净利率小幅改善，销售增速领先行业，维持“买入”评级招商蛇口发布2023年中报，上半年实现归母净利润21.5亿元；归母净利率4.2%，相较于2022H1微增0.9pct；实现签约金额1664.4亿元，同比增长40.1%，销售增速领先行业。土储结构持续优化，看好未来市占率持续提升，我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为86.3、115.8和134.8亿元，EPS为1.03、1.39、1.62元，当前股价对应PE为14.2、10.6、9.1倍，维持“买入”评级。
　　营收规模有所下降，经营现金流同比激增
　　2023年上半年，实现营收514.4亿元，同比下降10.6%；归母净利润21.5亿元，同比增长14.1%；经营现金流量净额265.2亿元，同比激增636.6%。整体结算毛利率16.3%，同比下降2.3pct；其中开发业务毛利率17.8%，同比下降2.9pct。
　　公司营收下降主要由于上半年结转项目减少，归母净利润逆势增长源于：（1）结转项目权益比例增加；（2）费用控制较好，销售、管理、财务费用均有所下降。
　　销售挺进行业前五，投资强度有所下降
　　2023年1-6月，实现签约销售金额1664.4亿元，同比增加40.1%。上半年公司全口径签约金额为行业第5，同比提升1位。公司1-6月累计获取25宗地块，总计容面积约238万m2，对应土地总价416亿元，权益地价345亿元，权益拿地金额占比达83.0%，拿地中“核心6+10城”的投资金额占比达98%。2023上半年拿地占销售金额比例为25%，低于前两年水平（2022年，44%；2021年，65%）。
　　旧改方面，2023上半年获取佛山宝华旧改项目，8月获取上海宝山路旧改项目。
　　积极拓展融资渠道，财务盘面保持稳健
　　公司融资渠道畅通，上半年新增138亿元公司债，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平。上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。同时公司积极通过公募REITs，盘活存量蓄积动能。蛇口产园REIT申请扩募后，于2023年3月获批，6月正式上市。截至2023H1，公司剔除预收账款的资产负债率62.9%、净负债率47.0%、现金短债比为1.1，保持“绿档”。
　　风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

研究报告全文：房地产房地产开发公司研招商蛇口001979SZ净利率小幅改善销售增速领先行业究2023年08月29日公司信息更新报告投资评级买入维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002日期2023829当前股价元1468净利率小幅改善销售增速领先行业维持买入评级公一年最高最低元17431178招商蛇口发布2023年中报上半年实现归母净利润215亿元归母净利率42司相较于2022H1微增09pct实现签约金额16644亿元同比增长401销售信总市值亿元122447息流通市值亿元113593增速领先行业土储结构持续优化看好未来市占率持续提升我们维持盈利预更总股本亿股测预计公司2023-2025年归母净利润为8631158和1348亿元EPS为103新8341报流通股本亿股7738139162元当前股价对应PE为14210691倍维持买入评级告近3个月换手率3186营收规模有所下降经营现金流同比激增2023年上半年实现营收5144亿元同比下降106归母净利润215亿元股价走势图同比增长141经营现金流量净额2652亿元同比激增6366整体结算毛利率163同比下降23pct其中开发业务毛利率178同比下降29pct招商蛇口沪深300公司营收下降主要由于上半年结转项目减少归母净利润逆势增长源于1结2416转项目权益比例增加2费用控制较好销售管理财务费用均有所下降8销售挺进行业前五投资强度有所下降0-82023年1-6月实现签约销售金额16644亿元同比增加401上半年公司-16全口径签约金额为行业第5同比提升1位公司1-6月累计获取25宗地块总-24开22022-082022-122023-042023-08计容面积约238万m对应土地总价416亿元权益地价345亿元权益拿地源证数据来源聚源金额占比达830拿地中核心610城的投资金额占比达982023上半券年拿地占销售金额比例为25低于前两年水平2022年442021年65证旧改方面2023上半年获取佛山宝华旧改项目8月获取上海宝山路旧改项目券相关研究报告研积极拓展融资渠道财务盘面保持稳健究单月销售同环比下降拿地权益比公司融资渠道畅通上半年新增138亿元公司债新增公开市场融资749亿元报保持高位公司信息更新报告告票面利率均为同期内房企债券利率最低水平上半年综合资金成本365较年-2023810初降低24BP同时公司积极通过公募REITs盘活存量蓄积动能蛇口产园REIT归母净利润实现增长拿地坚守一申请扩募后于2023年3月获批6月正式上市截至2023H1公司剔除预收二线城市公司信息更新报告账款的资产负债率629净负债率470现金短债比为11保持绿档-2023714上半年销售数据高增重组标的资风险提示市场恢复不及预期房价调控超预期多元化业务运营不及预期产完成过户公司信息更新报告财务摘要和估值指标-2023712指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元160643183003203566222780241903YOY2391391129486归母净利润百万元10372426486271157813483YOY-153-5891023342165毛利率255193200211227净利率6523425256ROE5532405258EPS摊薄元124051103139162PE倍11828714210691PB倍1415141311数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明14公司信息更新报告附财务预测摘要资产负债表百万元2021A2022A2023E2024E2025E利润表百万元2021A2022A2023E2024E2025E流动资产653058655187695829629515