8月28日晚，招商蛇口发布2023年半年报，2023年上半年公司实现营业收入514.42亿元，同比下降10.63%，实现归属于上市公司股东的净利润21.53亿元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%。
　　结算结构致收入略有下滑，权益比提升增厚业绩
　　2023年上半年，公司实现营业收入514.42亿元，同比下降10.63%，收入下降源于房地产项目结转规模同比减少，从结构上看华北区域、江南区域、西南区域、深圳区域、海外及其他区域营业收入同比变动较大；报告期内，公司开发业务综合毛利率17.82%，较去年同期下降2.93个百分点，主要受结转产品类型、结转体量、地区结构等影响；但公司报告期内实现归母净利润21.53亿，同比上升14.09%，主要因：1）期内投资收益14.6亿同比+30.07%；2）销管及财务费用均同比下降；3）少数股东损益由去年同期21.20亿降至16.49亿，以上三点因素共同促进了公司业绩的增长。
　　销售逆市高增长，投资聚焦核心城市
　　上半年，公司累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增加40.30%；累计实现签约销售金额1,664.36亿元，同比增加40.07%。上半年公司全口径签约金额排名行业第五，较去年同期提升一位。投资方面，上半年公司共获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。其中“核心6+10城”的投资金额占比达98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。当前楼市调控政策放松空间也主要集中在一二线城市，我们认为随着近期核心城市的政策解绑，公司凭借高占比的高能级城市布局有望从中受益。
　　财务稳健，融资渠道畅通
　　截至报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09。期内公司全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。上半年新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。公司凭借央企背景及扎实的业务基本面，在融资渠道及成本上对比行业优势明显。
　　投资建议：2023年上半年公司因结算结构影响收入略有下降，但凭借权益比的回升及管控费用的降低，业绩实现可观的增长。同时得益于高能级城市布局，上半年公司销售表现明显优于行业，在当前楼市政策持续宽松且边际利好一二线城市的背景下，我们看好公司凭借高质量的一二线土储高占比获得更高的增长动力。由于2023年依然存在可能的存货减值影响，我们调整盈利预测公司2023-2025年EPS至0.79、1.02、1.24元/股（前值1.06、1.31、1.67），维持公司“买入”评级。
　　风险提示：房地产市场回暖不及预期，政策出台时间及力度不及预期。

研究报告全文：销售高速增长结算权益比上升招商蛇口001979SZ房证券研究报告公司点评2023年9月1日地产行业TableIndustry评级TableTitle买入维持公司盈利预测及估值TableFinance1市场价格1412元指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元分析师由子沛160643183003204963225459248005增长率yoy2414121010执业证书编号S0740523020005净利润百万元1037242646582846710366Emailyouzpztscomcn增长率yoy-15-59542922每股收益元124051079102124每股现金流量311266179090687分析师李垚净资产收益率41233执业证书编号S0740520110003PE114276179139114PB1112111010Emailliyao01ztscomcn备注股价以9月1日收盘价为准分析师侯希得投资要点8月28日晚招商蛇口发布2023年半年报2023年上半年公司实现营业收入51执业证书编号S0740523080001442亿元同比下降1063实现归属于上市公司股东的净利润2153亿元同Emailhouxdztscomcn比上升1409基本每股收益022元股同比上升3750基本状况TableProfit结算结构致收入略有下滑权益比提升增厚业绩总股本百万股8341流通股本百万股77382023年上半年公司实现营业收入51442亿元同比下降1063收入下降源市价元1412于房地产项目结转规模同比减少从结构上看华北区域江南区域西南区域深圳区域海外及其他区域营业收入同比变动较大报告期内公司开发业务综合毛市值百万元117776利率1782较去年同期下降293个百分点主要受结转产品类型结转体量流通市值百万元109260地区结构等影响但公司报告期内实现归母净利润2153亿同比上升1409主要因1期内投资收益146亿同比30072销管及财务费用均同比下降股价与行业TableQuotePic-市场走势对比3少数股东损益由去年同期2120亿降至1649亿以上三点因素共同促进了公司业绩的增长2015招商蛇口沪深300销售逆市高增长投资聚焦核心城市105上半年公司累计实现签约销售面积68396万平方米同比增加4030累计0实现签约销售金额166436亿元同比增加4007上半年公司全口径签约金额-5排名行业第五较去年同期提升一位投资方面上半年公司共获取25宗地块-10总计容建面约238万平方米权益地价345亿元其中核心610城的投资金额-15占比达98资源投放进一步聚焦北京上海深圳等一线城市以及杭州苏州-20厦门等重点城市当前楼市调控政策放松空间也主要集中在一二线城市我们认为-25随着近期核心城市的政策解绑公司凭借高占比的高能级城市布局有望从中受益2022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092022-09财务稳健融资渠道畅通公司持有该股票比例相关报告截至报告期末公司剔除预收账款的资产负债率6286净负债率4701现金短债比为109期内公司全面落实降本增效举措严控资金成本加大公开市场融资力度进行债务结构调整紧抓LPR下行的市场窗口充分发挥公司信用优势进行高息债务臵换降本成效显著上半年新增138亿元公司债注册新增公开市场融资749亿元票面利率均为同期内房企债券利率最低水平上半年综合资金成本365较年初降低24BP公司凭借央企背景及扎实的业务基本面在融资渠道及成本上对比行业优势明显投资建议2023年上半年公司因结算结构影响收入略有下降但凭借权益比的回升及管控费用的降低业绩实现可观的增长同时得益于高能级城市布局上半年公司销售表现明显优于行业在当前楼市政策持续宽松且边际利好一二线城市的背景下我们看好公司凭借高质量的一二线土储高占比获得更高的增长动力由于2023年依然存在可能的存货减值影响我们调整盈利预测公司2023-2025年EPS至079102124元股前值106131167维持公司买入评级风险提示房地产市