本报告导读：
　　公司归母净利润率企稳，业绩增速由负转正，打破了以往“增收不增利”的境况，未来随着拿地权益比的提升，将扭转少数股东损益占比过高局面。
　　投资要点：
　　维持增持评级，维持目标价22.05元。2023年上半年公司实现营业收入514亿元，同比下降10.6%，实现归母净利润22亿元，同比增长14.1%。考虑到公司开发与经营并重，聚焦第二增长曲线，并且坚持“强心30城”战略，业绩将迎来困境反转，维持2023/2024/2025年EPS分别为0.74/1.08/1.28元，维持目标价22.05元。
　　归母净利润率企稳，业绩增速由负转正。虽然公司上半年营收结算同比下滑10.6%以及毛利率下降2.3pct，但由于归母净利润率的反弹，从2022年上半年的3.3%提升0.9pct至2023年同期的4.2%，造成公司虽然利润总额同比下降9.6%，但归母净利润却实现了同比14.1%的正增长，这里主要由于三费同比减少17.2%，蛇口产园REIT扩募实现投资收益约8亿元以及少数股东损益占比下降9.5pct的影响。
　　拿地权益比大幅提升，将扭转少数股东损益占比过高局面。2022年公司少数股东损益占比首次超50%,少数股东权益占比也创新高达64%，但截止到2023年上半年公司拿地权益比已经从60%提升至83%，因此未来少数股东损益占比应呈下降趋势。此外“核心6+10城”的投资金额占比达98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市，保障未来的销售去化。
　　加快高息债务置换，降本成效显著。上半年新增138亿元公司债注册和公开市场融资74.9亿元，综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。
　　风险提示：市场超预期下行，公司持续计提大规模减值。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产金融TableMainInfoTableTitleTableInvest招商蛇口001979评级增持上次评级增持业绩反弹在路上目标价格2205上次预测2205公招商蛇口2023年半年报点评当前价格1430司谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师20230829010-83939826021-38675923010-83939776更交易数据xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascomTableMarket新证书编号S0880518010002S0880518010004S088051801000552周内股价区间元1195-1708报总市值百万元119278本报告导读总股本流通A股百万股83417738告公司归母净利润率企稳业绩增速由负转正打破了以往增收不增利的境况未流通B股H股百万股00流通股比例93来随着拿地权益比的提升将扭转少数股东损益占比过高局面日均成交量百万股3749投资要点日均成交值百万元50012TableSummary维持增持评级维持目标价2205元2023年上半年公司实现营业收入TableBalance资产负债表摘要514亿元同比下降106实现归母净利润22亿元同比增长141股东权益百万元101857考虑到公司开发与经营并重聚焦第二增长曲线并且坚持强心30城每股净资产1221战略业绩将迎来困境反转维持202320242025年EPS分别为市净率12净负债率3689074108128元维持目标价2205元归母净利润率企稳业绩增速由负转正虽然公司上半年营收结算同比TableEpsEPS元2022A2023E下滑106以及毛利率下降23pct但由于归母净利润率的反弹从2022Q1005000年上半年的33提升09pct至2023年同期的42造成公司虽然利Q2017022证Q3013021券润总额同比下降96但归母净利润却实现了同比141的正增长这Q4016031里主要由于三费同比减少172蛇口产园REIT扩募实现投资收益约全年051074研8亿元以及少数股东损益占比下降95pct的影响究TablePicQuote报拿地权益比大幅提升将扭转少数股东损益占比过高局面2022年公司52周内股价走势图少数股东损益占比首次超50少数股东权益占比也创新高达64但截招商蛇口深证成指告止到2023年上半年公司拿地权益比已经从60提升至83因此未来18少数股东损益占比应呈下降趋势此外核心610城的投资金额占114比达98资源投放进一步聚焦北京上海深圳等一线城市以及杭州-3苏州厦门等重点城市保障未来的销售去化-10加快高息债务置换降本成效显著上半年新增138亿元公司债注册和-162022-082022-112023-022023-05公开市场融资749亿元综合资金成本365较年初降低24BP风险提示市场超预期下行公司持续计提大规模减值升幅1M3M12MTableFinance财务摘要百万元2021A2022A2023E2024E2025ETableTrend营业收入160643183003210610232198251122绝对升幅214-0-241415108相对指数102015经营利润EBIT2253916230231682668929221-11-2843159TableReport相关报告净利润归母1037242646168902210657--15-59454618利润率回升20230714每股净收益元124051074108128包袱正出清困境待反转20230321每股股利元054023033046058加码前海自贸资源价值凸显20230220TableProfit利润率和估值指标2021A2022A2023E2024E2025E加码前海募配融资再升级20221218经营利润率14089110115116利润率企稳聚焦中长期竞争力净资产收益率954254737920221031投入资本回报率3319293438EVEBITDA8071127855721651市盈率11502797193413221119股息率3816233241请务必阅读正文之