核心城市货值充足，增速持续领先百强房企。2023年6月单月公司实现销售金额296.3亿元，同比-28.2%，实现销售面积130.5万方，同比16.1%。2023年1-6月，公司累计实现销售金额1664.4亿元，同比+40.1%，领先百强房企40.5pct，销售面积684万方，同比+40.3%，累计销售均价24334元/方，同比-0.2%。受去年高基数影响，公司6月单月销售增速由正转负。1-6月公司上海全口径销售金额421.7亿元，在公司总销售占比达到25.3%。当前市场分化明显，基本面支撑较强的高能级城市项目去化确定性和兑现度更高，而区位较差项目去化水平持续走低。公司核心城市货量保持充足，有效保障全年3300亿元销售目标完成。
　　拿地强度稳步提升，权益比例大幅提升。23年6月公司于北京、上海、杭州、南京和宁波共获取6宗土地，对应总地价101.3亿元，同比-50.2%；总建面43.7万方，同比-79%。单月拿地金额强度为34.2%，较上月下降17.3pct。土地获取城市结构来看，1-6月一二线城市整体拿地占比提升至100%，较2022全年提升11.2pct。其中一二线城市拿地金额占比分别为35.1%和64.9%，分别较2022全年下降14.4pct，提升25.6pct。累计拿地金额权益比例来看，1-6月公司拿地权益比例为83%，较2022全年提升23.3pct。4月以来公司投资强度持续回升，累计权益比例大幅提升，未来归母损益有望提升。公司持续锁定高能级城市，提高土地兑现度和去化率。
　　第三支箭首单落地，融资通道保持畅通。23年1-6月公司新增境内债融资104.5亿元，同比-38.4%；整体加权融资成本2.29%，较2022全年下降0.56%。23年6月单月公司融资29.6亿元，单月发行两笔超短融和一笔ABS。6月16日，公司发行股份购买资产并募集配套资金申请获中国证监会注册生效，标志着首单第三支箭正式落地。此举落地将提升公司归母权益比例，加码前海有效提升核心资产浓度。
　　龙头央企优势明显，核心区投资轮动。1）公司央企背景，融资渠道畅通，成本持续优化；2）核心区投资轮动，一二线城市占比提升，换牌效应将抬升公司资产质量。
　　投资建议：我们预测公司2023-2025年EPS分别为0.84元/1.26元/1.59元/股，对应PE分别为14.4/9.5/7.6倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：二手房挂牌量持续攀升，房价超预期下跌，核心区土地市场热度迅速攀升，公司滚存库存去化难度加大等。