事件：公司发布2023年中期业绩报告。2023年上半年公司实现营收514.4亿元，同比下降10.6%；归母净利润21.5亿元，同比增长14.1%，业绩符合预期。
　　归母净利润逆势增长，营收同比略有下降。2023年上半年公司营收同比下降10.6%，而归母净利润同比增长14.1%的主要原因：（1）房地产项目结转规模同比减少，开发业务营业收入同比减少16.2%；（2）销售佣金代理费用下降、汇兑净损失减少导致财务费用下降；（3）市场下行导致房地产开发业务毛利率同比降低2.9pct至17.8%。下半年预计随着高毛利项目逐渐进入结算周期，公司下半年及全年的业绩增速将大概率好于上半年的增速。
　　销售稳健增长排名攀升至TOP5，上半年签约销售面积同比增加40%。公司坚持有质量地规模增长，2023年上半年实现销售金额1664.4亿元，同比增加40.1%；实现销售面积684.0万平，同比增加40.3%，远高于市场平均水平。根据克而瑞数据，公司全口径签约金额排名前进1位进入全国排名的TOP5。公司城市深耕成效进一步凸显，在上海、合肥、苏州、深圳等12个城市销售规模进入TOP5。
　　聚焦“强心30城”，深耕高能级城市。2023年上半年获取25宗地块，总计容建面238万平。“强心30城”投资金额占比100%，其中“核心6+10城”的投资金额占比达98%，进一步聚焦北京、上海、深圳以及杭州、苏州等重点城市。其中在北京获取3宗项目，地价投入88亿。另外，公司积极以城市更新、收并购等为抓手多元拓展，报告期内成功落地佛山宝华旧改项目。降本成效显著，三道红线始终处于绿档并持续优化。2023年上半年剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.0%、现金短债比1.1。公司紧抓利率下行窗口，发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。上半年综合融资成本较年初下降24bp至3.65%，处于行业绝对低位，融资优势明显。
　　盈利预测：招商蛇口作为地产龙头央企，深耕高能级城市，销售逆势跻身五强，降本增效财务稳健。随着市场复苏进程加快，公司业绩确定性增强。我们维持其2023年归母净利润为57.8亿元的预测，上调2024/2025年为100.2/140.5亿元（前值为99.6/139.8亿元），对应EPS为0.69/1.20/1.68元，对应PE为21.2X/12.2X/8.7X，维持“买入”评级。
　　风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告公司点评报告房地产开发招商蛇口001979中报点评销售稳增投资积极顺势而20232023年08月29日为深耕高能级区域证券分析师房诚琦买入维持执业证书S0600522100002fangcqdwzqcomcn证券分析师白学松TableEPS盈利预测与估值2022A2023E2024E2025E执业证书S0600523050001营业总收入百万元183003218970254153290457baixsdwzqcomcn同比14201614证券分析师肖畅归属母公司净利润百万元426457791002414052执业证书S0600523020003同比-59367340xiaocdwzqcomcn每股收益-最新股本摊薄元股051069120168股价走势PE现价最新股本摊薄287221191222871招商蛇口沪深300TableTag关键词业绩符合预期1714TableSummary11投资要点852-1事件公司发布2023年中期业绩报告2023年上半年公司实现营收-4-75144亿元同比下降106归母净利润215亿元同比增长141-10-13业绩符合预期-1620228292022122820234282023827归母净利润逆势增长营收同比略有下降2023年上半年公司营收同比下降而归母净利润同比增长的主要原因房地产项1061411市场数据目结转规模同比减少开发业务营业收入同比减少1622销售佣金代理费用下降汇兑净损失减少导致财务费用下降3市场下行导收盘价元1468致房地产开发业务毛利率同比降低29pct至178下半年预计随着高一年最低最高价11781743毛利项目逐渐进入结算周期公司下半年及全年的业绩增速将大概率好市净率倍137于上半年的增速流通A股市值百11359353销售稳健增长排名攀升至TOP5上半年签约销售面积同比增加40万元公司坚持有质量地规模增长2023年上半年实现销售金额16644亿元总市值百万元12244745同比增加401实现销售面积6840万平同比增加403远高于市场平均水平根据克而瑞数据公司全口径签约金额排名前进1位进基础数据入全国排名的TOP5公司城市深耕成效进一步凸显在上海合肥苏州深圳等12个城市销售规模进入TOP5每股净资产元LF1075资产负债率LF6973聚焦强心30城深耕高能级城市2023年上半年获取25宗地块总股本百万股总计容建面238万平强心30城投资金额占比100其中核心834111610城的投资金额占比达98进一步聚焦北京上海深圳以及杭流通A股百万股773798州苏州等重点城市其中在北京获取3宗项目地价投入88亿另外公司积极以城市更新收并购等为抓手多元拓展报告期内成功落相关研究地佛山宝华旧改项目招商蛇口0019792022年年降本成效显著三道红线始终处于绿档并持续优化2023年上半年剔除报点评销售稳健积极换仓业预收账款的资产负债率6286净负债率470现金短债比11公绩触底反弹可期司紧抓利率下行窗口发挥公司信用优势进行高息债务置换降本成效显著上半年综合融资成本较年初下降24bp至365处于行业绝对2023-03-22低位融资优势明显招商蛇口001979守正主业盈利预测招商蛇口作为地产龙头央企深耕高能级城市销售逆势跻销售靓眼业绩平稳增长身五强降本增效财务稳健随着市场复苏进程加快公司业绩确定性2020-04-21增强我们维持其2023年归母净利润为578亿元的预测上调20242025年为10021405亿元前值为9961398亿元对应EPS为069120168元对应PE为212X122X87X维持买入评级风险提示毛利率修复不及预期市场景气度恢复不及预期13东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分公司点评报告招商蛇口三大财务预测表资产负债表百万元TableFinance2022A2023E2024E2025E利润表百万元2022A2023E2024E2025E流动资产655187741389805902891194营业总收入183003218970254153290457货币资金及交易性金融资产86436103651123