增主要股东华润置地723长337至448亿元毛利率略微下降09至201期末总合约面积38亿平米总在管面积325亿平米较2022年底分别增长90及118第三方合约面积及在管面积占比分别为616和592较2022年底分别提升04及16个百分点期内新增第三方合约面积2825万平米767位于一二城市其中841为城市空间服务业务面积为巩固城市空间运营服务商的战略定位城市公共空间在管面积较22年底增长316至8520万平米占总在管面积的262其中产业园公园河道及场馆各业态占城市公共空间在管面积分别为4526及5收并购实现禹洲物业和中南服务的全面融合两个公司分别实现了并表收入278亿及63亿综合毛利率分别达到202及248整体实现净利润109亿元稳定融合发展中目标价50港元维持买入评级公司作为物管行业第一梯队企业凭借强大的业绩韧性和经营能力在管规模稳定增长依托华润集团及华润置地物管和商管的全业态覆盖和业态间协同的三大优势将不断巩固其龙头地位并得到长期稳步发展我们预计公司2023年-2025年的归母净利润分别为268亿元334亿元及413亿元分别给予公司物管业务及商管业务2023年25倍及40倍市盈率得出目标价为50港元较现价有40的上涨空间维持买入评级盈利摘要股价表现年结日31122021A2022A2023E2024E2025E收入千元887538412016179159186501935757723197992变动309354325216198归母净利润千元17249252206126268336433372344130752变动1109279216244238每股盈利元076097118146181变动559279216244238市盈率352港元401313257207167每股股息元034044041051063息率1115141721资料来源公司资料第一上海预测资料来源彭博第一上海证券有限公司wwwmystockhkcom第一上海证券有限公司2023年9月主要财务报表损益表财务分析千人民币财务年度截至十二月千人民币财务年度截至十二月2021A2022A2023E2024E2025E2021A2022A2023E2024E2025E收入887538412016179159186501935757723197992增长率住宅及其他非商业物业53100557802054107382051329514315928401收入309354325216198商业运营及物业管理服务35653294214125518044560624347269591毛利510309300228222服务成本-6116866-8405245-11224403-13594162-16152304税前利润1059244229244238毛利27585183610934469424757634157045688归母净利润1109279216244238投资物业公允价值变动的收益3000043260519125191251912盈利分析其他收入及收益523432579899579899579899579899综合毛利率311301295298304市场推广支出-58100-151232-136109-122498-110248住宅及其他非商业物业毛利率193188187190193行政开支-818959-1052763-1475356-1687731-1925955商业运营及物业管理服务毛利率486508518534546财务费用-75642-87224-104669-104669-104669税前利润23365562906153357198544423895498688费用率991001019488所得税开支-610486-692905-875136-1088385-1347179净利润率194184169173179净利润17260702213248269684833540044151510回报率少数股东权益11457122134841677020758ROA89101112归属股东利润17249252206126268336433372344130752ROE1316182021派息630000179360093917711680321445763派息率3781353535未分配利润1094925412526174418721692022684989偿付能力每股盈利元076097118146181流动比率倍2620192021资产负债率3645464544资产负债表现金流量表千人民币财务年度截至十二月千人民币财务年度截至十二月2021A2022A2023E2024E2025E2021E2022A2023E2024E2025E现金及现金等价物1369823812592832149211701810876121770225税前利润23365562906153357198544423895498688受限制现金228720129949132548135199137903折旧及摊销121614127695134079140783147823贸易及其他应收款19651872968378392869343894274896152其他调整-1751744-1286191-2576170-3638481-4648261按公允价值计量且其变动计入损益营运资金变动的金融资产-----20813372665360335446042315685294907物业及设备527014569133682960819552983462支付税项-497979-1076532-887952-1101457-1360512投资物业22640003366000353430037110153896566经营活动现金流净额22897843336485359640240748024932644使用权资产99416102524133281133281133281固定资产投资-254432-1173179-306150-341127-381268预付款项37581451174118281920合营联营公司投资---24总资产2159192225837842296829593333423837610982其他1673782-1466002174602645625584025贸易及其他应付款项364642859904128092145941323410829656投资活动现金流1419350-2639181-131548304500202761租赁负债13584702401717245274425049412558339借贷变化321080----合约负债14172231831887192348120196552120638已付股息-300077-1793600-939177-1168032-1445763应付税项133615117507119857122254124699上市所得净额-208644----递延税负债333746765392780700796314812240其他-134174-9110-9110-9110-9110总负债770289711512110136250061511247716701651融资活动现金流-321815-1802710-948287-1177142-1454873控股股东权益1388788014279729159984661814550420812316少数股东权益114546003594877625797015现金变动3387319-1105406251656632021603680532权益合计1388902514325732160579531822176120909331初期现金1031245913698238125928321510939818311558末期现金1369823812592832151093981831155821992090资料来源公司资料第一上海预测-2-本报告不可对加拿大日本美国地区及美国国籍人士发放第一上海证券有限公司2023年9月第一上海证券有限公司香港中环德辅道中71号永安集团大厦19楼电话8522522-2101传真8522810-6789本报告由第一上海证券有限公司第一上海编制仅供机构投资者一般审阅未经第一上海事先明确书面许可就本报告之任何材料内容或印本不得以任何方式复制摘录引用更改转移传输或分发给任何其他人本报告所载的资料工具及材料只提供给阁下作参考之用并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据或就其作出要约或要约邀请也不构成投资建议阁下不可依赖本报告中的任何内容作出任何投资决策本报告及任何资料材料及内容并未有考虑到个别的投资者的特定投资目标财务情况风险承受能力或任何特别需要阁下应综合考虑到本身的投资目标风险评估财务及税务状况等因素自行作出本身独立的投资决策本报告所载资料及意见来自第一上海认为可靠的来源取得或衍生但对于本报告所载预测意见和预期的公平性准确性完整性或正确性并不作任何明示或暗示的陈述或保证第一上海或其各自的董事主管人员职员雇员或代理均不对因使用本报告或其内容或与此相关的任何损失而承担任何责任对于本报告所载信息的准确性公平性完整性或正确性不可作出依赖第一上海或其一家或多家关联公司可能或已经就本报告所载信息评论或投资策略发布不一致或得出不同结论的其他报告或观点信息意见和估计均按现况提供不提供任何形式的保证并可随时更改恕不另行通知第一上海并不是美国一九三四年修订的证券法一九三四年证券法或其他有关的美国州政府法例下的注册经纪-交易商此外第一上海亦不是美国一九四零年修订的投资顾问法下简称为投资顾问法投资顾问法及一九三四年证券法一起简称为有关法例或其他有关的美国州政府法例下的注册投资顾问在没有获得有关法例特别豁免的情况下任何由第一上海提供的经纪及投资顾问服务包括但不限于在此档内陈述的内容皆没有意图提供给美国人此档及其复印本均不可传送或被带往美国在美国分发或提供给美国人在若干国家或司法管辖区分发发行或使用本报告可能会抵触当地法律规定或其他注册发牌的规例本报告不是旨在向该等国家或司法管辖区的任何人或单位分发或由其使用2023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