2023年8月31日，人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，地产金融政策出现重要边际变化。我们认为，存量首套房贷利率下调有助于减轻高利率借款人还款负担、改善居民收入预期，拉动消费及投资、减少提前还贷，我们估算本次利率平均调整幅度或在50-80BP左右，三、四线城市借款人或更为受益。本次降低首付比及二套房贷利率下限的幅度均相对较大，将有助于改善居民情绪、释放购房需求，此外，我们预计一线城市认房不认贷逐步推进，预计未来北京、上海可能陆续跟进放松，政策落地可有效满足一线城市的刚需和改善性住房需求，进一步改善市场预期并提振地产销售。考虑到政策落地带动销售回暖，最终对地产投资形成提振仍存时滞。从投资端来看，预计年内仍将更多借力“非销售端”投资即城市更新，尤其是城中村改造。
　　存量首套房贷利率下调改善居民收入预期，拉动消费及投资、减少提前还贷
　　《通知》提出，对于存量首套住房按揭贷款利率的调整方式，可通过新发放贷款置换存量贷款或直接协商变更合同约定的利率水平，两种方式调整后利率所受限制相同，利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
　　我们认为首套按揭利率下调，对借款人来说可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
　　我们估算本次利率平均调整幅度或在50-80BP左右，三、四线城市借款人或更为受益。首先，《通知》规定调整后的利率不能低于“原贷款发放时”、“所在城市”的首套住房贷款利率政策下限，时间点是“原贷款发放时”而非“当前”，因此调整幅度或比市场此前预期略小。举例说明，假设购房者于2019年11月在北京购买首套住房，贷款利率为5.55%，当时北京的利率下限为LPR+55BP，即4.8%+0.55%=5.35%，若2020年初按揭利率机制调整时，其选择固定利率，即不随LPR浮动，则目前仍是5.4%的按揭利率，本次调整后，其最低只能将利率降至5.35%，即下降20BP。截至2023年8月，北京的首套按揭利率下限是LPR+55BP=4.2%+0.55%=4.75%，本次利率调整是不能将5.55%直接降至4.75%的。
　　我们使用全国首套平均房贷利率及首套按揭利率下限两者作差，可得数据显示2014年以来，差值波动相对较大，2014年波动中枢在30BP左右，2015至2017年中，数据基本处于负值区间，则此阶段存量按揭利率无下调空间，2017年7月至2022年5月差值为正，区间均值为64BP，也有低至20BP和高至90BP等极值，但多数时间波动区间在50-80BP，总体我们预计本次全国平均首套按揭利率的下调幅度或在50-80BP左右。但下调幅度可能存在明显的区域分化，由于一、二线城市在地产调控过程中往往利率下限设定较高，而三四线城市地产政策紧缩力度偏小，按揭利率下限更低，我们预计本次政策三、四线城市借款人或更为受益。
　　首付比下调、降低二套房利率下限提振购房需求和居民中长期信贷
　　《通知》提出“对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%”，由此统一了全国商业性个人住房贷款首付比例的下限，不再区分“限购”城市和非“限购”城市。此外，《通知》提出“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点”，此前规定为“加60BP”，即本次政策下调幅度达40BP。在因城施策基调下，《通知》也提出各地区及金融机构具有一定的自主权。总体看，我们认为本次降低首付比及二套房贷利率下限的幅度均相对较大，将有助于改善居民情绪、释放购房需求，进而稳定居民中长期贷款投放。
　　一线城市认房不认贷逐步推进
　　截至报告时“北上广深”中广州（8月30日发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》）、深圳（8月30日发布《深圳市住房和建设局中国人民银行深圳市分行国家金融监督管理总局深圳监管局关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》）的认房不认贷政策已陆续发布，这也意味着本轮地产政策宽松已正式在一线城市推进，预计未来北京、上海可能陆续跟进放松。政策落地可有效满足一线城市的刚需和改善性住房需求，进一步改善市场预期并提振地产销售。
　　年内地产投资修复仍需依赖城市更新
　　考虑到政策落地带动销售回暖，最终对地产投资形成提振仍存时滞。从投资端来看，年内仍将更多借力“非销售端”投资即城市更新，尤其是城中村改造。我们曾于前期报告《城中村改造有多大规模》中指出：城中村改造是城市更新的重要构成部分。我们估算十四五期间全国平均每年城中村改造投资规模可能略低于1万亿。预计

研究报告全文：证券研究报告宏观专题研究中国宏观宏观专题研究报告日期2023年09月01日地产金融政策出现重要边际变化核心观点分析师李超2023年8月31日人民银行国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房执业证书号S1230520030002贷款利率有关事项的通知及关于调整优化差别化住房信贷政策的通知地产金lichao1stockecomcn融政策出现重要边际变化我们认为存量首套房贷利率下调有助于减轻高利率借款分析师孙欧人还款负担改善居民收入预期拉动消费及投资减少提前还贷我们估算本次利执业证书号S1230520070006率平均调整幅度或在50-80BP左右三四线城市借款人或更为受益本次降低首sunoustockecomcn付比及二套房贷利率下限的幅度均相对较大将有助于改善居民情绪释放购房需求此外我们预计一线城市认房不认贷逐步推进预计未来北京上海可能陆续跟分析师林成炜执业证书号S1230522080006进放松政策落地可有效满足一线城市的刚需和改善性住房需求进一步改善市场预linchengweistockecomcn期并提振地产销售考虑到政策落地带动销售回暖最终对地产投资形成提振仍存时滞从投资端来看预计年内仍将更多借力非销售端投资即城市更新尤其是城相关报告中村改造1如何解读近期个税优惠政策20230901存量首套房贷利率下调改善居民收入预期拉动消费及投资减少提前还贷28月PMI气候扰动下降通知提出对于存量首套住房按揭贷款利率的调整方式可通过新发放贷款供需有所改善20230831置换存量贷款或直接协商变更合同约定的利率水平两种方式调整后利率所受限3政策助力盈利修复内生动制相同利率水平由金融机构与借款人自主协商确定但在LPR上的加点幅力仍需提振20230828度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限我们认为首套按揭利率下调对借款人来说可节约利息支出有利于扩大消费和投资对银