提质增效带动收益。2023年上半年，公司实现营业收入514.42亿元，同比下降10.63%。其中，公司开发业务收入为416.28亿元，同比下降16.21%，占营业收入比重为80.92%；资产运营收入为27.39亿元，同比上升40.44%，占营业收入比重为5.32%；城市服务收入为70.75亿元，同比上升19.27%，占营业收入比重为13.76%。2023年上半年，公司实现归属于上市公司股东的净利润21.53亿元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%。公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
　　财务稳健优化三道红线，抓住窗口降低融资成本。截至2023年上半年底，公司剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09。上半年新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。
　　销售业绩同比高增，资源聚焦核心城市。2023年上半年，公司累计实现销售面积683.96万平，同比增加40.30%，累计实现销售金额1664.36亿元，同比增加40.07%。上半年公司全口径签约金额排名行业第五，较2022年同期提升一位。2023年上半年，公司累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。“强心30城”的投资金额占比100%，其中“核心6+10城”的投资金额占比达98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。
　　资产运营全面开花，业态布局丰富优质。2023年上半年，公司管理范围内全口径资产运营收入31.2亿元，实现EBITDA16.6亿元，分别同比增长22.5%和26.1%。公司持续强化运营期成本管控，进一步提升EBITDA。2023年上半年，公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDAMargin达61%，同比提升0.2个百分点；年化EBITDA回报率达6.39%，同比2022年全年实际EBITDA率提升0.6个百分点。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2023、2024年的EPS分别为0.95和1.49元，考虑公司销售保持竞争优势，融资背景强，在当前市场供给侧改革背景下，我们给予公司估值适度溢价，即2023年17-19XPE，合理价值区间为16.15~18.05元，维持“优于大市”评级。
　　风险提示：行业面临下行风险。

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告招商蛇口001979公司半年报2023年09月07日TableInvestInfo投资评级优于大市维持资源聚焦核心城市销售业绩靓丽增长股票数据TableSummary09TableStockInfo月06日收盘价元1385投资要点52周股价波动元1178-1743总股本流通A股百万股83417738总市值流通市值百万元115524107171提质增效带动收益2023年上半年公司实现营业收入51442亿元同比相关研究下降1063其中公司开发业务收入为41628亿元同比下降1621TableReportInfo1H利润增长靓丽定增方案有序推进占营业收入比重为8092资产运营收入为2739亿元同比上升404420230718占营业收入比重为532城市服务收入为7075亿元同比上升1927销售同比快速增长竣工进度影响当期营占营业收入比重为13762023年上半年公司实现归属于上市公司股东收20230422的净利润2153亿元同比上升1409基本每股收益022元股同比上聚焦核心区块布局看好公司成长潜力升3750公司计划半年度不派发现金红利不送红股不以公积金转增股20230322本市场表现TableQuoteInfo财务稳健优化三道红线抓住窗口降低融资成本截至2023年上半年底招商蛇口海通综指公司剔除预收账款的资产负债率6286净负债率4701现金短债比为897109上半年新增138亿元公司债注册新增公开市场融资749亿元票面197利率均为同期内房企债券利率最低水平上半年综合资金成本365较年初降低-50324BP-1203销售业绩同比高增资源聚焦核心城市2023年上半年公司累计实现销售-1903面积68396万平同比增加4030累计实现销售金额166436亿元同202292022122023320236比增加4007上半年公司全口径签约金额排名行业第五较2022年同期沪深300对比1M2M3M提升一位2023年上半年公司累计获取25宗地块总计容建面约238万绝对涨幅-439070平方米权益地价345亿元强心30城的投资金额占比100其中核相对涨幅099869心610城的投资金额占比达98资源投放进一步聚焦北京上海深资料来源海通证券研究所圳等一线城市以及杭州苏州厦门等重点城市TableAuthorInfo资产运营全面开花业态布局丰富优质2023年上半年公司管理范围内全口径资产运营收入312亿元实现EBITDA166亿元分别同比增长225和261公司持续强化运营期成本管控进一步提升EBITDA2023年上半年公司成熟运营期项目开业三年及以上EBITDAMargin达61同比提升02个百分点年化EBITDA回报率达639同比2022年全年实际EBITDA率提升06个百分点投资建议维持优于大市评级我们预测公司20232024年的EPS分别为和元考虑公司销售保持竞争优势融资背景强在当前市095149场供给侧改革背景下我们给予公司估值适度溢价即2023年17-19XPE分析师涂力磊合理价值区间为16151805元维持优于大市评级Tel02123219747Emailtll5535haitongcom风险提示行业面临下行风险证书S0850510120001主要财务数据及预测TableFinanceInfo202120222023E2024E2025E营业收入百万元160643183003208552277744335309-YoY239139140332207净利润百万元10372426479571242815072-YoY-153-589866562213全面摊薄EPS元124051095149181毛利率255193193206214净资产收益率95426896104资料来源公司年报2021-2022海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019792事件公司公告2023年中报情况点评提质增效带动收益2023年上半年公司实现营业收入51442亿元同比下降1063其中公司开发业务收入为41628亿元同比下降1621占营业收入比重为8092主要原因为公司房地产项目结转规模同比