事件：华润万象生活2023年中期营收同比+29%，归母净利润同比+37%
　　华润万象生活发布2023年中期业绩公告，实现收入68亿元，同比增长28.7%，毛利22.5亿元，同比增长34.7%，毛利率为33.2%，较上年同期提升1.5pct，归母净利润14亿元，同比增长36.5%；宣派中期股息每股人民币0.223元。
　　点评：商管业务复苏，毛利率显著回升；精细化管理提升效率，中期分红慷慨
　　1)商管业务复苏，毛利率显著回升。公司上半年抓住经济复苏机遇，强化购物中心与写字楼项目运营管理，商管业务实现高质量增长，板块实现营收23亿元，同比增长20%；盈利能力显著改善，实现毛利13.5亿元，同比增长40%，毛利占比达到60%，较上年同期提升2.1pct；板块毛利率为58.5%，同比提升5.5pct。
　　上半年公司新开业购物中心3座，新签约轻资产外拓项目7个，截至2023年6月30日，公司为85个已开业购物中心提供商业运营及物管服务（合约项目150个），其中68个来自华润置地；在营重奢购物中心万象城12座，位列行业第一。2023年以来，国家和各地政府大力提振居民消费，公司在管购物中心零售额稳健增长，购物中心商业运营及物管业务实现收入14亿元，同比增长20%；实现毛利10亿元，毛利率71.8%，同比提升10.2pct。
　　上半年，公司在管写字楼项目出租率有所提升，写字楼商业运营及物管实现收入9亿元，同比增长20%，毛利率37.7%，同比提升5pct。截至2023年6月30日，公司合计为26个写字楼提供商业运营服务，为156个写字楼提供物管服务。
　　2)物管规模快速扩张，收入结构优化。公司前期收购中南服务、禹洲物业实现快速扩张，跻身行业规模第一梯队。截至2023年6月30日，公司物管合约面积3.8亿平，在管面积3.25亿平，规模扩张速度较快，上半年物管业务34.5亿元，同比增长45%；另一方面，开发商增值业务收入4.1亿元，同比减少1%，物管板块整体收入结构优化，对地产关联方的直接依赖有所降低。
　　3)精细化管理提升效率，现金充沛分红慷慨。2023H1公司通过精细化费用管控，销售管理费用率较上年同期下降1.1pct至8.0%；截至6月30日，公司拥有银行存款和现金总额127亿元，宣派中期股息每股人民币0.223元，同比+75.6%。
　　盈利预测、估值与评级：公司在商管领域具备龙头地位，品牌美誉度高，消费复苏推动购物中心业务稳定增长，关联方华润置地经营稳健，项目交付保障性较高，在手现金充沛，规模扩张动力较强。考虑开发商增值业务增速放缓以及商管业务毛利率提升的综合影响，我们调整公司2023-2025年归母净利润预测至27.2/31.5/35.8亿元。对应EPS为1.19/1.38（原1.40）/1.57（原1.62）元，当前股价对应PE为26倍/23倍/20倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：购物中心业务复苏不及预期，外拓竞争激烈导致物管毛利率下滑。
　　

研究报告全文：2023年9月5日公司研究商管毛利率回升中期分红慷慨华润万象生活1209HK2023年中期业绩点评要点买入维持当前价3385港元事件华润万象生活2023年中期营收同比29归母净利润同比37华润万象生活发布2023年中期业绩公告实现收入68亿元同比增长287毛利225亿元同比增长347毛利率为332较上年同期提升15pct作者归母净利润14亿元同比增长365宣派中期股息每股人民币0223元分析师何缅南执业证书编号S0930518060006点评商管业务复苏毛利率显著回升精细化管理提升效率中期分红慷慨021-525238011商管业务复苏毛利率显著回升公司上半年抓住经济复苏机遇强化购物中hemiannanebscncom心与写字楼项目运营管理商管业务实现高质量增长板块实现营收23亿元联系人韦勇强同比增长20盈利能力显著改善实现毛利135亿元同比增长40毛利021-52523810占比达到60较上年同期提升21pct板块毛利率为585同比提升55pctweiyongqiangebscncom上半年公司新开业购物中心3座新签约轻资产外拓项目7个截至2023年6月30日公司为85个已开业购物中心提供商业运营及物管服务合约项目150市场数据个其中68个来自华润置地在营重奢购物中心万象城12座位列行业第总股本亿股2283总市值亿港元77263一2023年以来国家和各地政府大力提振居民消费公司在管购物中心零售一年最低最高港元22584592额稳健增长购物中心商业运营及物管业务实现收入14亿元同比增长20近3月换手率591实现毛利10亿元毛利率718同比提升102pct上半年公司在管写字楼项目出租率有所提升写字楼商业运营及物管实现收入股价相对走势9亿元同比增长20毛利率377同比提升5pct截至2023年6月30日公司合计为26个写字楼提供商业运营服务为156个写字楼提供物管服务2物管规模快速扩张收入结构优化公司前期收购中南服务禹洲物业实现快速扩张跻身行业规模第一梯队截至2023年6月30日公司物管合约面积38亿平在管面积325亿平规模扩张速度较快上半年物管业务345亿元同比增长45另一方面开发商增值业务收入41亿元同比减少1物管板块整体收入结构优化对地产关联方的直接依赖有所降低3精细化管理提升效率现金充沛分红慷慨2023H1公司通过精细化费用管控资料来源Wind销售管理费用率较上年同期下降11pct至80截至6月30日公司拥有银相关研报行存款和现金总额127亿元宣派中期股息每股人民币0223元同比75620230409并购加速规模扩张盈利能力表现优秀华润万象生活1209HK2022年业绩盈利预测估值与评级公司在商管领域具备龙头地位品牌美誉度高消费复点评苏推动购物中心业务稳定增长关联方华润置地经营稳健项目交付保障性较高在手现金充沛规模扩张动力较强考虑开发商增值业务增速放缓以及商管业务20220908疫情冲击商管仍具韧性社区增值维毛利率提升的综合影响我们调整公司2023-2025年归母净利润预测至持较高增长华润万象生活1209HK2022年中期业绩点评272315358亿元对应EPS为119138原140157原162元当前股价对应PE为26倍23倍20倍维持买入评级20220809租金减免影响有限全年业绩有望稳风险提示购物中心业务复苏不及预期外拓竞争激烈导致物管毛利率下滑健增长华润万象生活1209HK跟踪报告公司盈利预测与估值简表20210624商管龙头扬帆起航华润万象生指标202120222023E2024E2025E活1209HK首次覆盖报告营业收入百万元887512016152041834121460营业收入增长率309354265206170归母净利润百万元17252206271831523580归母净利润增长率1109279232160136EPS元076097119138157ROE归母摊薄124154169174176PE415324263227200PB5150444035资料来源同花顺光大证券研究所预测股价时间为2023-8-31汇率1港元09254元人民币敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告华润万象生活1209HK财务报表与盈利预测资料来源同花顺光大证券研究所预测注EPS按最新股本测算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告华润万象生活1209HK行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级基准指数说明A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司成立于1996年是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一也是世界500强企业中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼6thFloor9AppoldStreetLondonUnitedKingdomEC2A2AP敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告