668701营业收入160643183003203566222780241903现金7953386243-28945-165268-184962营业成本119723147775162858175723187064应收票据及应收账款32993913333649144142营业税金及附加96817785104631046411898其他应收款119567126778136230147480161442营业费用39144081475050835582预付账款11867395292561136412212管理费用21452313264528553122存货417636411549552061605940649529研发费用116125143154169其他流动资产2115622753238912508526339财务费用20061960378141154799非流动资产203145231284258661284639311179资产减值损失-33915045407122282419长期投资615617464493488110200127978其他收益252361380398417固定资产923410820107671075510658公允价值变动收益157472188206256无形资产14301473160717571929投资净收益37282017461342523972其他非流动资产130921144348152800161927170615资产处置收益76666资产总计856203886471954490914154979880营业利润2275315360200422701931501流动负债428079423910499857467259548100营业外收入204575632695765短期借款36281509166018262008营业外支出115118130143157应付票据及应付账款5790956245772186253588467利润总额2284315817205442757232109其他流动负债366541366156420980402899457625所得税7641671987271171213639非流动负债151370178121159553140625111148净利润152029098118181586018470长期借款13388416082314139012155491124少数股东损益48294834319142824987其他非流动负债1748517299181631907120024归属母公司净利润10372426486271157813483负债合计579448602031659410607884659249EBITDA2728223487255563567042026少数股东权益168084182729185919190202195188EPS元124051103139162股本79237739834183418341资本公积1418910214102141021410214主要财务比率2021A2022A2023E2024E2025E留存收益6607165050719348117491934成长能力归属母公司股东权益108671101712109161116068125443营业收入2391391129486负债和股东权益856203886471954490914154979880营业利润-55-325305348166归属于母公司净利润-153-5891023342165获利能力毛利率255193200211227净利率6523425256现金流量表百万元2021A2022A2023E2024E2025EROE5532405258经营活动现金流2597722174-63978-8921840927ROIC6138446581净利润152029098118181586018470偿债能力折旧摊销2402521225726343060资产负债率677679691665673财务费用20061960378141154799净负债比率38845675611251051投资损失-3728-2017-4613-4252-3972流动比率1515141312营运资金变动73053998-76338-10664019590速动比率050502-00-00其他经营现金流49526613-882-935-1020营运能力投资活动现金流-24277-10014-24011-23291-24467总资产周转率0202020203资本支出10007601213111766894应收账款周转率528508562540534长期投资-10223-6590-18844-17245-17778应付账款周转率2326242525其他投资现金流-24492-10592-41544-38769-41351每股指标元筹资活动现金流-11161-5874-27199-23814-36154每股收益最新摊薄124051103139162短期借款-14089-2119151166183每股经营现金流最新摊薄311266-767-1070491长期借款3352826938-19433-19836-30430每股净资产最新摊薄10141001108311661279普通股增加0-18460200估值比率资本公积增加120-3975000PE11828714210691其他筹资现金流-30721-26534-8519-4144-5906PB1415141311现金净增加额-96126472-115188-136323-19694EVEBITDA146185208184156数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明24公司信息更新报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R3中风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者若您并非专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明34公司信息更新报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨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