Q2业绩环比承压但同比高增。2023Q2，公司实现GTV交易总额7806亿元，同比+22%，环比-20%；营业收入195亿元，同比+41%，环比-4%；综合货币化率为2.50%，较2023Q1提升41bp，主要因为高货币化率的新房交易占比提升。从盈利水平看，2023Q2公司贡献利润率33.4%，较2023Q1下降了3.4个百分点；毛利率27.4%，较2023Q1下降了3.9个百分点；归母净利润13.1亿元，经调整归母净利润23.6亿元，虽环比下降但均较去年同期扭亏为盈；经调整归母净利率12.2%，较2023Q1下降了5.4个百分点。
　　存量房业务收入环比收窄。2023Q2，公司存量房业务GTV为4565亿元，同比+16%，环比-31%；存量房业务收入64亿元，同比+16%，环比-30%；货币化率1.41%环比略升，而贡献利润率为46%环比略降。2023Q2，非链家主导的交易占比为61%，较2023Q1提升了4个百分点，由此产生的平台费、加盟费收入为13亿元，同比+44%，环比-7%，有效平滑收入波动。
　　新房业务收入稳健增长。2023Q2，新房业务GTV为2950亿元，同比+32%，环比+6%，公司新房市占率为10.2%，与2023Q1持平；新房业务收入87亿元，同比+30%，环比+3%，与GTV保持一致；链家系交易占比18%，与2023Q1持平；货币化率2.95%，维持较高水平；贡献利润率为27%，与2023Q1持平。
　　门店经纪人活跃度环比微降。截至2023Q2末，公司门店数量4.3万家，与上年同期持平，环比+4%；经纪人数量43.6万人，同比+5%，环比持平。其中，活跃门店和活跃经纪人数量占比分别为96%和94%，均环比微降。2023Q2，公司APP移动月活用户4800万人，同比+12%，购房者关注度仍在提升。
　　投资建议：公司Q2业绩环比承压但同比高增，其中存量房业务收入环比收窄，而新房业务收入稳健增长。预计公司2023-2025年经调整净利润分别为80/82/83亿元，每股收益分别为2.13/2.18/2.21元，对应当前股价PE分别为16.8/16.4/16.2倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：公司业务与中国房产市场同频共振，若经济增速放缓、居民收入预期下降、政策放松不及预期、房企信用风险事件冲击等因素导致居住行业波动，可能对公司的经营业绩造成重大不利影响。此外，政府有关部门如果进一步加强对房产中介服务的管控，可能会引发佣金费率被动压降

研究报告全文：证券研究报告2023年09月04日贝壳-W02423HK买入Q2业绩同比高增新房业务稳健增长核心观点公司研究海外公司财报点评Q2业绩环比承压但同比高增2023Q2公司实现GTV交易总额7806亿元房地产房地产服务同比22环比-20营业收入195亿元同比41环比-4综合货币证券分析师任鹤证券分析师王粤雷化率为250较2023Q1提升41bp主要因为高货币化率的新房交易占比010-880053150755-81981019renheguosencomcnwangyueleiguosencomcn提升从盈利水平看2023Q2公司贡献利润率334较2023Q1下降了34S0980520040006S0980520030001个百分点毛利率274较2023Q1下降了39个百分点归母净利润131证券分析师王静亿元经调整归母净利润236亿元虽环比下降但均较去年同期扭亏为盈021-60893314wangjing20guosencomcn经调整归母净利率122较2023Q1下降了54个百分点S0980522100002存量房业务收入环比收窄2023Q2公司存量房业务GTV为4565亿元同基础数据比16环比-31存量房业务收入64亿元同比16环比-30货币投资评级买入维持合理估值化率141环比略升而贡献利润率为46环比略降2023Q2非链家主导收盘价4065港元总市值流通市值152808146596百万港元的交易占比为61较2023Q1提升了4个百分点由此产生的平台费加盟52周最高价最低价55802475港元费收入为13亿元同比44环比-7有效平滑收入波动近3个月日均成交额2866百万港元市场走势新房业务收入稳健增长2023Q2新房业务GTV为2950亿元同比32环比6公司新房市占率为102与2023Q1持平新房业务收入87亿元同比30环比3与GTV保持一致链家系交易占比18与2023Q1持平货币化率295维持较高水平贡献利润率为27与2023Q1持平门店经纪人活跃度环比微降截至2023Q2末公司门店数量43万家与上年同期持平环比4经纪人数量436万人同比5环比持平其中活跃门店和活跃经纪人数量占比分别为96和94均环比微降2023Q2公司APP移动月活用户4800万人同比12购房者关注度仍在提升投资建议公司Q2业绩环比承压但同比高增其中存量房业务收入环比收资料来源Wind国信证券经济研究所整理窄而新房业务收入稳健增长预计公司2023-2025年经调整净利润分别为相关研究报告808283亿元每股收益分别为213218221元对应当前股价PE分别贝壳-W02423HK-复苏强度远超行业盈利水平大幅提升为168164162倍维持买入评级2023-05-22贝壳-W02423HK-收入虽受疫情扰动盈利质量逆势改善风险提示公司业务与中国房产市场同频共振若经济增速放缓居民收入2023-03-18贝壳-W02423HK-Q3业绩扭亏为盈尽显复苏弹性预期下降政策放松不及预期房企信用风险事件冲击等因素导致居住行业2022-12-02波动可能对公司的经营业绩造成重大不利影响此外政府有关部门如果贝壳-W02423HK-Q2环比改善彰显龙头韧性与业绩弹性2022-08-25进一步加强对房产中介服务的管控可能会引发佣金费率被动压降贝壳-W02