23H1归母净利润同比+36%、核心同比+37%，超市场预期，利润率高位提升。据公告，23H1公司实现营业收入67.9亿元，同比+28.7%；其中，住宅物管收入占比66%，同比+34%，商业运营及物管收入占比34%，同比+20%。毛利润22.5亿元，同比+34.7%，其中商管占比60%、较22年+1pct；归母净利润14.0亿元，同比+36.5%；核心净利润14.2亿元，同比+36.7%；基本每股收益0.614元，同比+36.4%。报告期内，毛利率和归母净利率为33.2%和20.6%，分别同比+1.5pct和+1.2pct；三费费率8.9%，同比-0.9pct，其中销售、管理和财务费率分别为1.6%、6.4%和0.9%，同比分别+0.6pct、-1.7pct和+0.2pct。23H1末应收账款20.2亿元，同比-2.8%；减值比例1.6%。此外，公司拟派发中期每股股息0.223元、同比+76%，对应分红比例（占比核心利润）36%。
　　商管：23H1商管毛利同比+40%，商场销售额同比+41%、同店同比21年+23%。据公告，至23H1末，公司累计在管商场88个，其中来自置地68个；其中74个项目零售额排名当地市场前三、较22年+5个，占比84.1%；其中重奢12个、行业第一。23H1新开业商场3个，包括第三方重奢兰州万象城、北京西三旗万象汇、重庆万象城二期。23H1新签约第三方项目7个、GRA70万平，其中TOD占比100%。23H1末会员数量3,990万人，同比+17.4%；万象星积分与兑换总额7.0亿元，同比+79%；出租率96.0%，较22年-0.1pct。22年末在管面积952万平、同比+16.7%；合约商场150个，面积1,628万平、同比+14.7%；合约/在管比1.71倍。预计23年末累计开业99个商场，其中置地77个；累计开业1,086万平，同比+18%。23H1商场零售额841亿元，同比+41.0%，同店同比22年+27.3%、21年+23.4%。23H1商场租金收入105亿元，同比+52.1%；NOI71亿元，同比+79.3%；NOI利润率67.2%、同比+9.4pct；还原减租后租金和NOI同比分别+25.7%和+28.5%。23H1公司商业运营收入23.1亿元，同比+20.1%；商场和写字楼分别占比总营收的14%和18%，收入分别同比+20%和+20%。商业运营毛利13.5亿元，同比+39.5%；毛利率58.5%，同比+8.2pct；其中商场和写字楼毛利率分别为71.8%和37.7%，同比分别+10.2pct和+5.0pct。
　　物管：23H1物管毛利同比+28%，在管面积中第三方占比59%。据公告，23H1末公司住宅合约面积3.66亿平，同比+13.5%；在管面积3.13亿平，同比+28.0%，其中第三方占比59.2%；合约/在管比1.17倍。23H1住宅净增合约面积3,061万平；其中第三方新增2,825万平、同比+25.7%，其中城市、社区、办公分别占比84%、13%、3%。23H1公司住宅物管收入44.8亿元，同比+33.7%，占比总营收的66%；其中物业管理、开发商增值和社区增值服务别占比77%、9%和14%；同比分别+45%、-1%和+12%；毛利率分别为15.6%、39.2%和32.4%，同比分别+0.6pct、+0.4pct和-0.7pct。22年住宅物管毛利9.0亿元，同比+28%；毛利率20.1%，同比-0.9pct。
　　投资分析意见：业绩超预期，商场零售高增，维持“买入”评级。华润万象生活背靠央企华润置地，深耕于购物中心行业20年，实现全国化高品质扩张，打造了购物中心的商管龙头之一、重奢标杆。在购物中心快速发展的大背景下，考虑到华润置地赋予的内生成长、以及强商管品牌支撑的外拓发展，预计公司购物中心商管规模将加速扩张，再凭借优秀商管能力推动长期同店增长、以及具有强议价权的商管模式推动毛利率提升，预计公司业绩将进入加速成长期。我们维持公司2023-25年盈利预测分别为28.1/36.0/46.0亿元，现价对应23年PE26X，维持“买入”评级。
　　风险提示：业务拓展不及预期，消费修复不及预期。
　　

研究报告全文：申万宏源研究上海市南京东路99号862123297818wwwswsresearchcom简单金融成就梦想房地产公司研究2023年08月30日业绩超预期商场零售高增华润万象生活01209HK买入23H1归母净利润同比36核心同比37超市场预期利润率高位提升据公告23H1维持公司实现营业收入679亿元同比287其中住宅物管收入占比66同比34商业运营及物管收入占比34同比20毛利润225亿元同比347其中商管占比60较22年1pct归母净利润140亿元同比365核心净利润142亿元同比367基本市场数据2023年08月29日每股收益0614元同比364报告期内毛利率和归母净利率为332和206分别同比收盘价港币347515pct和12pct三费费率89同比-09pct其中销售管理和财务费率分别为1664恒生中国企业指数6387和09同比分别06pct-17pct和02pct23H1末应收账款202亿元同比-28减52周最高最低价港币455523值比例16此外公司拟派发中期每股股息0223元同比76对应分红比例占比核心H股市值亿港币793利润36流通H股百万股2283商管23H1商管毛利同比40商场销售额同比41同店同比21年23据公告至汇率人民币港币10923H1末公司累计在管商场88个其中来自置地68个其中74个项目零售额排名当地市场前三较22年5个占比841其中重奢12个行业第一23H1新开业商场3个包括第三方重奢兰州万象城北京西三旗万象汇重庆万象城二期23H1新签约第三方项目7个GRA70股价表现10万平其中TOD占比10023H1末会员数量3990万人同比174万象星积分与兑换总5额70亿元同比79出租率960较22年-01pct22年末在管面积952万平同比16702323232323232323232323232323232323合约商场150个面积1628万平同比147合约在管比171倍预计23年末累计开业------------------50101020203030404050506060607070808-1099个商场其中置地77个累计开业1086万平同比1823H1商场零售额841亿元同-15比410同店同比22年27321年23423H1商场租金收入105亿元同比521-20NOI71亿元同比793NOI利润率672同比94pct还原减租后租金和NOI同比分-25别257和28523H1公司商业运营收入231亿元同比201商场和写字楼分别占比CRMixcHSCEI总营收的14和18收入分别同比20和20商业运营毛利135亿元同比395毛资料来源Bloomberg利率585同比82pct其中商场和写字楼毛利率分别为718和377同比分别102pct和50pct证券分析师物管23H1物管毛利同比28在管面积中第三方占比59据公告23H1末公司住宅合约袁豪面积366亿平同比135在管面积313亿平同比280其中第三方占比592合A0230520120001约在管比117倍23H1住宅净增合约面积3061