23H1营收同比-11%，业绩同比+14%，符合预期，利润率提升，业绩双位数增长。据公司公告，2023H1，公司营业收入514.4亿元，同比-10.6%；归母净利润21.5亿元，同比+14.1%，符合业绩快报预期；扣非后归母净利润13.9亿元，同比-5.4%；基本每股收益0.22元/股，同比+37.5%；加权净资产收益率2.0%，同比+0.5pct。毛利率和归母净利率分别为16.3%和4.2%，分别-2.3pct和+0.9pct；三项费用率6.3%，同比-0.5pct。公司归母净利润增速快于扣非归母净利润增速，主要源于：23H1，非流动资产处置收益8.1亿元，22年同期为0.9亿元，同比+798%。23H1末，预收款1,966亿元，同比+36%，覆盖22年营收1.1倍。公司业绩实现双位数增长，全年增长值得期待。
　　23H1销售额同比+40%，排名提升，拿地/销售金额比25%，聚焦核心城市。据公司公告，2023H1，公司销售金额1,664.4亿元，同比+40.1%；累计销售面积684.0万平，同比+40.3%，23H1公司全口径签约金额排名行业第五，较去年同期提升一位。2023H1，公司累计新增建面238万平，同比-43.5%；累计拿地金额416亿元，同比-35.1%；拿地/销售金额比25%，拿地/销售面积比35%；平均楼面地价17,540元/平，占比销售均价72%；“核心6+10城”的投资金额占比达98%，拿地聚焦核心一二线城市，进一步提升资产优质浓度。2023年，公司计划销售额3,300亿元、同比+12.8%，计划新开工1,000万方、同比+11%，计划竣工1,600万方、同比+22%。至2023H1末，公司总未竣工面积4,795万方，覆盖22年销售面积4.0倍，土储资源充裕。
　　23H1资产运营收入同比+23%，EBITDA同比+26%，持有物业储备丰富。据公司公告，2023H1，公司资产运营收入31.2亿元，同比+22.5%，EBITDA16.6亿元，同比+26.1%。开业三年及以上项目EBITDAMargin 61%，同比+0.2pct；年化EBITDA回报率达6.39%，同比+0.6pct。其中，集中商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店、零星物业分别占比资产运营收入21%、19%、16%、16%、13%、15%。公司持有型物业储备丰富、业态多样，随着公司REITs平台的构建，未来将进一步盘活存量资产，助力资产运营业务的发展。
　　逆市下融资优势明显，推出重组预案，加码前海、提升核心资产浓度。据公司公告，至2023H1末，公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62.9%、47.0%，现金短债比1.1，三道红线指标处于绿档。23H1，公司加权融资成本仅3.65%，较年初-0.24pct。22年12月，公司公告重组预案，筹划以发行股份购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金，23年3月，本次增发收购申请获股东大会通过，公司扩充资本实力做大做强，加码前海、提升核心资产浓度，并引入深投控战投协同发展，23年5月，本次增发收购相关事项获深交所审核通过，并于23年6月收到证监会批复。
　　投资分析意见：业绩双位数增长，销售高增、拿地聚焦，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2023-25年归母净利润预测为76.5、131.0、171.3亿元，现价对应23/24年PE16、9倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。
　　
　　

研究报告全文：上市公司房地产2023年08月29日公司招商蛇口001979研究业绩双位数增长销售高增拿地聚焦公司点报告原因有业绩公布需要点评评买入维持23H1营收同比-11业绩同比14符合预期利润率提升业绩双位数增长据公司公告2023H1公司营业收入5144亿元同比-106归母净利润215亿元同比141符合业绩快报预期扣非后归母净利润139亿元同比-54基本每股收益022元股同比375加权净资产收益率20同比05pct毛利率和归母净利率证市场数据2023年08月29日券收盘价元1468分别为163和42分别-23pct和09pct三项费用率63同比-05pct公司归研一年内最高最低元17431178母净利润增速快于扣非归母净利润增速主要源于23H1非流动资产处置收益81亿元究市净率1122年同期为09亿元同比79823H1末预收款1966亿元同比36覆盖22报息率分红股价157流通A股市值百万元113594年营收11倍公司业绩实现双位数增长全年增长值得期待告上证指数深证成指313589104549823H1销售额同比40排名提升拿地销售金额比25聚焦核心城市据公司公告注息率以最近一年已公布分红计算2023H1公司销售金额16644亿元同比401累计销售面积6840万平同比40323H1公司全口径签约金额排名行业第五较去年同期提升一位2023H1公基础数据2023年06月30日司累计新增建面238万平同比-435累计拿地金额416亿元同比-351拿地销每股净资产元1316售金额比25拿地销售面积比35平均楼面地价17540元平占比销售均价72资产负债率6973核心610城的投资金额占比达98拿地聚焦核心一二线城市进一步提升资产优总股本流通A股百万83417738质浓度2023年公司计划销售额3300亿元同比128计划新开工1000万方流通B股H股百万--同比11计划竣工1600万方同比22至2023H1末公司总未竣工面积4795一年内股价与大盘对比走势万方覆盖22年销售面积40倍土储资源充裕23H1资产运营收入同比23EBITDA同比26持有物业储备丰富据公司公告招商蛇口沪深300指数收益率202023H1公司资产运营收入312亿元同比225EBITDA166亿元同比26110开业三年及以上项目EBITDAMargin61同比