核心观点
　　2023年上半年公司实现营收397.6亿元，同比增长51.0%；归母净利润为40.5亿元，较上年同期增加65.3亿元；实现经调整归母净利润59.3亿元，较上年同期增加65.2亿元。随着2023年上半年市场的复苏，公司成功抓住契机，营收与GTV增长显著，存量房与新房业务的利润贡献率进一步提升，推动公司归母净利润较去年同期大幅增长。在地产销售有望持续回暖的背景下，我们看好公司凭借品牌优势、不断精进的业务协同能力，取得市占率的进一步提升。
　　事件
　　2023年上半年公司实现营收397.6亿元，同比增长51.0%；归母净利润为40.5亿元，较上年同期增加65.3亿元；实现经调整归母净利润59.3亿元，较上年同期增加65.2亿元。
　　简评
　　GTV与营收增长显著，盈利能力大幅提升。2023年二季度公司总GTV为1.8万亿元，同比增长43.0%；其中存量房GTV为1.1万亿元，同比增长46.0%，新房GTV为0.6万亿元，同比增长37.9%。得益于GTV增长，期内公司营收同比增长51.0%，其中存量房业务营收增长33.5%，新房业务营收增长36.0%。期内经调整归母净利润较上年同期增加65.2亿元，毛利较去年同期上升137.3%至117亿元，毛利率较上年同期上升10.7个百分点至29.4%。其中存量房业务的贡献利润率较上年提升7.8个百分点至47.6%；新房业务的贡献利润率较上年提升3.5个百分点至27.1%。
　　门店有所扩张，经营效率提升。截至2023年年中，公司的门店数量约4.3万家，较去年末增加6.1%；活跃门店数量约4.1万家，较去年末增加9.7%；经纪人数量约43.6万名，较去年末增加10.6%；活跃经纪人数量约40.9万名，较去年末增加16.8%。随着2023年上半年市场的复苏，公司成功抓住契机，门店数量和经纪人数量均告别连续多季度的下降，在期内企稳回升。上半年公司通过数字化工具以及线上线下一体化的治理机制，有效提升房源去化率的同时进一步减少违规风险，经营效率进一步提升。
　　费率小幅下降，收入质量提升。2023年公司的新房业务费率约3.0%，存量房业务费率约1.4%，较2022年均下降0.1个百分点。上半年公司进一步推行预付佣金模式，二季度预付佣金占总佣金的比例较去年同期大幅提升至53%。截至2023年年中，公司的应收账款总额为34.7亿元，同比下降14.9%；二季度新房应收账款周转天数缩短至52天创新低，较去年同期缩短56天；现金收入比提升至1.16，收入质量持续提升
　　家装家居与租赁住房管理业务发展态势良好。2023年上半年公司实现家装家居业务营收40.3亿元，同比增长264.3%。上半年公司在头部城市实现了经营的正循环并在北京具备了大规模开工、竣工的能力，使北京地区家装家居业务的盈利能力持续提升且突破了行业的瓶颈。租赁住房管理业务方面，公司在不断扩大管理规模的同时，始终努力提高资产管理的效率和服务质量。截至2023年6月30日，公司专注于分布式租赁住房管理服务的省心租业务在管规模超过12万套，入住率较第一季度末进一步提升了1.1个百分点达到94.5%。
　　上调盈利预测，维持买入评级。考虑到公司前两季度在市场恢复下展现的良好业绩弹性，我们预测2023-2025年公司EPS分别为1.4/1.87/2.48元（原预测2023-2025年EPS为0.74/1.01/1.36元），预测2023-2025年公司Non-GAAP归母净利润分别为77.8/89.7/110.0亿元。公司作为中国领先的房产交易和服务平台，在行业下行期降本增效成果显著，业绩实现超预期增长；在地产销售有望持续回暖的背景下，我们看好公司凭借品牌优势、不断精进的业务协同能力，取得市占率的进一步提升，维持买入评级。
　　风险提示：1）二手房及新房交易修复可能不及预期。尽管自2023年年初以来地产销售呈现明显的回暖态势，但后续市场走势仍受宏观经济环境、居民对收入预期的影响，若房屋成交不及预期，可能仍将导致公司GTV及经纪业务营收增长不及预期、业绩承压；2）新兴业务发展可能不及预期。公司于2022年二季度并表圣都家装，后续将依靠家装业务打开第二增长曲线。但圣都家装存在整合效果不及预期的风险；家装业务并非完全标准化的业务，也存在多地复制效果不及预期的风险。