董事长、总经理换届，管理层平稳过渡。根据公司董事会决议公告，9月8日，原董事长许永军因年龄原因辞去董事长职务，公司选举原总经理蒋铁峰为新任董事长，朱文凯接任总经理。2019年蒋铁峰担任公司总经理以来，公司经营质量不断提升，各项业务有序推进，本次调整意味着以蒋铁峰先生为核心的新一届管理团队核心班底搭建完成。
　　销售排名升至行业第五。根据公司经营公告，1-8月公司累计销售金额2060.7亿元，同比+24%，销售面积840.7万方，同比+28%，销售均价2.5万元/平，同比-3%。根据克而瑞数据，1-8月公司销售排名上升至第五，较22年上升1位，较19年上升7位。
　　投资聚焦强心30城，拿地质量改善。投资方面，根据公司经营公告，1-8月公司累计拿地488.3亿元，拿地面积290万方，平均楼面价1.7万元/平，平均货值均价3.0万/平，拿地力度24%，权益拿地金额401亿元，权益比例82%（较22年上升24pct）。在市场下行的情况下，公司23年前8月资源全部聚焦在“强心30城”，其中重投6城（上深杭等）拿地金额295亿元、重投10城（重庆、苏州等）100亿元、择机14城（天津、常州等）94亿元，占比分别为60%、20%、20%。前8月公司拿地毛利率为28.3%，较22年提升0.8pct。
　　盈利预测与投资建议。关注公司定增进展，定增增厚前海权益，前海资源有望加速兑现，本次运作带来的资金，也将提升公司整体开发能力。我们预计23-24年归母净利润77亿元、150亿元，同比分别+81%、95%，对应14.1xPE、7.2xPE。维持合理价值17.91元/股的观点不变，维持“买入”评级。
　　风险提示。行业景气度存在不确定性；行业格局稳定前，利润率存在一定波动；前海、太子湾项目开发进度存在不确定性

研究报告全文：TablePage跟踪研究房地产开发证券研究报告招商蛇口TableTitle001979SZ公司评级TableInvest买入当前价格1299元管理层平稳过渡销售升至行业前五合理价值1791元前次评级买入TableSummary报告日期2023-09-13核心观点董事长总经理换届管理层平稳过渡根据公司董事会决议公告9相对市场TablePicQuote表现月8日原董事长许永军因年龄原因辞去董事长职务公司选举原总经理蒋铁峰为新任董事长朱文凯接任总经理2019年蒋铁峰担任公11司总经理以来公司经营质量不断提升各项业务有序推进本次调整5-1意味着以蒋铁峰先生为核心的新一届管理团队核心班底搭建完成092211220123032305230723销售排名升至行业第五根据公司经营公告1-8月公司累计销售金额-820607亿元同比24销售面积8407万方同比28销售均-14价25万元平同比-3根据克而瑞数据1-8月公司销售排名上升-21至第五较22年上升1位较19年上升7位招商蛇口沪深300投资聚焦强心城拿地质量改善投资方面根据公司经营公告301-8月公司累计拿地4883亿元拿地面积290万方平均楼面价17分析师TableAuthor郭镇万元平平均货值均价30万平拿地力度24权益拿地金额401SAC执证号S0260514080003亿元权益比例82较22年上升24pct在市场下行的情况下SFCCENoBNN906公司23年前8月资源全部聚焦在强心30城其中重投6城上深021-38003639杭等拿地金额295亿元重投10城重庆苏州等100亿元择guozgfcomcn机14城天津常州等94亿元占比分别为602020分析师乐加栋前8月公司拿地毛利率为283较22年提升08pctSAC执证号S0260513090001盈利预测与投资建议关注公司定增进展定增增厚前海权益前海资021-38003642源有望加速兑现本次运作带来的资金也将提升公司整体开发能力lejiadonggfcomcn我们预计23-24年归母净利润77亿元150亿元同比分别81分析师邢莘95对应141xPE72xPE维持合理价值1791元股的观点不变SAC执证号S0260520070009维持买入评级021-38003638风险提示行业景气度存在不确定性行业格局稳定前利润率存在一xingshengfcomcn定波动前海太子湾项目开发进度存在不确定性请注意乐加栋邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动盈利预测TableDocReportTableFinance2021A2022A2023E2024E2025E相关研究营业收入百万元160643183003200055222655243019招商蛇口001979SZ利2023-08-30增长率2391399311391润水平企稳回升结算加速EBITDA百万元2691323342301254109244592全年业绩可期归母净利润百万元10372426477011500715787招商蛇口001979SZ中2023-07-16增长率-15-5981955期业绩双位数增长重组资EPS元股116041092180189产完成过户市盈率x89991417269ROE10471211招商蛇口001979SZ结2023-04-23EVEBITDAx7391804940算因素影响业绩表现经营数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心优势稳固识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明14TableContactsTablePageText招商蛇口跟踪研究资产负债表TableFinanceDetail单位百万元现金流量表单位百万元至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E流动资产653058655187626018615192605570经营活动现金流2597722174151286860057721货币资金7953386243328204190444109净利润152029098154012728528703应收及预付134705134613128034113504137006折旧摊销17322292233724772626存货417636411549442609437230401901营运资金变动-231698015-95703604424186其