事件描述
　　8月30日，公司公告2023H营收67.9亿（+28.7%），归母净利润14.0亿（+36.5%），综合毛利率33.2%（+1.5pct），中期派息每股0.223元（+75.6%），派息率36.2%，股息率0.7%。
　　事件评论
　　业绩表现亮眼，收入与毛利率齐升助推利润增长。2023H公司营收67.9亿（+28.7%），收入增长来自：1）收并购公司并表及外拓积极带来物管在管面积及收入增长；2）在管商业项目量增加及运营效率提升带来商业运营收入增长。收入分结构来看，住宅及其他非商业物业/购物中心/写字楼分别占比66.0%、20.8%、13.2%，分别同比增长33.7%、20.2%、19.8%。2023H公司综合毛利率33.2%（+1.5pct），其中购物中心/写字楼毛利率同比提升10.2pct、5.0pct至71.8%、37.7%，住宅及其他非商业物业毛利率同比下降0.9pct至20.1%（收并购并表后原高毛利率的增值服务收入占比降低）。公司持续控费提效，2023H期间费用率同比下降1.3pct至9.2%，收入与毛利率齐升助推公司归母业绩表现亮眼。
　　购物中心：抢抓消费复苏，营收与规模进一步提升，彰显行业领导者地位。为抢抓消费复苏机遇，公司积极落实“抢市场、抢资源、强政策”的经营策略，2023H累计零售额同比增长41.0%至841亿（可同比增速27.3%），零售额增速大幅优于社零总额增速；业主端租金收入同比增长52.1%至105亿（还原租金减免后同比增速为25.7%），运营业绩彰显强劲韧性。2023H购物中心业务营收14.1亿（+20.2%），毛利率71.8%（+10.2pct），其中商业运营/分租业务收入同比增长28.3%、54.3%至9.6/2.6亿。2023H公司新开业3个项目，其中分租的兰州万象城定位为重奢商场，截至2023H公司累计开业12座重奢购物中心，进一步巩固行业领导者地位；下半年计划新开10座购物中心，持续扩大在营购物中心规模。上半年公司积极外拓7个第三方项目，截至2023H在管85个购物中心（不含分租项目，914万方），合约项目150个（1628万方），储备充裕保障未来开业量。
　　住宅及其他非商业物业：规模扩张带动收入增长，社区增值业务持续发力。2023H公司在管面积3.1亿方（+28.0%），收购中南服务、禹洲物业的投后融合顺利，第三方在管占比高达60.4%，合约/在管=1.2X，保障后期规模增长。2023H住宅物管营收同比增长33.7%至44.8亿，其中基础物管/社区增值服务分别同比增长44.8%、11.8%至34.5/6.3亿，非业主增值服务收入4.1亿（-1.0%）。业主增值服务方面，公司依托华润系资源，做大做强“懒人装修”及“润物直选”业务。受基础物管收入增速更高影响，增值服务营收占比下降5.9pct至23.1%。2023H物管毛利率同比下降0.9pct至20.1%，主因高毛利率的增值服务收入占比降低，其中基础物管/非业主增值业务同比增长0.5pct、0.4pct至15.6%、39.2%，社区增值业务同比下降0.7pct至32.4%。
　　投资建议：兼具“好赛道”和“好公司”双重属性的长期投资标的。公司为稀缺的全业态龙头，优异的商业运营能力、高品质快成长的住宅物管业务将在利润表中逐步兑现；充裕的在手资金、灵活的决策机制有望推动“商管贵族”更好更快发展。预计2023-2025归母净利28.3/36.4/44.7亿，增速28%/28%/23%，P/E为25/19/16X，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、消费复苏低于预期。
　　

研究报告全文：research95579com丨证券研究报告丨港股研究丨公司点评丨华润万象生活1209HKTableTitle业绩表现亮眼商管贵族配置价值突显华润万象生活2023中报点评报告要点TableSummary兼具好赛道和好公司双重属性的长期投资标的公司为稀缺的全业态龙头优异的商业运营能力高品质快成长的住宅物管业务将在利润表中逐步兑现充裕的在手资金灵活的决策机制有望推动商管贵族更好更快发展预计2023-2025归母净利283364447亿增速282823PE为251916X维持买入评级分析师及联系人TableAuthor刘义薛梦莹SACS0490520040001SACS0490520120002请阅读最后评级说明和重要声明1research95579com丨证券研究报告丨2023-09-04cjzqdt11111华润万象生活1209HKTableTitle业绩表现亮眼商管贵族配置价值突显2港股研究丨公司点评TableRank投资评级买入丨维持华润万象生活中报点评2023事件描述TableSummary2公司基础数据8月30日公司公告2023H营收679亿287归母净利润140亿365综合TableBaseData