研究报告全文：TableMain证券研究报告固定收益专题2023年9月1日固定收益专题固定收益专题地产形势探析且行且观证券分析师徐亮TableSummary研报要点资格编号S0120521060004邮箱xuliang3teboncomcn供需关系发生重大变化地产基本面数据整体走向统计意义的底部核心区胡君域地块和商品房仍是优质资产因此一二线城市存在政策预期8月25日资格编号S0120523060001认房不认贷政策被纳入一城一策工具箱供城市自主选用预计后续会邮箱hujunteboncomcn有多个城市跟进有助于精准挖掘部分群体购房需求但政策工具效果有待观察截至23年8月31日广州深圳厦门武汉均宣布实施认房不认贷联系人政策江苏省全省实施个人首套房认房不认贷8月31日中国人民银行金融监管总局联合发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知和关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知重点内容有以下几条相关研究降贷款首付比统一全国个人住房贷款首付比下限不再区分实施限购基金配置系列研究城市和不实施限购城市首套房贷款首付比最低2成二套最低3成降贷款利率首套房贷利率下限仍然不低于市场报价利率LPR减20个基公募基金的信用债投资思路变迁点二套利率下限下调为不低于LPR加20个基点债基在利率上行中的信用债投资思存量首套房贷利率下调自今年9月25日起借款人可向银行提出申请有路两种途径降低存量房贷利率第一银行重新发放贷款置换存量首套房贷第二协商变更合同约定的利率水平调整后的存量房贷利率不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷款利率下限具体以合作银行政策为准信用利差系列研究当前信用利差分析兼论信用利差11家银行已官宣下调存款利率最大降幅25个基点根据北京商报讯截至什么情况下会收窄9月1日已有11家银行在官网更新了人民币存款参考利率表将中长期定期存款挂牌利率进行下调国有大行中工商银行年期定期存款挂牌利信用利差什么情况下会走阔信用1率下调个基点至年期下调个基点至年期年期债该如何配置1015522018535均下调25个基点分别至22225整体来看多家股份制银行定期存款1年期2年期3年期5年期挂牌利率普遍分别下调10个基点20个基信用债投资策略研究点25个基点25个基点浙江省湖州市城投平台投资策略政策端工具箱种类丰富展望后市以下方面可能会有一定优化空间契鄂湘赣区域有哪些城投平台资质在税中介费率优化部分城市推出购房补贴适当允许开发商降价促销等改善预计随着一系列供需两端的政策逐步优化需求端信心或有一定提振购房江浙皖区域有哪些城投平台资质在需求也会有一定释放改善长远角度包括居民就业自然灾害外需等内外多种复杂因素是需求端不城投债的性价比分析振的核心因素在上述因素不构成房地产市场主要矛盾的前提下叠加政策地产择券小而美房企呵护最核心的一端即销售复苏的可见性会增强当前信用债投资应当具有防守性思此外根据我们对城中村改造的测算测算结果显示超大特大城市城中村规维划建筑面积共计72亿平方米城中村改造能在一定程度上提振地产市场但短期对地产上下游链影响有限长期意义重大风险提示行业面临政策不及预期风险基本面下行风险信用风险蔓延请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题内容目录1房地产政策311政治局会议房地产行业重磅定调312政策工具箱313展望42房地产基本面53城中村空间测算1031概况1032规划布局1033规模测算1234亮点及关注点15风险提示16信息披露17117请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题图表目录图130大中城市商品房成交面积环比5图2全国十大城市商品房可售面积-万平5图3土地购置费6图4商品房销售面积累计同比6图5全国30大中城市商品房成交面积6图6分能级看城市商品房销售环比增速6图7二手房房价8图8二手房房价续8图9全国二手房挂牌情况8图10二手房挂牌量情况-分能级8图11成都二手房成交情况9图12北京二手房成交情况9图13全国超大特大城市城中村规划建面分布图14表格目录表17月房价涨跌榜列举7表2城中村改造和棚户区改造的差异10表3超大特大城市名单11表4全国超大特大城市城中村规划布局情况11表5测算指标来源及解释13表6全国超大特大城市城中村规划建筑面积测算13表7城中村改造项目投资情况列举14217请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题1房地产政策11政治局会议房地产行业重磅定调2023年7月24日中共中央政治局会议指出要切实防范化解重点领域风险适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