他流动资产2118422781225542255422554其它322122768696027942206非流动资产203145231284248005274862304896投资活动现金流-24277-10014-20999-23282-27853长期股权投资615617464490073112311137784资本支出-10007-6012-6184-5388-5518固定资产923410820113611204312765投资变动3169826484-14815-17894-22335在建工程465810300151107152其他-45967-30486000无形资产28534512451245124512筹资活动现金流-11161-5874-47551-36235-27663其他长期资产129033140498139058140886142683银行借款116568134605346495786243资产总计856203886471874024890053910465股权融资2701614503000流动负债428079423910435986442090448639其他-41214-43724-10473-8106-6229短期借款36281509138616281249现金净增加额-96126472-5342390832205应付及预收345388347160362071378205390563期初现金余额8899579383858553243241515其他流动负债7906275241725306225756827期末现金余额7938385855324324151543721非流动负债151370178121138712121352106512长期借款107780121074868306873153106应付债券2610539749397493974939749其他非流动负债1748517299121331287313657负债合计579448602031574698563442555151股本79237739834183418341资本公积1418910214111521415317310主要财务比率留存收益6607165050712108321695845至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E归属母公司股东权益108671101712108897123904139690成长能力少数股东权益168084182729190429202708215624营业收入增长2391399311391负债和股东权益856203886471874024890053910465营业利润增长-55-32558072350归母净利润增长-153-58980694952获利能力利润表单位百万元毛利率255193188236235至12月31日2021A2022A2023E2024E2025E净利率955077123118营业收入160643183003200055222655243019ROE954271121113营业成本119723147775162456170193185877ROIC5437518194营业税金及附加96817785564488949910偿债能力销售费用39144081256025192681资产负债率677679658633610管理费用21452313112517031809净负债比率331405439289199研发费用9461067482730775流动比率153155144139135财务费用20061960303723851806速动比率052057042043043资产减值损失33915045172412341276营运能力公允价值变动收益157472495520546总资产周转率020021023025027投资净收益3728201774663054492应收账款周转率53215109486949605051营业利润2275315360242684182143924存货周转率031036038039044营业外收支89457000每股指标元利润总额2284315817242684182143924每股收益116041092180189所得税7641671988671453615220每股经营现金流328287181822692净利润152029098154012728528703每股净资产13721314130614851675少数股东损益4829483477011227812916估值比率归属母公司净利润10372426477011500715787PE8909921407722686EBITDA2691323342301254109244592PB095099100087078EPS元116041092180189EVEBITDA733912796493401识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明24TablePageText招商蛇口跟踪研究广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资深分析师上海财经大学应用统计硕士2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆资深分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼资深分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧高级研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬高级研究员澳大利亚国立大学会计学硕士2022年加入广发证券发展研究中心胡正维高级研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦476001号太平金融大厦街2号月坛大厦18层北路429号泰康保险李宝椿大厦29及30楼31层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名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