当前股价HKD3385毛利率33215pct中期派息每股0223元756派息率362股息率07注股价为2023年8月31日收盘价事件评论业绩表现亮眼收入与毛利率齐升助推利润增长2023H公司营收679亿287相关研究收入增长来自1收并购公司并表及外拓积极带来物管在管面积及收入增长2在管商TableReport商管运营彰显韧性物管跻身第一梯队华业项目量增加及运营效率提升带来商业运营收入增长收入分结构来看住宅及其他非商润万象生活2022年报点评2023-03-29业物业购物中心写字楼分别占比660208132分别同比增长337202彰显强劲增长韧性商管贵族正值配置良机1982023H公司综合毛利率33215pct其中购物中心写字楼毛利率同比提华润万象生活2022年中报点评2022-09-06升102pct50pct至718377住宅及其他非商业物业毛利率同比下降09pct至免租影响靴子落地商管贵族配置正当时201收并购并表后原高毛利率的增值服务收入占比降低公司持续控费提效2023H2022-08-01期间费用率同比下降13pct至92收入与毛利率齐升助推公司归母业绩表现亮眼购物中心抢抓消费复苏营收与规模进一步提升彰显行业领导者地位为抢抓消费复苏机遇公司积极落实抢市场抢资源强政策的经营策略2023H累计零售额同比增长410至841亿可同比增速273零售额增速大幅优于社零总额增速业主端租金收入同比增长521至105亿还原租金减免后同比增速为257运营业绩彰显强劲韧性2023H购物中心业务营收141亿202毛利率718102pct其中商业运营分租业务收入同比增长283543至9626亿2023H公司新开业3个项目其中分租的兰州万象城定位为重奢商场截至2023H公司累计开业12座重奢购物中心进一步巩固行业领导者地位下半年计划新开10座购物中心持续扩大在营购物中心规模上半年公司积极外拓7个第三方项目截至2023H在管85个购物中心不含分租项目914万方合约项目150个1628万方储备充裕保障未来开业量住宅及其他非商业物业规模扩张带动收入增长社区增值业务持续发力2023H公司在管面积31亿方280收购中南服务禹洲物业的投后融合顺利第三方在管占比高达604合约在管12X保障后期规模增长2023H住宅物管营收同比增长337至448亿其中基础物管社区增值服务分别同比增长448118至34563亿非业主增值服务收入41亿-10业主增值服务方面公司依托华润系资源做大做强懒人装修及润物直选业务受基础物管收入增速更高影响增值服务营收占比下降59pct至2312023H物管毛利率同比下降09pct至201主因高毛利率的增值服务收入占比降低其中基础物管非业主增值业务同比增长05pct04pct至156392社区增值业务同比下降07pct至324投资建议兼具好赛道和好公司双重属性的长期投资标的公司为稀缺的全业态龙头优异的商业运营能力高品质快成长的住宅物管业务将在利润表中逐步兑现充裕的在手资金灵活的决策机制有望推动商管贵族更好更快发展预计2023-2025归母净利283364447亿增速282823PE为251916X维持买入评级风险提示更多研报请访问1消费复苏低于预期长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明2research95579com港股研究公司点评风险提示1消费复苏低于预期消费复苏力度影响购物中心零售额从而影响到公司购物中心运营业务的收入与盈利若消费复苏力度不及预期商业运营业务收入增速或将放缓请阅读最后评级说明和重要声明343research95579com港股研究公司点评投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10060000本报告仅限中国大陆地区发行仅供长江证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含信息和建议不发生任何变更本公司已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告所反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表本公司或其他附属机构的立场本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司及作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用须注明出处为长江证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的应当注明本报告的发布人和发布日期提示使用证券研究报告的风险未经授权刊载或者转发本报告的本公司将保留向其追究法律责任的权利财务报表及指标预测请阅读最后评级说明和重要声明444