核心观点：
　　上半年公司归母净利润预计增长14%。招商蛇口发布23年半年度业绩快报，23年上半年公司实现营收514.42亿元，同比-10.6%，归母净利润21.53亿元，同比+14.1%，扣非归母净利润13.9亿元，同比5.4%。23年上半年收入同比负增长，下半年保有结算余量。利润率方面，上半年整体归母净利率4.2%，较22全年（2.9%）也有1.9pct的回升，扣非净利润主要由REITs扩募贡献。
　　销售规模升至行业第五，投资聚焦强心30城。根据经营公告，上半年公司销售金额1664.4亿元，同比+40.1%，公司抓住上半年窗口期，积极去化，销售排名上升至行业第5。投资方面，23年上半年公司拿地金额408亿元，拿地力度24%，公司将资源聚焦在了强心30城，其中上深杭等6城拿地金额257亿元、宁波、苏州等重点10城74亿元，佛山、厦门等其他机会城市拿地金额77亿元。聚焦能够规避一定的价格风险，同时提升资产质量。上半公司权益比例提升到82%（高于22年24pct），我们测算拿地毛利率29.0%，较22年提升了1.6pct。
　　重组资产完成过户。根据7月13日公告，招商蛇口增发购买资产方案，标的资产已完成变更登记和过户。本次非公开发行价格14.83元/股，发行6.02亿股，总股本增加至83.4亿股，后续可择机发行股票募集配套资金。本次交易完成后，大股东及一致行动人持股比例从64.83%降至61.89%，深投控成为公司二股东，持股5.47%。
　　盈利预测与投资建议。公司基本面持续向好，我们预计23-24年归母净利润77亿元、150亿元，同比分别+81%、95%，对应13.0xPE、6.7xPE，维持合理价值17.91元/股的观点不变，维持“买入”评级。
　　风险提示。行业景气度存在不确定性；行业格局稳定前，利润率存在一定波动；前海、太子湾项目开发进度存在不确定性。