行来说可有效减少提前还贷现象减轻对银行利息收入的影响同时还可压缩违规使用经营贷消费贷置换存量住房贷款的空间减少风险隐患我们估算本次利率平均调整幅度或在50-80BP左右三四线城市借款人或更为受益首先通知规定调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限时间点是原贷款发放时而非当前因此调整幅度或比市场此前预期略小举例说明假设购房者于2019年11月在北京购买首套住房贷款利率为555当时北京的利率下限为LPR55BP即48055535若2020年初按揭利率机制调整时其选择固定利率即不随LPR浮动则目前仍是54的按揭利率本次调整后其最低只能将利率降至535即下降20BP截至2023年8月北京的首套按揭利率下限是LPR55BP42055475本次利率调整是不能将555直接降至475的我们使用全国首套平均房贷利率及首套按揭利率下限两者作差可得数据显示2014年以来差值波动相对较大2014年波动中枢在30BP左右2015至2017年中数据基本处于负值区间则此阶段存量按揭利率无下调空间2017年7月至2022年5月差值为正区间均值为64BP也有低至20BP和高至90BP等极值但多数时间波动区间在50-80BP总体我们预计本次全国平均首套按揭利率的下调幅度或在50-80BP左右但下调幅度可能存在明显的区域分化由于一二线城市在地产调控过程中往往利率下限设定较高而三四线城市地产政策紧缩力度偏小按揭利率下限更低我们预计本次政策三四线城市借款人或更为受益首付比下调降低二套房利率下限提振购房需求和居民中长期信贷通知提出对于贷款购买商品住房的居民家庭首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30由此统一了全国商业性个人住房贷款首付比例的下限不再区分限购城市和非限购城市此外通知提出二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点此前规定为加60BP即本次政策下调幅度达40BP在因城施策httpwwwstockecomcn13请务必阅读正文之后的免责条款部分宏观专题研究基调下通知也提出各地区及金融机构具有一定的自主权总体看我们认为本次降低首付比及二套房贷利率下限的幅度均相对较大将有助于改善居民情绪释放购房需求进而稳定居民中长期贷款投放一线城市认房不认贷逐步推进截至报告时北上广深中广州8月30日发布广州市人民政府办公厅关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知深圳8月30日发布深圳市住房和建设局中国人民银行深圳市分行国家金融监督管理总局深圳监管局关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知的认房不认贷政策已陆续发布这也意味着本轮地产政策宽松已正式在一线城市推进预计未来北京上海可能陆续跟进放松政策落地可有效满足一线城市的刚需和改善性住房需求进一步改善市场预期并提振地产销售年内地产投资修复仍需依赖城市更新考虑到政策落地带动销售回暖最终对地产投资形成提振仍存时滞从投资端来看年内仍将更多借力非销售端投资即城市更新尤其是城中村改造我们曾于前期报告城中村改造有多大规模中指出城中村改造是城市更新的重要构成部分我们估算十四五期间全国平均每年城中村改造投资规模可能略低于1万亿预计未来央国企将是城中村改造的投资主体银行信贷是资金来源的核心发力点继续坚定看好股债双牛7月末政治局会议后相关领域维稳政策逐步落地我们预计年内大概率仍有降准降息我们坚持5月5日年中策略报告水到渠成股债双牛的观点流动性是驱动股债双牛的核心逻辑一方面今年下半年经济压力客观存在但货币政策仍有宽松空间无风险收益率有望继续下行形成股债双牛的格局另一方面我们认为居民大体量超额储蓄淤积金融体系是导致当前流动性过剩拥挤交易形成资产荒的核心原因之一也是后续股市增量资金的最大不确定性来源风险提示企业盈利居民消费及购房情绪进一步恶化经济基本面承压政策效果不及预期httpwwwstockecomcn23请务必阅读正文之后的免责条款部分宏观专题研究股票投资评级说明以报告日后的6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准定义如下1买入相对于沪深300指数表现20以上2增持相对于沪深300指数表现10203中性相对于沪深300指数表现1010之间波动4减持相对于沪深300指数表现10以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准定义如下1看好行业指数相对于沪深300指数表现10以上2中性行业指数相对于沪深300指数表现1010以上3看淡行业指数相对于沪深300指数表现10以下我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论法律声明及风险提示本报告由浙商证券股份有限公司已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为Z39833000制作本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料但浙商证券股份有限公司及其关联机构以下统称本公司对这些信息的真实性准确性及完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务本报告仅供本公司的客户作参考之用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅反映报告作者的出具日的观点和判断在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本公司的交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理公司自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面授权任何机构或个人不得以任何形式复制发布传播本报告的全部或部分内容经授权刊载转发本报告或者摘要的应当注明本报告发布人和发布日期并提示使用本报告的风险未经授权或未按要求刊载转发本报告的应当承担相应的法律责任本公司将保留向其追究法律责任的权利浙商证券研究所上海总部地址杨高南路729号陆家嘴世纪金融广场1号楼25层北京地址北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦E座4层深圳地址广东省深圳市福田区广电金融中心33层上海总部邮政编码200127上海总部电话862180108518上海总部传真862180106010浙商证券研究所httpswwwstockecomcnhttpwwwstockecomcn33请务必阅读正文之后的免责条款部分