后的免责条款部分TablePage招商蛇口001979TableOtherInfoTableIndustry模型更新时间20230829财务预测单位百万元TableForcast损益表2021A2022A2023E2024E2025E股票研究营业总收入160643183003210610232198251122金融营业成本119723147775171647188080202781税金及附加968177858959987710682房地产销售费用39144081469751785600管理费用21452313263328793089EBIT2253916230231682668929221公允价值变动收益157472000TableStock投资收益37282017252727863013招商蛇口001979财务费用20061960580956525556营业利润2275315360184922442326683所得税76416719667280798013少数股东损益48294834569373828040净利润1037242646168902210657评级TableTarget增持资产负债表货币资金交易性金融资产796288643699538108839115171上次评级增持其他流动资产2106022525175251782517825长期投资6156174644746447464474644目标价格2205固定资产合计923410820120021311514195上次预测2205无形及其他资产20201875187518751875资产合计856203886471905372924685967998当前价格1430流动负债428079423910422902424811448327非流动负债151370178121179021180021181121股东权益276755284440303449319853338549投入资本IC450071488065507973525377545173TableWebsite公司网址现金流量表wwwcmsk1979comNOPLAT150009336148271788120455折旧与摊销21892861309933073221流动资金增量-189242532-239963606453资本支出-10003-5784-1954-2040-2199公司简介自由现金流-117388945-80232275521929TableCompany经营现金流2597722174255842770126600公司是中国领先的城市和园区综合开投资现金流-24277-10014-13517-12344-14277发运营服务商作为招商局集团旗下城融资现金流-11161-5874945-6141-6083现金流净增加额-946162851301192176240市综合开发运营板块的旗舰企业坚持财务指标以产融创新低碳先锋经营稳健成长性为特色为城市发展与产业升级提供综收入增长率23913915110381EBIT增长率114-28042715295合性的解决方案致力于成为美好生净利润增长率-153-589446463181活承载者招商蛇口围绕开发业务利润率资产运营和城市服务三大业务在多个毛利率255193185190193EBIT率14089110115116领域逐步积累了独特优势开发业务方净利润率6523293942面招商蛇口是综合开发专家绿色人收益率净资产收益率ROE9542547379居的探路者实践者和领跑者总资产收益率ROA1205071011投入资本回报率ROIC3319293438运营能力存货周转天数1170310100860078207250应收账款周转天数6870676157总资产周转周转天数1785417141153141418713566净利润现金含量2552413125TablePicTrend绝对价格回报资本支出收入6232090909偿债能力1m资产负债率6776796656546503m净负债率20942117198418911859估值比率12mPE11502797193413221119PB097096104096089-30258111417EVEBITDA8071127855721651PS071060057051047股息率3816233241周内价格范围TableRange521195-1708市值百万元119278股票绝对涨幅和相对涨幅利润率趋势回报率趋势净资产现金净负债2410295762936321282044216193952076113018609428201217145599460196-73113589492191-16-10825795251862022-082022-122023-0421A22A23E24E25E21A22A23E24E25E21A22A23E24E25E净负债现金百万招商蛇口价格涨幅收入增长率净资产收益率招商蛇口相对指数涨幅净负债净资产EBIT销售收入投入资本回报率请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3TablePage招商蛇口001979本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明增持相对沪深300指数涨幅15以上谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间投资建议的比较标准股票投资评级投资评级分为股票评级和行业评级中性相对沪深300指数涨幅介于-55以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准报告发布日后的12个月内的减持相对沪深300指数下跌5以上公司股价或行业指数的涨跌幅相对同增持明显强于沪深300指数期的沪深300指数涨跌幅为基准行业投资评级中性基本与沪深300指数持平减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广场深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3