423HK-居住服务龙头2022-06-11盈利预测和财务指标202120222023E2024E2025E营业收入百万元8075260669824759081997973-146-24935910179经调整净利润百万元22952854801082128305--59923918072511每股收益元061076213218221EBITMargin-08-11827874净资产收益率ROE344211210699市盈率PE586471168164162EVEBITDA22002137217214214市净率PB201195180166154资料来源Wind国信证券经济研究所预测注摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告Q2业绩环比承压但同比高增2023Q2公司实现GTV交易总额7806亿元同比22环比-20营业收入195亿元同比41环比-4综合货币化率为250较2023Q1提升41bp主要因为高货币化率的新房交易占比提升从盈利水平看2023Q2公司贡献利润率334较2023Q1下降了34个百分点毛利率274较2023Q1下降了39个百分点归母净利润131亿元经调整归母净利润236亿元虽环比下降但均较去年同期扭亏为盈经调整归母净利率122较2023Q1下降了54个百分点图1公司单季度交易总额GTV及同比图2公司单季度营业收入及同比资料来源公司公告国信证券经济研究所整理资料来源公司公告国信证券经济研究所整理图3公司单季度经调整归母净利润及经调整归母净利率图4公司单季度毛利率和贡献利润率资料来源公司公告国信证券经济研究所整理资料来源公司公告国信证券经济研究所整理存量房业务收入环比收窄2023Q2公司存量房业务GTV为4565亿元同比16环比-31存量房业务收入64亿元同比16环比-30货币化率141环比略升而贡献利润率为46环比略降2023Q2非链家主导的交易占比为61较2023Q1提升了4个百分点由此产生的平台费加盟费收入为13亿元同比44环比-7有效平滑收入波动请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告图5公司存量房业务单季度交易总额及环比图6公司存量房业务单季度收入及同比资料来源公司公告国信证券经济研究所整理资料来源公司公告国信证券经济研究所整理新房业务收入稳健增长2023Q2新房业务GTV为2950亿元同比32环比6公司新房市占率为102与2023Q1持平新房业务收入87亿元同比30环比3与GTV保持一致链家系交易占比18与2023Q1持平货币化率295维持较高水平贡献利润率为27与2023Q1持平图7公司新房业务单季度交易总额及环比图8公司新房业务单季度收入及同比资料来源公司公告国信证券经济研究所整理资料来源公司公告国信证券经济研究所整理门店经纪人活跃度环比微降截至2023Q2末公司门店数量43万家与上年同期持平环比4经纪人数量436万人同比5环比持平其中活跃门店和活跃经纪人数量占比分别为96和94均环比微降2023Q2公司APP移动月活用户4800万人同比12购房者关注度仍在提升请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告图9公司各季度末平台上的门店数量及同比图10公司各季度末平台上的经纪人数量及同比资料来源公司公告国信证券经济研究所整理资料来源公司公告国信证券经济研究所整理图11公司各季度末活跃门店和活跃经纪人占比图12公司各季度末月活用户数量及同比资料来源公司公告国信证券经济研究所整理资料来源公司公告国信证券经济研究所整理投资建议公司Q2业绩环比承压但同比高增其中存量房业务收入环比收窄而新房业务收入稳健增长预计公司2023-2025年经调整净利润分别为808283亿元每股收益分别为213218221元对应当前股价PE分别为168164162倍维持买入评级风险提示公司业务与中国房产市场同频共振若经济增速放缓居民收入预期下降政策放松不及预期房企信用风险事件冲击等因素导致居住行业波动可能对公司的经营业绩造成重大不利影响此外政府有关部门如果进一步加强对房产中介服务的管控可能会引发佣金费率被动压降请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告财务预测与估值资产负债表百万元202120222023E2024E2025E利润表百万元202120222023E2024E2025E现金及现金等价物2044619413284613784747303营业收入8075260669824759081997973应收款项133708511124281368514763营业成本6493346888591876558271169存货净额0128000营业税金及附加00000其他流动资产66656837840392539982销售费用43094573618668117348流动资产合计69926704258482896321107584管理费用121189892103091135212247固定资产19722037209820972033财务费用3557435778071043无形资产及其他1019117905172121651815824投资收益00000资产减值及公允价值投资性房地产1823018981189811898118981变动00000长期股权投资00000其他收入335435000资产总计100319109347123119133917144422营业利润81377737078808252短期借款及交易性金融负债454619619619619营业外净收支1059669000应付款项69396658788487529508利润总额1141292737078808252其他流动负债