万平其中第三方新增2825万平同比257yuanhaoswsresearchcom其中城市社区办公分别占比8413323H1公司住宅物管收入448亿元同比337曹曼占比总营收的66其中物业管理开发商增值和社区增值服务别占比779和14同比A0230520120003分别45-1和12毛利率分别为156392和324同比分别06pct04pctcaomanswsresearchcom和-07pct22年住宅物管毛利90亿元同比28毛利率201同比-09pct联系人曹曼投资分析意见业绩超预期商场零售高增维持买入评级华润万象生活背靠央企华润置地深耕于购物中心行业20年实现全国化高品质扩张打造了购物中心的商管龙头之一重奢标杆862123297818转caomanswsresearchcom在购物中心快速发展的大背景下考虑到华润置地赋予的内生成长以及强商管品牌支撑的外拓发展预计公司购物中心商管规模将加速扩张再凭借优秀商管能力推动长期同店增长以及具有强议价权的商管模式推动毛利率提升预计公司业绩将进入加速成长期我们维持公司2023-25年盈利预测分别为281360460亿元现价对应23年PE26X维持买入评级风险提示业务拓展不及预期消费修复不及预期财务数据及盈利预测人民币202120222023E2024E2025E营业收入百万元887512016156122022826026同比增长率309354299296287净利润百万元17252206281436004604同比增长率1109279276279279每股收益元076097123158202毛利率311301302306309净资产收益率124154178202226市盈率倍4233262016市净率倍55544注每股收益为归属于母公司所有者的净利润除以总股本BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch附录财务报表附表1资产负债表资产负债表单位百万元2021A2022A2023E2024E2025E货币资金1369812593163612119927275应收账款及票据19652968358546455977存货138148192249320其他流动资产229130118152194流动资产合计1603015839202572624533766固定资产527569611653695长期股权投资00000投资性房地产226433665004744011062土地使用权00000其他非流动资产27716064686878999196非流动资产合计55629999124831599320953资产合计2159225838327404223854719短期借款8010120591814026286应付账款8391339173622362864应交税金261297269347444其他流动负债41786403172321722738流动负债合计60798040123411855126856长期借款00000其他非流动负债16243473452158227457非流动负债合计16243473452158227457负债合计770311512168612437334314归属母公司所有者权益1388814280158281780820340少数股东权益146515766所有者权益合计1388914326158791786520405负债和股东权益2159225838327404223854719资料来源Wind申万宏源研究附表2利润表利润表单位百万元2021A2022A2023E2024E2025E营业收入887512016156122022826026营业成本61178405108971403417976销售费用58151196255328管理费用8191053136817722280财务费用7687113147189公允价值变动收益3043454850投资收益21111请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明1BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch营业利润23372906370847436065营业外收支00000利润总额23372906370847436065所得税61069388411311446净利润17262213282436124619少数股东损益1791215归属母公司净利润17252206281436004604NOPLAT17742256289037104756EPS摊薄元076097123158202资料来源Wind申万宏源研究附表3现金流量表现金流量表单位百万元2021A2022A2023E2024E2025E净利润17252206282436124619折旧与摊销122235000营运资本变动706237264617775其他经营活动现金流2633136798138经营活动产生的现金流量22901891262630933982资本性支出371121000其他投资活动现金流302955113147189投资活动产生的现金流量14191064113147189债务增加838308498069349215股权融资00000支付股利300963126716202072其他筹资活动现金流21815000筹资活动产生的现金流3221936104115641862现金及现金等价物净增加额33861105376948376076现金及现金等价物期末余额1369812593163612119927275资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明2BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及关联机构的持股情况股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券与市场基准指数的涨跌幅差别为标准定义如下买入BUY股价预计将上涨20以上增持Outperform股价预计将上涨10-20持有Hold股价变动幅度预计在-10和10之间减持Underperform股价预计将下跌10-20卖出SELL股价预计将下跌20以上行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论本公司使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数恒生中国企业指数法律声明本报告由上海申银万国证券研究所有限公司隶属于申万宏源证券有限公司以下简称本公司在中华人民共和国内地香港澳门台湾除外发布仅供本公司的客户包括合格的境外机构投资者等合法合规的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的真实性准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本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