场回暖不及预期政策出台时间及力度不及预期请务必阅读正文之后的重要声明部分公司点评盈利预测表资产负债表单位百万元利润表单位百万元会计年度20222023E2024E2025E会计年度20222023E2024E2025E货币资金8624396456110533169213营业收入183003204963225459248005应收票据28000营业成本147775165507185778203364应收账款3885430047075215税金及附加77858813969510664预付账款3952198622292440销售费用4081450949605456存货411549406636419925379732管理费用2313266529313224合同资产0000研发费用125140154169其他流动资产149531174964191384208241财务费用1960158514861467流动资产合计655187684343728778764841信用减值损失-1414000其他长期投资119911119913119916119919资产减值损失-5045-350000长期股权投资74644746447464474644公允价值变动收益472500600700固定资产10820844366025179投资收益2017395132323066在建工程810813817822其他收益361000无形资产1389155818171902营业利润15360226942428727426其他非流动资产23711240022472024537营业外收入575309363415非流动资产合计231284229373228516227002营业外支出118117117117资产合计886471913716957294991843利润总额15817228862453327724短期借款1509256820392303所得税671997211042111776应付票据127157143172净利润9098131651411215948应付账款56118628527055077229少数股东损益4834658256455582预收款项165205225248归属母公司净利润42646582846710366合同负债144922159871169094178564NOPLAT10226140761496716792其他应付款130540126238128389127313EPS按最新股本摊薄051079102124一年内到期的非流动负债39034363023766836985其他流动负债51496556076033264463主要财务比率流动负债合计423910443800468440487276会计年度20222023E2024E2025E长期借款121074124074127074130074成长能力应付债券39749329273633834632营业收入增长率139120100100其他非流动负债17299173741733617355EBIT增长率-28537763122非流动负债合计178121174375180748182061归母公司净利润增长率-589544286224负债合计602031618174649188669338获利能力归属母公司所有者权益101712106231113150121968毛利率193193176180少数股东权益182729189311194956200537净利率50646364所有者权益合计284440295541308106322506ROE15222732负债和股东权益886471913716957294991843ROIC60838388偿债能力现金流量表单位百万元资产负债率679677678675会计年度20222023E2024E2025E债务权益比769722716686经营活动现金流2217414952747857285流动比率15151616现金收益13579175121787319320速动比率06060708存货影响60874913-1328940193营运能力经营性应收影响123475078-650-720总资产周转率02020203经营性应付影响6977250298565654应收账款周转天数7777其他影响-16817-15052-6312-7162应付账款周转天数139129129131投资活动现金流-10014322426123285存货周转天数1010890801708资本支出-4463-557-697-571每股指标元股权投资-13083000每股收益051079102124其他长期资产变化7532378133093856每股经营现金流266179090687融资活动现金流-5874-79633986-1890每股净资产1219127413571462借款增加30282-54947247876估值比率股利及利息支付-15045-14319-15309-15575PE276179139114股东融资14503207591763119195PB12111010其他影响-35614-8909-5583-6386来源wind中泰证券研究所-2-请务必阅读正文之后的重要声明部分公司点评投资评级说明评级说明买入预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在15以上增持预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级持有预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在-105之间减持预期未来612个月内相对同期基准指数跌幅在10以上增持预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在10以上行业评级中性预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在-1010之间减持预期未来612个月内对同期基准指数跌幅在10以上备注评级标准为报告发布日后的612个月内公司股价或行业指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准另有说明的除外重要声明中泰证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断可能会随时调整本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议市场有风险投资需谨慎在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者应注意在法律允许的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息本报告版权归中泰证券股份有限公司所有事先未经本公司书面授权任何机构和个人不得对本报告进行任何形式的翻版发布复制转载刊登篡改且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改-3-请务必阅读正文之后的重要声明部分