2154326064325823610339162所得税费用16651690184219702063流动负债合计2893633341410854547349290少数股东损益111283302316长期借款及应付债券00000经调整净利润22952854801082128305其他长期负债43276952745279528452长期负债合计43276952745279528452现金流量表百万元202120222023E2024E2025E负债合计3326340293485375342557741经调整净利润22952854801082128305少数股东权益82134149451767资产减值准备00000股东权益6697468920747308094387448折旧摊销13711503163216941758负债和股东权益总计100319109347123119133917144422公允价值变动损失00000财务费用3557435778071043关键财务与估值指标202120222023E2024E2025E营运资本变动623410673288827812510每股收益061076213218221其它61636569248323022116每股红利000000000000000经营活动现金流35958461100481038510457每股净资产17821833198821532326资本开支18701568100010001000ROIC115252934其它投资现金流230146905000ROE----888投资活动现金流248848472100010001000毛利率2023282827权益性融资00000EBITMargin-1-1887负债净变化150000EBITDAMargin1110109支付股利利息00000收入增长15-2536108其它融资现金流10591155000净利润增长率-----51975融资活动现金流10741155000资产负债率3337394039现金净变动223631167904893859457息率0000000000货币资金的期初余额4097020446194132846137847PE586471168164162货币资金的期末余额2044619413284613784747303PB2020181715企业自由现金流013882861687808675EVEBITDA22002137217214214权益自由现金流06175904893859457资料来源Wind国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级投资评级标准类别级别说明报告中投资建议所涉及的评级如有分为股票评买入股价表现优于市场代表性指数20以上级和行业评级另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现也即报股票增持股价表现优于市场代表性指数10-20之间告发布日后的6到12个月内公司股价或行业指数投资评级中性股价表现介于市场代表性指数10之间相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基卖出股价表现弱于市场代表性指数10以上准A股市场以沪深300指数000300SH作为基准新三板市场以三板成指899001CSI为基准超配行业指数表现优于市场代表性指数10以上行业香港市场以恒生指数HSIHI作为基准美国市场中性行业指数表现介于市场代表性指数10之间以标普500指数SPXGI或纳斯达克指数投资评级IXICGI为基准低配行业指数表现弱于市场代表性指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本报告仅供我公司客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准本报告基于已公开的资料或信息撰写但我公司不保证该资料及信息的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断在不同时期我公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态我公司可能随时补充更新和修订有关信息及资料投资者应当自行关注相关更新和修订内容我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格证券投资咨询是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动接受投资人或者客户委托提供证券投资咨询服务举办有关证券投资咨询的讲座报告会分析会等在报刊上发表证券投资咨询的文章评论报告以及通过电台电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务通过电话传真电脑网络等电信设备系统提供证券投资咨询服务中国证监会认定的其他形式发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式指证券公司证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向客户发布的行为证券研究报告国信证券经济研究所深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编518046总机0755-82130833上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编200135北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编100032