设盘活改造各类闲置房产要有效防范化解地方债务风险制定实施一揽子化债方案要加强金融监管稳步推动高风险中小金融机构改革化险12政策工具箱认房不认贷当前1限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北京上海深圳广州成都西安厦门长沙合肥武汉青岛福州宁波重庆石家庄珠海等十余个核心城市认房不认贷政策有助于改善外地有过贷款记录本地无房卖一买一置换以及已还清房贷再购房人群需求8月25日据新华社消息近日住房城乡建设部中国人民银行金融监管总局联合印发了关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知推动落实购买首套房贷款认房不用认贷政策措施该政策有助于精准挖掘部分群体购房需求且被纳入一城一策工具箱供城市自主选用预计后续会有多个城市跟进2023年8月30日广州率先实施宣布认房不认贷政策随后深圳也同样宣布实施认房不认贷政策2023年8月31日厦门武汉中山宣布实施认房不认贷政策江苏省全省实施个人首套房认房不认贷政策精准实施差别化住房信贷政策2023年1月央行提出建立首套住房贷款利率政策动态调整机制对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限8月央行再次明确强调实施差别化住房信贷政策首套商贷利率下限和未来二套房商贷利率下限均存在下调预期存量房贷利率下调LPR下调后仍高于新购房贷利率叠加理财收益率低于房贷利率等多重因素导致居民在今年出现大规模提前还贷现象居民提前还贷给银行带来一定压力企业贷款意愿降低也进一步影响了资金流通针对存量房贷利率过高情况政府也出台了一系列措施7月14日在上半年金融统计数据新闻发布会上央行就提到按照市场化法治化原则我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定或者是新发放贷款置换原来的存量贷款1httpsfinanceifengcomc8Ro4PvBgEuR317请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题8月31日中国人民银行金融监管总局联合发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知和关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知重点内容有以下几条降贷款首付比统一全国个人住房贷款首付比下限不再区分实施限购城市和不实施限购城市首套房贷款首付比最低2成二套最低3成降贷款利率首套房贷利率下限仍然不低于市场报价利率LPR减20个基点二套利率下限下调为不低于LPR加20个基点存量首套房贷利率下调自今年9月25日起借款人可向银行提出申请有两种途径降低存量房贷利率第一银行重新发放贷款置换存量首套房贷第二协商变更合同约定的利率水平调整后的存量房贷利率不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷款利率下限具体以合作银行政策为准11家银行已官宣下调存款利率最大降幅25个基点根据北京商报讯截至9月1日已有11家银行在官网更新了人民币存款参考利率表将中长期定期存款挂牌利率进行下调国有大行中工商银行1年期定期存款挂牌利率下调10个基点至1552年期下调20个基点至1853年期5年期均下调25个基点分别至22225整体来看多家股份制银行定期存款1年期2年期3年期5年期挂牌利率普遍分别下调10个基点20个基点25个基点25个基点民营地产企业融资情况有望改善针对民营地产企业帮扶政策有一定预期8月3日中国人民银行召开金融支持民营企业发展座谈会推动银企供需对接研究加强金融支持民营企业工作举措伊利集团宏桥集团等8家民营企业和部分金融机构银行间市场交易商协会主要负责人参加座谈会13展望地产基本面数据整体走向统计意义的底部一二线城市存在政策预期核心区域地块和商品房仍是优质资产预计随着一系列供需两端的政策逐步优化需求端信心或有一定提振购房需求也会有一定释放长远角度包括居民就业自然灾害等内外多种复杂因素是需求端不振的核心因素在上述因素不构成房地产市场主要矛盾的前提下销售复苏的可见性会增强具体到投资角度城投债方面虽然整体上土地出让表现一般但结构性仍有一些城市受到市场青睐土拍行情较好地方综合财力也就有所保障地产债方面国企房企是机构主要的关注点虽然销售回款会对其基本面有扰动但银行股东等方面的支持是其曲线相对平稳的主要因素后续可等待市场波动政策博弈阶段博取一定高收益417请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题2房地产基本面6月份房地产反转趋势仍不明显施工与竣工面积均有待提升2023年6月房地产开发企业累计房屋施工面积791548万平方米同比下降66