减少资产运营收入为2739亿元同比上升4044占营业收入比重为532主要原因为公司持有物业运营管理规模扩大出租率及出租单价提升城市服务收入为7075亿元同比上升1927占营业收入比重为1376主要原因为物业管理业务规模扩大邮轮业务航次及客流增加2023年上半年公司实现归属于上市公司股东的净利润2153亿元同比上升1409基本每股收益022元股同比上升3750公司计划半年度不派发现金红利不送红股不以公积金转增股本表1公司利润表情况单位百万元1H20221H2023YOY2022海通分析一营业总收入57562505144243-106318300266二营业总成本53674864822154-101617049760营业成本46861694307637-80814777451营业税金及附加278765177191-3644778467销售费用164655129046-2163408110销售佣金代理费同比减少管理费用9244088512-425231301财务费用137598109071-2073195987汇兑净损失同比减少投资净收益1128301467643007201651长期股权处臵收益同比增加三营业利润544482489491-10101536042加营业外收入97188660-108857454减营业外支出4026819-796611786四利润总额550174497331-9601581710减所得税149433117168-2159671862五净利润400740380164-513909848减少数股东损益212049164884-2224483440归属母公司净利润1886912152801409426408六每股收益稀释每股收益元0160223750041资料来源公司2023年中报海通证券研究所财务稳健优化三道红线抓住窗口降低融资成本公司秉持一贯稳健的财务管理策略三道红线始终处于绿档并持续优化截至2023年上半年底公司剔除预收账款的资产负债率6286净负债率4701现金短债比为1092023年上半年公司全面落实降本增效举措严控资金成本加大公开市场融资力度进行债务结构调整紧抓LPR下行的市场窗口充分发挥公司信用优势进行高息债务臵换降本成效显著上半年新增138亿元公司债注册新增公开市场融资749亿元票面利率均为同期内房企债券利率最低水平上半年综合资金成本365较年初降低24BP请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019793表2公司资产负债表现金流量表和其他核心财务数据分析1H20221H2023Ppt2022海通分析受结转产品类型结转体量地区结构等影响毛利率18591626-2331925开发业务毛利率同比有所降低净利率696739043497资产负债率692869730456791有息负债率50604897-1635155三项费用占收入比695635-060463ROE182212029405百万元1H20221H2023YOY2022海通分析总资产880378779475799476388647138净资产270446182868017460528444048货币现金77945221031050332288624312销售回款增加预收账款1939516394-154816474合同负债1642808919659159196714492161预收售楼款增加一年内到期的长期负债3169668525882165913903363一年内到期的借款增加经营活动现金流净额3600282651860636572217399房地产项目销售回款同比增加资料来源公司2023年中报海通证券研究所图1公司收入情况图2公司净利润情况资料来源wind海通证券研究所资料来源wind海通证券研究所销售业绩同比高增资源聚焦核心城市2023年上半年公司累计实现销售面积68396万平同比增加4030累计实现销售金额166436亿元同比增加4007上半年公司全口径签约金额排名行业第五较2022年同期提升一位上海合肥苏州深圳西安重庆南京长沙南通徐州温州无锡等12个城市进入当地流量销售金额排名前五城市深耕成效进一步凸显图3公司签约销售面积万平方米图4公司签约销售金额亿元资料来源公司2018-2022年年报2023年中报海通证券研究所资料来源公司2018-2022年年报2023年中报海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口00197942023年上半年公司累计获取25宗地块总计容建面约238万平方米权益地价345亿元强心30城的投资金额占比100其中核心610城的投资金额占比达98资源投放进一步聚焦北京上海深圳等一线城市以及杭州苏州厦门等重点城市其中在北京获取3宗项目地价投入达88亿为公司在北京的高质量发展奠定坚实基础同时公司积极以城市更新收并购等为抓手多元拓展报告期内成功落地佛山宝华旧改项目图5公司新增计容建筑面积万平方米资料来源公司2018-2022年年报2023年中报海通证券研究所资产运营全面开花业态布局丰富优质2023年上半年公司管理范围内全口径资产运营收入312亿元实现EBITDA166亿元分别同比增长225和261公司持续强化运营期成本管控进一步提升EBITDA2023年上半年公司成熟运营期项目开业三年及以上EBITDAMargin达61同比提升02个百分点年化EBITDA回报率达639同比2022年全年实际EBITDA率提升06个百分点公司资产运营业态包括集中商业业态写字楼业态产业园业态长租公寓业态酒店业态等1集中商业业态截至2023年上半年底公司管理范围内集中商业在营项目36个总经营建筑面积约201万平在建及筹开项目42个总经营建筑面积约296万平2023年上半年公司集中商业运营收入为669亿元实现EBITDA270亿元2写字楼业态截至2023年上半年底公司管理范围内写字楼在营项目29个总经营建筑面积约110万平其中80布局在一线城市在建项目14个总经营建筑面积约102万平2023年上半年公司写字楼运营收入为589亿元实现EBITDA441亿元3产业园业态公司目前主要运营管理网谷意库和智慧城等产业园产品线布局国内核心一二线15个城市规划经营建筑面积233万平2023年上半年产业园在营项目30个总经营建筑面积约209万平产业园运营收入不含蛇口产园REIT资产为507亿元实现EBITDA227亿元物业管理业务稳健大力深耕非住业态物业管理方面招商积余实现营业收入6978亿元较2022年同期增长2358实现归属于上市公司股东的净利润419亿元较2022年同期增长2665截至2023年6月招商积余在管项目2011个管理面积达330亿平招商积余深耕基础物业管理沃土市场规模化开拓成效显著2023年上半年实现新签年度合同额1887亿元其中第三方项目新签年度合同额1650亿元非住宅业态保持良好发展势头管理面积为199亿平占比6026实现基础物业营业收入3897亿元占基础物业管理总收入的比重超七成核心业态如金融互联网航空高校医院城市服务类项目拓展表