核心观点
　　核心区货值充足，增速持续领先百强房企。2023年7月单月公司实现销售金额201.3亿元，同比-15.8%，实现销售面积79.5万方，同比-6.4%。2023年1-7月，公司累计实现销售金额1865.6亿元，同比+30.7%，领先百强房企36.6pct，销售面积763.4万方，同比+33.4%，累计销售均价24437元/方，同比-2%。当前全国市场销售景气度下行，高能级城市中的核心区项目依旧保持高去化率，而区位较差的项目去化水平持续走低。1-7月公司上海销售金额441.42亿元，排名第一，上海销售占比23.7%。公司核心城市中核心区货量保持充足，有效保障全年3300亿元销售目标完成。
　　上海杭州获取土地，权益比例保持高位。23年7月公司于上海和杭州共获取2宗土地，对应总地价24.2亿元，同比-91.7%；总建面10.4万方，同比-91.7%。单月拿地金额强度为12%，较上月下降22.2pct。土地获取城市结构来看，1-7月一二线城市整体拿地占比提升至94.5%，较2022全年提升5.7pct。其中一二线城市拿地金额占比分别为33.2%和61.3%，分别较2022全年下降16.4pct，提升22.1pct。累计拿地金额权益比例来看，1-7月公司拿地权益比例为83.9%，较2022全年提升24.3pct。权益比例大幅提升，未来归母损益有望提升。公司持续锁定高能级城市，提高土地兑现度和去化率。
　　融资通道保持畅通，新增公司债50亿。23年1-7月公司新增境内债融资145.9亿元，同比+6.7%；整体加权融资成本2.48%，较2022全年下降0.26%。23年7月单月公司融资50亿元，单月发行两笔公司债，8月新发一笔13亿超短融。债务偿还来看，2023年公司境内偿还205.2亿元，Q3和Q4分别偿还68.9和23亿元。
　　龙头央企优势明显，核心区投资轮动。1）公司央企背景，融资渠道畅通，成本持续优化；2）核心区投资轮动，一二线城市占比提升，换牌效应将抬升公司资产质量。
　　投资建议：我们预测公司2023-2025年EPS分别为0.84元/1.26元/1.59元/股，对应PE分别为14.4/9.5/7.6倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：二手房挂牌量持续攀升，房价超预期下跌，核心区土地市场热度迅速攀升，公司滚存库存去化难度加大等。
　　

研究报告全文：TableTitle单月销售承压融资渠道保持畅通招商蛇口TableReportDate001979公司简评报告20230818评级TableRank买入核心观点TableAuthorsTableSummary核心区货值充足增速持续领先百强房企2023年7月单月公司实现李枭洋销售金额2013亿元同比-158实现销售面积795万方同比-64房地产行业分析师2023年1-7月公司累计实现销售金额18656亿元同比307领SAC执证编号S0110523050001lixiaoyangsczqcomcn先百强房企366pct销售面积7634万方同比334累计销售均价电话010-8115267324437元方同比-2当前全国市场销售景气度下行高能级城市中的核心区项目依旧保持高去化率而区位较差的项目去化水平持续走市场指数走势最近TableChart1年低1-7月公司上海销售金额44142亿元排名第一上海销售占比04招商蛇口沪深300237公司核心城市中核心区货量保持充足有效保障全年3300亿元销售目标完成02上海杭州获取土地权益比例保持高位23年7月公司于上海和杭州01829221329共获取2宗土地对应总地价242亿元同比-917总建面104万------JanJunOctMarAugAug方同比-917单月拿地金额强度为12较上月下降222pct土地-02获取城市结构来看1-7月一二线城市整体拿地占比提升至945较资料来源聚源数据全年提升其中一二线城市拿地金额占比分别为和202257pct332公司基本数据TableBaseData613分别较2022全年下降164pct提升221pct累计拿地金额权最新收盘价元1395益比例来看1-7月公司拿地权益比例为839较2022全年提升一年内最高最低价元17201178243pct权益比例大幅提升未来归母损益有望提升公司持续锁定高市盈率当前2843能级城市提高土地兑现度和去化率市净率当前129总股本亿股8341融资通道保持畅通新增公司债50亿23年1-7月公司新增境内债融总市值亿元116358资1459亿元同比67整体加权融资成本248较2022全年下资料来源聚源数据降02623年7月单月公司融资50亿元单月发行两笔公司债8月相关研究新发一笔13亿超短融债务偿还来看2023年公司境内偿还2052亿TableOtherReport招商蛇口首单第三支箭落地拿地强元Q3和Q4分别偿还689和23亿元度稳步提升龙头央企优势明显核心区投资轮动1公司央企背景融资渠道畅招商蛇口深度报告战略因势定策竞通成本持续优化核心区投资轮动一二线城市占比提升换牌效争优势明显2招商蛇口001979SZ2021年报点评应将抬升公司资产质量销售稳健增长聚焦核心城市投资建议我们预测公司2023-2025年EPS分别为084元126元159元股对应PE分别为1449576倍维持买入评级风险提示二手房挂牌量持续攀升房价超预期下跌核心区土地市场热度迅速攀升公司滚存库存去化难度加大等盈利预测TableProfit2022A2023E2024E2025E营收亿元18300212942286024115同比增速1391647455归母净利润亿元4266479791231同比增速-589516513258EPS元股055084126159PE倍2181449576资料来源Wind首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明公司简评报告证券研究报告1核心区货值充足增速持续领先百强房企2023年7月单月公司实现销售金额2013亿元同比-158实现销售面积795万方同比-642023年1-7月公司累计实现销售金额18656亿元同比307领先百强房企366pct销售面积7634万方同比334累计销售均价24437元方同比-2当前全国市场销售景气度下行高能级城市中的核心区项目依旧保持高去化率而区位较差的项目去化水平持续走低1-7月公司上海销售金额44142亿元排名第一上海销售占比237公