746149224营业成本含金融类147775172244195084219848经营性应收款项786499931080013813税金及附加7785107111387415856存货411549449168471063529464销售费用4081661471637443合同资产0000管理费用2313292136694304其他流动资产149338178577200293198693研发费用125200236256非流动资产231284251971270895284552财务费用1960370935403344长期股权投资74644838569252698685加其他收益361447473569固定资产及使用权资产12948155321920021770投资净收益2017149917401914在建工程8108849821055公允价值变动472000无形资产1389164820062216减值损失6459536245294534商誉2013256533014282资产处置收益63119长期待摊费用1109110911091109营业利润15360191592828237365其他非流动资产138370146377151770155436营业外净收支457175196208资产总计88647199336010767971175746利润总额15817193342847837573流动负债423910498558552068613567减所得税671975401025212023短期借款及一年内到期的非流动负债40542364903311431522净利润9098117941822625550经营性应付款项56410590036090068150减少数股东损益48346015820211497合同负债144922168799191183215451归属母公司净利润426457791002414052其他流动负债182036234266266872298444非流动负债178121186821195521204221每股收益-最新股本摊薄元051069120168长期借款121074129074137074145074应付债券39749402494074941249EBIT16230287283559944320租赁负债2259245926592859EBITDA19091378134676156830其他非流动负债15039150391503915039负债合计602031685379747589817788毛利率1925213423242431归属母公司股东权益101712119237132263149516归母净利率233264394484少数股东权益182729188743196945208442所有者权益合计284440307981329208357958收入增长率1392196516071428负债和股东权益88647199336010767971175746归母净利润增长率5889355373464018现金流量表百万元2022A2023E2024E2025E重要财务与估值指标2022A2023E2024E2025E经营活动现金流22174382464958249088每股净资产元1079119013221502投资活动现金流10014309583116727070最新发行在外股份百万股8341834183418341筹资活动现金流5874992616803460ROIC199349430537现金净增加额6472172152009525477ROE-摊薄419485758940折旧和摊销286190861116212510资产负债率6791690069436955资本开支5784437462095191PE现价最新股本摊薄287221191222871营运资本变动39988248120032810PB现价136123111098数据来源Wind东吴证券研究所全文如无特殊注明相关数据的货币单位均为人民币预测均为东吴证券研究所预测23东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分免责及评级说明部分免责声明东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本研究报告仅供东吴证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效在法律许可的情况下东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务市场有风险投资需谨慎本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本报告的版权归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布经授权刊载转发本报告或者摘要的应当注明出处为东吴证券研究所并注明本报告发布人和发布日期提示使用本报告的风险且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改未经授权或未按要求刊载转发本报告的应当承担相应的法律责任本公司将保留向其追究法律责任的权利东吴证券投资评级标准投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的具体如下公司投资评级买入预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在15以上增持预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于5与15之间中性预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-5与5之间减持预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-15与-5之间卖出预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在-15以下行业投资评级增持预期未来6个月内行业指数相对强于基准5以上中性预期未来6个月内行业指数相对基准-5与5减持预期未来6个月内行业指数相对弱于基准5以上我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身特定状况如具体投资目的财务状况以及特定需求等并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码215021传真051262938527公司网址httpwwwdwzqcomcn