事件：公司发布2023年中报，上半年营业收入514.4亿元，同比下降10.6%；归母净利润21.5亿元，同比增长14.1%；毛利率同比下降2.3pp至16.3%。
　　投资收益支撑利润增长，财务持续优化。2023H1公司营收整体下滑，其中开发板块实现收入416.3亿元，同比下降16.2%，占总营收的80.9%；资产运营板块收入27.4亿元，同比增长40.4%；城市服务板块收入70.7亿元，同比增长19.3%。归母净利润增长14.1%，主要因为：1）投资收益同比增加3.4亿元至14.7亿元，扣除非经常性损益的归母净利润同比下降5.4%至13.9亿元；2）少数股东损益占比同比下降9.5pp至43.4%。“三道红线”保持绿档并持续优化，剔除预收账款资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09。上半年新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率为同期房企债券利率最低；上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。
　　销售大幅增长，核心城市策略持续。2023H1公司实现签约销售面积684.0万平方米，同比增加40.3%；对应销售金额1664.4亿元，同比增加40.1%。全口径签约金额排名提升一位至行业第五，上海、合肥等12个城市均进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。同时，上半年拿地25宗，总建面238万平方米，权益地价345亿元，其中“强心30城”金额占比100%，“核心6+10城”占比达98%，进一步聚焦北上深及杭州、苏州、厦门等重点城市。
　　多元业态协同发展，资产运营及城市服务经营稳健。2023H1公司全口径资产运营收入31.2亿元，EBITDA16.6亿元，分别同比增长22.5%和26.1%。公司商业在营项目36个，经营建面201万方，在建及筹开项目42个，总建面296万方；写字楼在营项目29个，经营建面110万方，在建项目14个，总建筑面积102万方；产业园在营项目30个，经营建面209万方；长租公寓及酒店在营项目共45个，经营建面143.7万方。城市服务方面，物管面积3.3亿平方米，新签合同额18.9亿元。
　　盈利预测与投资建议。预计2023-2025年公司归母净利润复合增速为23.9%。考虑公司销售表现较为稳健，土储充足且结构优质，维持“持有”评级。
　　风险提示：营收或不及预期、规模增长或不及预期、政策调控风险。

研究报告全文：TableStockInfo2023年08月29日持有维持证券研究报告2023年中报点评当前价1430元招商蛇口001979房地产目标价元6个月销售大幅增长多元业务经营稳健投资要点西南证券研究发展中心TableSummary事件公司发布2023年中报上半年营业收入5144亿元同比下降106TableAuthor分析师池天惠归母净利润亿元同比增长毛利率同比下降至21514123pp163执业证号S1250522100001电话投资收益支撑利润增长财务持续优化2023H1公司营收整体下滑其中开发13003109597邮箱cthswsccomcn板块实现收入4163亿元同比下降162占总营收的809资产运营板块收入274亿元同比增长404城市服务板块收入707亿元同比增长分析师刘洋193归母净利润增长141主要因为1投资收益同比增加34亿元至执业证号S1250523070005电话147亿元扣除非经常性损益的归母净利润同比下降54至139亿元2少18019200867邮箱ly21swsccomcn数股东损益占比同比下降95pp至434三道红线保持绿档并持续优化剔除预收账款资产负债率6286净负债率4701现金短债比为109上TableQuotePic相对指数表现半年新增138亿元公司债注册新增公开市场融资749亿元票面利率为同期招商蛇口沪深300房企债券利率最低上半年综合资金成本365较年初降低24BP17销售大幅增长核心城市策略持续2023H1公司实现签约销售面积6840万平10方米同比增加403对应销售金额16644亿元同比增加401全口径3签约金额排名提升一位至行业第五上海合肥等12个城市均进入当地流量销-3售金额排名前五城市深耕成效进一步凸显同时上半年拿地25宗总建面-10238万平方米权益地价345亿元其中强心30城金额占比100核-17心610城占比达98进一步聚焦北上深及杭州苏州厦门等重点城市22822102212232234236238数据来源聚源数据多元业态协同发展资产运营及城市服务经营稳健2023H1公司全口径资产运营收入312亿元EBITDA166亿元分别同比增长225和261公司商基础数据业在营项目36个经营建面201万方在建及筹开项目42个总建面296万总股本TableBaseData亿股8341方写字楼在营项目29个经营建面110万方在建项目14个总建筑面积流通A股亿股7738102万方产业园在营项目30个经营建面209万方长租公寓及酒店在营项52周内股价区间元1195-1708目共45个经营建面1437万方城市服务方面物管面积33亿平方米新总市值亿元119278总资产亿元947580签合同额189亿元每股净资产元1075盈利预测与投资建议预计2023-2025年公司归母净利润复合增速为239相关研究考虑公司销售表现较为稳健土储充足且结构优质维持持有评级1TableReport1招商蛇口001979开发业务深耕风险提示营收或不及预期规模增长或不及预期政策调控风险核心城市资产运营稳步拓展2023-03-22指标TableMainProfit年度2022A2023E2024E2025E22招商蛇口001979拿地聚焦核心营业收入百万元18300266201317972230624924294674城市销售排名逆势提升2022-09-02增长率139210011080891归属母公司净利润百万元426408637124758421811838增长率-588949421904704每股收益EPS元051076091097净资产收益率ROE320413472486PE28187157147PB042040039037数据来源Wind西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分1招商蛇口0019792023年中报点评附表财务预测与估值TableProfitDetail利润表百万元2022A2023E2024E2025E现金流量表百万元2022A2023E2024E2025E营业收入18300266201317972230624924294674净利润909848122523914585011561227营业成本14777451163420601792854519552510折旧与摊销2521149518599032104067营业税金及附加778467120790813383751457680财务费用195987226872252266277094销售费用408110483163535350583072资产减值损失-504547-200000-200000-200000管理费用231301254450281933307065经营营运资本变动-231818-1868972-2112317-2082737财务费用195987226872252266277094其他1595815-12784-1155-28743资产减值损失-504547-200000-200000-200000经营活动现金流净额2217399-534460-503672-369092投资收益201651150000182500205125资本支出-447673-52000-103000-103000公允价值变动损益47174289553282133925其他-553761-1200610-1303436-1411583其他经营损益000000000000投资活动现金流净额-1001434-1252610-1406436-1514583营业利润1536042199629923851022556302短期借款-211937-100869000000其他非经营损益45668457664573345744长期借款1329387200000020000002000000利润总额1581710204206524308352602046股权融资-41589860201000000所得税6718628168269723341040818支付股利-417911-171572-256462-305386净利润909848122523914585011561227其他-871086445410310096305733少数股东损益483440588115700081749389筹资活动现金流净额-587445223317020536342000347归属母公司股东净利润426408637124758421811838现金流量净额647183446099143526116672资产负债表百万元2022A2023E2024E2025E财务分析指标2022A2023E2024E2025E货币资金8624312907041292139389330610成长能力应收和预付款项13461334136058351390342813951198销售收入增长率139210011080891存货41154922421255164537556048531843营业利润增长率-324929961948718其他流动资产2278145248112527491132994174净利润增长率-401534661904704长期股权投资7464370746437074643707464370EBITDA增长率-256316841803735投资性房地产11988701131875711450632815956960获利能力固定资产和在建工程1163025114528711739851197934毛利率1925188219631952无形资产和开发支出348605334253320616306695三费率456479479480其他非流动资产2163723235262925415342730439净利率497609654643资产总计88647138917669969724887210246422ROE320413472486短期借款150869500005000050000ROA103134150152应付和预收款项708920799898121080311711536708ROIC503630684674长期借款12107355141073551610735518107355EBITDA销售收入1084115212271209其他负债40855659379328663939939840625319营运能力负债合计60203090620800336635987070319382总资产周转率021022024024股本773910834111834111834111固定资产周转率1825187620682199资本公积1021367102136710213671021367应收账款周转率4939475250185213留存收益6504961697051374724717978923存货周转率035039041041归属母公司股东权益10171190108259911132794911834401销售商品提供劳务收到现金营业收入10296少数股东权益18272857188609721956105320310442资本结构股东权益合计28444048296869633088900132144843资产负债率6791676568246863负债和股东权益合计88647138917669969724887210246422带息债务总负债2696292930493169流动比率155160162163业绩和估值指标2022A2023E2024E2025E速动比率057060059057EBITDA1984143231835627364002937463股利支付率9801269333823762PE2797187215731469每股指标PB042040039037每股收益051076091097PS065059053049每股净资产3410355937033854EVEBITDA-779-716-678-710每股经营现金266-064-060-044股息率350144215256每股股利050021031037数据来源Wind西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分2招商蛇口0019792023年中报点评分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师报告所采用的数据均来自合法合规渠道分析逻辑基于分析师的职业理解通过合理判断得出结论独立