02pct年化EBITDA回报率达6390同比06pct其中集中商业写字楼产业园长租公寓酒店零星物业分别占比资-10产运营收入211916161315公司持有型物业储备丰富业态多样-20随着公司REITs平台的构建未来将进一步盘活存量资产助力资产运营业务的发展09-3010-3111-3012-3101-3102-2803-3104-3005-3106-3007-3108-30逆市下融资优势明显推出重组预案加码前海提升核心资产浓度据公司公告至2023H1末公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为629470现金短债比11三相关研究道红线指标处于绿档23H1公司加权融资成本仅365较年初-024pct22年12月招商蛇口001979点评业绩双位数公司公告重组预案筹划以发行股份购买南油集团24股权深圳前海实业289股权等增长销售领跑行业20230714资产并募集配套资金23年3月本次增发收购申请获股东大会通过公司扩充资本实力招商蛇口001979点评销售持续领做大做强加码前海提升核心资产浓度并引入深投控战投协同发展23年5月本次跑行业拿地补充优质土储20230609增发收购相关事项获深交所审核通过并于23年6月收到证监会批复投资分析意见业绩双位数增长销售高增拿地聚焦维持买入评级招商蛇口坐证券分析师拥一二线优质土储尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高在目前行业遭遇资金困境之袁豪A0230520120001时公司融资端开始放量成本持续低位融资优势凸显同时公司保持积极扩张策略yuanhaoswsresearchcom有助于后续销售实现持续增长并拿地隐含毛利率已显著回升预示着后续盈利能力的改联系人善我们维持公司2023-25年归母净利润预测为76513101713亿元现价对应2324邓力年PE169倍维持买入评级862123297818dengliswsresearchcom风险提示房地产政策超预期收紧销售超预期下滑房地产税试点超预期扩围财务数据及盈利预测20222023H12023E2024E2025E营业总收入百万元18300351442204853229385259256同比增长率139-106119120130归母净利润百万元4264215376531309617128同比增长率-589141795711308每股收益元股041022092157205毛利率193163222236248ROE422172114137市盈率注市盈率是指目前股价除以各年每股收益净资产收益率是指摊薄后归属于母公司所有者的ROE请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明公司点评表1公司2023H1业绩摘要人民币百万2022H12023H1同比变动营业收入5756351442106营业成本468624307681营业税27881772364毛利润107018366218其他收入00NA销售费用16471290216管理费用92488542营业利润54454895101投资收益13771558132财务费用13761091207营业外收支5778378税前利润5502497396所得税14941172216少数股东损益21201649222归属上市公司股东净利润18872153141主要比率百分点增减毛利率18616323经营利润率959501净利率334209资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共4页简单金融成就梦想公司点评财务摘要百万元百万股2021A2022A2023E2024E2025E营业总收入160643183003204853229385259256其中营业收入160643183003204853229385259256减营业成本119723147775159367175296194995减税金及附加96817785783687779929主营业务利润3123927443376504531254332减销售费用39144081456851155782减管理费用21452313258928993277减研发费用116125000减财务费用20061960427757951经营性利润2305818964300663654144322加信用减值损失损失以-填列-1058-1414000加资产减值损失损失以-填列-3391-5045-4097-5964-4018加投资收益及其他41442855242029043484营业利润2275315360283883348043789加营业外净收入89457000利润总额2284315817283883348043789减所得税76416719120581422118600净利润152029098163301925925189少数股东损益48294834867761638060归属于母公司所有者的净利润10372426476531309617128全面摊薄总股本79237739834183418341每股收益元116041092157205资料来源公司公告申万宏源研究投资收益及其他包括投资收益其他收益净敞口套期收益公允价值变动收益资产处置收益等营业外净收入营业外收入减营业外支出请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共4页简单金融成就梦想公司点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组茅炯021-33388488maojiongswhysccom华东B组李庆021-33388245liqing3swhysccom华北组肖霞010-66500628xiaoxiaswhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服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