司核心城市中核心区货量保持充足有效保障全年3300亿元销售目标完成图1公司销售金额累计同比与百强和十强对比图2公司销售金额单月同比与百强和十强对比金额累计同比百强累计同比TOP10累计同比金额单月同比百强单月同比TOP10单月同比100200801506010040205000-20-50-40-60-100资料来源公司公告克而瑞首创证券资料来源公司公告克而瑞首创证券图3公司销售金额单月图单位亿元201920202021202220235004504003503002502001501005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源公司公告首创证券2上海杭州获取土地权益比例保持高位23年7月公司于上海和杭州共获取2宗土地对应总地价242亿元同比-917总建面104万方同比-917单月拿地金额强度为12较上月下降222pct请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明1公司简评报告证券研究报告图8公司单月总地价及总计容面积绝对值图4公司单月拿地金额强度总地价亿元总计容建面万方单月拿地金额强度3501601403001202501002008015060100405020002021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-07资料来源公司公告首创证券资料来源公司公告首创证券23年1-7月公司累计拿地总金额4401亿元同比-532累计新增总建面2435万方同比-553累计权益地价3695亿元同比-387累计拿地金额权益比例839较2022年提升243pct1-7月拿地金额强度为236较2022年下降203pct图4公司总地价及权益地价累计同比图5公司累计拿地金额强度总地价累计同比权益地价累计同比累计拿地金额强度15080701006050504003020-50100-1002021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-07资料来源公司公告首创证券资料来源公司公告首创证券土地获取城市结构来看1-7月一二线城市整体拿地占比提升至945较2022全年提升57pct其中一二线城市拿地金额占比分别为332和613分别较2022全年下降164pct提升221pct累计拿地金额权益比例来看1-7月公司拿地权益比例为839较2022全年提升243pct权益比例大幅提升未来归母损益有望提升公司持续锁定高能级城市提高土地兑现度和去化率请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明2公司简评报告证券研究报告图6公司拿地权益比例变动图7公司拿地城市结构权益比例一线占比二线占比三四线占比90395511215585254216255225807539361372770629466566655736356055495503103322342152181724511140201620172018201920202021202223M1-7201620172018201920202021202223M1-7资料来源公司公告首创证券资料来源公司公告首创证券3融资通道保持畅通新增公司债50亿23年1-7月公司新增境内债融资1459亿元同比67整体加权融资成本248较2022全年下降02623年7月单月公司融资50亿元单月发行两笔公司债8月新发一笔13亿超短融债务偿还来看2023年公司境内偿还2052亿元Q3和Q4分别偿还689和23亿元图9公司债券发行图10公司债券到期单月境内债发行亿元境内债到期亿元7920069205105920154920203920252920303519204092045-80502021-062021-092021-112022-012022-032022-062022-082022-102022-122023-032023-052023-072021-072021-082021-102021-122022-022022-042022-052022-072022-092022-112023-012023-022023-042023-062023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-122024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-122023-11资料来源公司公告首创证券资料来源公司公告首创证券4投资建议我们预测公司2023-2025年EPS分别为086元129元166元股对应PE分别为1449674倍维持买入评级龙头央企优势明显核心区投资轮动1公司央企背景融资渠道畅通成本持续优化2核心区投资轮动一二线城市占比提升换牌效应将抬升公司资产质量5风险提示二手房挂牌量持续攀升房价超预期下跌核心区土地市场热度迅速攀升公司滚存库存去化难度加大等请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明3公司简评报告证券研究报告财务报表和主要财务比率TableFinance资产负债表百万元2022A2023E2024E2025E现金流量表百万元2022A2023E2024E2025E流动资产655187691329711088723569经营活动现金流22174-164382587935721现金86243473736823694963净利润42646466978512313应收账款3885430847184970折旧摊销2521286030533270其它应收款126749154263165036173814财务费用2943149213791363预付账款3952126471420113250投资损失-2017-2010-1957-2139存货411549444766428665405236营运资金变动7974-28386760315085其他149530182199195229205113其它1654-1542-240-515非流动资产231284237207243597250598投资活动现金流-10014-1781-3754-5645长期投资74644731517168870254资本支出-4463-3985-4310-4785固定资产10820115731