现强劲2022年收并购的积余上航积余南航积余汇勤积余新中4家企业整体经营业绩良好2023年上半年新签项目年度合同额合计超13亿元投资建议维持优于大市评级2023年公司计划实现签约销售金额3300亿元计划新开工计容面积约1000万平方米计划竣工计容面积约1600万平方米请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019795我们预测公司20232024年的EPS分别为095和149元考虑公司销售保持竞争优势融资背景强在当前市场供给侧改革背景下我们给予公司估值适度溢价即2023年17-19XPE合理价值区间为16151805元维持优于大市评级表3H股市场可比地产股股价为2023年9月6日收盘价股价EPS元每股PE倍PEG2023元每股2022E2023E2024E2022E2023E2024E华润臵地3218410446491784721655076万科A1417203193200698733710-848平均741727682-386注1收盘价为2023年9月6日价格EPS为Wind一致预期1港元093人民币资料来源Wind海通证券研究所风险提示行业面临下行风险请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019796财务报表分析和预测TableForecastInfo主要财务指标20222023E2024E2025E利润表百万元20222023E2024E2025E每股指标元营业总收入183003208552277744335309每股收益051095149181营业成本147775168277220545263571每股净资产1314140315541737毛利率193193206214每股经营现金流287877-11042024营业税金及附加77856257833210059每股股利023030030030营业税金率43303030价值评估倍营业费用4081417155556706PE27091452930766营业费用率22202020PB105099089080管理费用2313208625003018PS059055042034管理费用率13100909EVEBITDA1127495626302EBIT16230287404131552532股息率17222222财务费用1960417433596824盈利能力指标财务费用率11201220毛利率193193206214资产减值损失-5045-4036-2822-2820净利润率23384545投资收益2017565556796547净资产收益率426896104营业利润15360247734053849160资产回报率05081112营业外收支4577308891081投资回报率19334350利润总额15817255034142750242盈利增长EBITDA19091384115105262324营业收入增长率139140332207所得税6719102011657120097EBIT增长率-280771438272有效所得税率425400400400净利润增长率-589866562213少数股东损益483473451242815072偿债能力指标归属母公司所有者净利润426479571242815072资产负债率679675699704流动比率155156148147速动比率051063046063资产负债表百万元20222023E2024E2025E现金比率020033007031货币资金8624314694638155190622经营效率指标应收账款及应收票据3913438070317470应收账款周转天数705729751778存货411549381581535542488854存货周转天数1010850007500070000其它流动资产153482155712241737231270总资产周转率021023027029流动资产合计655187688618822465918216固定资产周转率1825185423222688长期股权投资7464487727100810113893固定资产10820116811224012705在建工程810905822747无形资产1389134913271337现金流量表百万元20222023E2024E2025E非流动资产合计231284256759281752306691净利润426479571242815072资产总计88647194537711042171224907少数股东损益483473451242815072短期借款1509150915091509非现金支出9320144141270012753应付票据及应付账款56245561737891075220非经营收益-243-56457141预收账款165188222268营运资金变动399843469-130101125813其它流动负债365991384455474664547849经营活动现金流2217473129-92088168853流动负债合计423910442325555305624846资产-5784-1234-651-457长期借款121074135697148858162019投资-7607-35706-35705-35705其它长期负债57048602766793275587其他3377565856826550非流动负债合计178121195973216789237606投资活动现金流-10014-31281-30674-29611负债总计602031638298772094862452债权募资23347178522081720817实收资本7739834183418341股权募资14503892800归属于母公司所有者权益101712117006129621144881其他-43724-8110-7033-7778少数股东权益182729190073202501217574融资活动现金流-5874186691378413039负债和所有者权益合计88647194537711042171224907现金净流量647260703-108791152467备注1表中计算估值指标的收盘价日期为09月06日2以上各表均为简表资料来源公司年报2022海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019797信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司TableReports华润臵地华侨城A碧桂园城建发展碧桂园服务保利物业中国国贸万物云天健集团建发股份融创服务卓越商企服务保利发展金地集团华发股份龙湖集团招商蛇口越秀服务张江高科美的臵业新城控股万科A首开股份绿城中国建发国际集团华润万象生活中国金茂绿城管理控股招商积余中海物业投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明