客观地出具本报告分析师承诺不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿投资评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级另有说明的除外评级标准为报告发布日后6个月内的相对市场表现即以报告发布日后6个月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准买入未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20以上持有未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10与20之间公司评级中性未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10与10之间回避未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-20与-10之间卖出未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-20以下强于大市未来6个月内行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5以上行业评级跟随大市未来6个月内行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数-5与5之间弱于大市未来6个月内行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数-5以下重要声明西南证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格本公司与作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突证券期货投资者适当性管理办法于2017年7月1日起正式实施本报告仅供本公司签约客户使用若您并非本公司签约客户为控制投资风险请取消接收订阅或使用本报告中的任何信息本公司也不会因接收人收到阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险本公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任本报告须注明出处为西南证券且不得对本报告及附录进行有悖原意的引用删节和修改未经授权刊载或者转发本报告及附录的本公司将保留向其追究法律责任的权利请务必阅读正文后的重要声明部分招商蛇口0019792023年中报点评西南证券研究发展中心上海地址上海市浦东新区陆家嘴21世纪大厦10楼邮编200120北京地址北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8楼邮编100033深圳地址深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦22楼邮编518038重庆地址重庆市江北区金沙门路32号西南证券总部大楼21楼邮编400025西南证券机构销售团队TableSalesPerson区域姓名职务座机手机邮箱蒋诗烽总经理助理销售总监021-6841530918621310081jsfswsccomcn崔露文销售经理1564296031515642960315clwswsccomcn谭世泽销售经理1312290088613122900886tszswsccomcn薛世宇销售经理1850214642918502146429xsyswsccomcn刘中一销售经理1982115891119821158911lzhongyswsccomcn岑宇婷销售经理1861624326818616243268cyryfswsccomcn汪艺销售经理1312792053613127920536wyyfswsccomcn上海张玉梅销售经理1895715733018957157330zymyfswsccomcn陈阳阳销售经理1786311185817863111858cyyyfswsccomcn李煜销售经理1880173251118801732511yfliyuswsccomcn卞黎旸销售经理1326298330913262983309blyswsccomcn龙思宇销售经理1806260825618062608256lsyuswsccomcn田婧雯销售经理1881733740818817337408tjwswsccomcn阚钰销售经理1727520260117275202601kyuswsccomcn李杨销售总监1860113936218601139362yflyswsccomcn张岚销售副总监1860124180318601241803zhanglanswsccomcn杨薇高级销售经理1565228570215652285702yangweiswsccomcn北京王一菲销售经理1804006035918040060359wyfswsccomcn姚航销售经理1565202667715652026677yhangswsccomcn胡青璇销售经理1880012395518800123955hqxswsccomcn王宇飞销售经理1850098186618500981866wangyufswsccom请务必阅读正文后的重要声明部分招商蛇口0019792023年中报点评路漫天销售经理1861074155318610741553lmtyfswsccomcn马冰竹销售经理1312659032513126590325mbzswsccomcn郑龑广深销售负责人1882518974418825189744zhengyanswsccomcn杨新意销售经理1762860991917628609919yxyswsccomcn龚之涵销售经理1580800192615808001926gongzhswsccomcn广深丁凡销售经理1555998968115559989681dingfyfswsccomcn张文锋销售经理1364263978913642639789zwfswsccomcn陈紫琳销售经理1326672363413266723634chzlyfswsccomcn陈韵然销售经理1820880135518208801355cyryfswsccomcn请务必阅读正文后的重要声明部分