244013744长期投资-13083149314631434无形资产1389140014101421其他7532711-907-2294其他23710240022430224612筹资活动现金流-5874-20651-1262-3349资产总计886471928536954685974167短期借款302821091298678936流动负债423909466888471407470006长期借款18757131351197410934短期借款150912731053849其他-35614-36256-17299-16584应付账款56118605505855055549现金净增加额6285-388702086326727其他130540127929125371122863主要财务比率2022A2023E2024E2025E非流动负债178121188299197382205485成长能力长期借款121074133038143806153497营业收入1391647455其他17298174991770317908营业利润-325128437155负债合计602030655187668789675491归属母公司净利润-589516513258少数股东权益182729195564208650220769获利能力归属母公司股东权益101712777857724677907毛利率193187199205负债和股东权益886471928536954685974167净利率50527077利润表百万元2022A2023E2024E2025EROE15243441营业收入183003212941228601241147ROIC40446067营业成本147775173121183109191712偿债能力营业税金及附加778587311005810852资产负债率679706701693营业费用4081457848014944债务权益比769841839834研发费用125145156165流动比率155148151154管理费用2313255527432773速动比率057053060068财务费用1960149213791363营运能力资产减值损失-5045-5850-2320-1680总资产周转率021023024025公允价值变动收益472188206256应收账款周转率511520507498投资净收益2017182217511883应付账款周转率259297307336营业利润15360173232489728748每股指标元营业外收入575268298336每股收益055084126159营业外支出118173131134每股经营现金266-197310428利润总额15817174182506428950每股净资产1219933926934所得税67196270902310293估值比率净利润9098111481604118657PE2181449576少数股东损益4834468262566343PB09121212归属母公司净利润42646466978512314EBITDA20298217702949633582EPS元055084126159请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明4公司简评报告证券研究报告分析师简介TableIntroduction李枭洋房地产行业研究助理香港中文大学硕士2021年5月加入首创证券分析师声明本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响作者将对报告的内容和观点负责免责声明本报告由首创证券股份有限公司已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格制作本报告所在资料的来源及观点的出处皆被首创证券认为可靠但首创证券不保证其准确性或完整性该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专业财务顾问的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果首创证券及或其关联人员均不承担任何法律责任投资者需自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告所载的信息材料或分析工具仅提供给阁下作参考用不是也不应被视为出售购买或认购证券或其他金融工具的要约或要约邀请该等信息材料及预测无需通知即可随时更改过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保在不同时期首创证券可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告首创证券的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点首创证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务首创证券的自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策在法律许可的情况下首创证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到首创证券及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据本报告的版权仅为首创证券所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发翻版复制刊登发表或引用评级说明1投资建议的比较标准评级说明投资评级分为股票评级和行业评级股票投资评级买入相对沪深300指数涨幅15以上以报告发布后的6个月内的市场表现为比增持相对沪深300指数涨幅5-15之间较标准报告发布日后的6个月内的公司中性相对沪深300指数涨幅5-5之间股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准减持相对沪深300指数跌幅5以上2投资建议的评级标准行业投资评级看好行业超越整体市场表现报告发布日后的6个月内的公司股价或中性行业与整体市场表现基本持平行业指数的涨跌幅相对同期的沪深300指看淡行业弱于整体市场表现数的涨跌幅为基准