事件：公司近期发布2023年中期业绩公告，实现营收67.9亿元，同比+28.7%，实现归母净利润14.0亿元，同比+36.5%，实现核心净利润14.2亿元，同比+36.7%。
　　中期业绩略超预期，兑现高质量成长。分板块看，公司物管、商管营收分别同比+33.7%/+20.1%。业绩增速高于营收增速，主要源于：①商管经营杠杆效应加强，毛利率同比提升8.2pct至58.5%，带动公司综合毛利率较去年同期提升1.5pct至33.2%；②“降本提质增效”成效显著，两费费率下降1.1pct至8.0%。公司中期股息每股0.223元，同比大幅增长75.6%，持续提升股东回报。
　　商管：精运营强化头部效应，内生外拓持续兑现高质量成长。上半年公司抢占消费复苏机遇，在营购物中心零售额/租金收入/NOI同比高增41.0%/52.1%/79.3%，同店增长27.3%/39.7%/61.3%，NOIMargin同比提高3.9pct至67.2%；还原减租后，租金收入/NOI同比增长25.7%/28.5%，NOIMargin同比提高1.7pct；零售额排名当地TOP3项目数量占比进一步提升至84.1%，整体经营业绩大幅跑赢同行。期内公司新开业3座购物中心，其中首座第三方包租重奢项目兰州万象城经营表现优于预期；期末公司在营购物中心88座，GFA达952万方，下半年公司计划新开10座购物中心。外拓方面，公司上半年签约7个第三方项目均为一二线城市TOD项目，此外锁定西安机场商业项目，优化管理资产组合的同时进一步扩充新赛道。
　　物管：规模增长与盈利能力并重，加速转型城市空间运营服务商。公司上半年新增第三方合约面积2825万方，其中城市公共空间占比高达84.1%；期末公司物管总合约/在管面积达3.8/3.2亿方，在管面积中城市公共空间占比达到26.2%，持续打造多业态服务能力，同时咨询、招商、运营、保赛等增值服务收入实现翻倍增长，持续强化城市服务领域核心竞争力。得益于精益管理及收并购项目顺利融合，基础服务毛利率同比提升0.5pct至15.6%，规模增长与盈利能力取得良好平衡。
　　盈利预测与投资建议
　　维持“买入”评级，目标价53.54港元。根据公司公告，我们下调物管及购物中心商管营收增速，上调商管毛利率，同时下调管理费率，调整公司23-24年EPS预测为1.24/1.55元（原预测值为1.26/1.62元），引入25年EPS预测值为1.93元。采取DCF估值法，目标价53.54港元（1港元=0.921人民币）。
　　风险提示：母公司交付不及预期。外拓低于预期。收并购整合风险。