环比下降04累计房屋新开工面积49880万平方米同比下降243环比下降17累计住宅新开工面积36340万平方米同比下降249环比下降22累计住宅竣工面积24604万平方米同比增长185环比下降0526月份全国主要城市房价情况有待提升新建商品房更具价格韧性6月份70个大中城市中新建商品住宅销售价格同比上涨城市有27个比上月增加1个环比上涨城市个数减少各线城市新建商品住宅销售价格环比持平或略降二手住宅同比上涨城市有6个比上月减少3个二手住宅销售价格同比环比双降一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨01转为持平北京上海环比分别上涨01和04广州深圳环比分别下降01和033土地4市场方面2023年1月至7月10日鄂尔多斯市土地成交面积达164866万平方米位居全国首位2023年1月至7月10日仙桃市土地成交溢价率达887为所有城市中最高从重点城市来看8月7日-8月13日重点城市土地成交有所回落总计成交68宗经营性用地总建面积431万平方米环比降幅52总成交金额324亿元环比降幅59平均楼板7516元平方米环比降低15整体溢价率降至22主要由于低能级城市持续遇冷图130大中城市商品房成交面积环比图2全国十大城市商品房可售面积-万平资料来源wind德邦研究所资料来源wind德邦研究所2httpsdatastatsgovcneasyqueryhtm3httpsbaijiahaobaiducomsid1771450684711285395wfrspiderforpc4httpsmpweixinqqcomsEqNgzNrK3C3SeMrdmwfuLw517请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题图3土地购置费图4商品房销售面积累计同比资料来源wind德邦研究所资料来源wind德邦研究所图5全国30大中城市商品房成交面积资料来源Wind德邦研究所图6分能级看城市商品房销售环比增速617请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题资料来源Wind德邦研究所表17月房价涨跌榜列举7月70城房价涨跌榜环比城市新房环比城市二手房环比宜昌市-1广州市-1金华市-09郑州市-1大连市-07吉林市-1郑州市-07徐州市-09南宁市-07南京市-09惠州市-07青岛市-09长春市-07深圳市-09泸州市-06襄阳市-09无锡市-06无锡市-08包头市-06重庆市-08秦皇市-06大连市-08桂林市-06温州市-08沈阳市-06烟台市-08资料来源Wind德邦研究所717请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题图7二手房房价资料来源Wind德邦研究所图8二手房房价续资料来源Wind德邦研究所图9全国二手房挂牌情况图10二手房挂牌量情况-分能级817请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题资料来源wind德邦研究所资料来源wind德邦研究所图11成都二手房成交情况图12北京二手房成交情况资料来源wind德邦研究所资料来源wind德邦研究所917请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题3城中村空间测算31概况7月21日国务院常务会议审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见推动超大特大城市对工业化及城镇化进程中形成的配套设施落后环境脏乱差房屋安全系数低的城中村实施改造尽管城中村改造同棚户区改造在实践中存在一定的模糊边界但本轮城中村改造并不等同于新一轮棚改范围上棚改范围为全国包含三四线城市而本轮城中村改造仅涉及超大特大城市土地性质上棚户区多为国有土地而城中村为集体土地改造区域上棚户区多在城市边缘区域而城中村多位于城市中心区域改造方式上棚改以大规模拆除新建为主城中村改造结合拆除新建整治提升拆整结合等多种方式以保留提升为主防止大拆大建资金来源上棚改以PSL和专项债为主而城中村改造需多渠道筹措改造资金为政府与村民社会力量改造资金共担机制安置方式5上目前部分区域采用货币化安置部分采用房票或产权安置或兼而有之预计本轮城中村改造的安置方式各地有差异表2城中村改造和棚户区改造的差异城中村改造棚户区改造针对范围超大特大城市全国范围包括三四线城市土地性质集体土地一般为国有土地改造区域多位于城市边缘多位于中心区域改造方式防止大拆大建以拆除新建为主资金来源以政府和社会力量为主以PSL和棚改专项债为主安置方式因城施策多样化安置货币化安置为主资料来源易居房地产研究院慧朴咨询等德邦研究所32规划布局国务院2014年下发的关于调整城市规模划分标准的通知规定城区常住人口1000万以上的城市为超大城市城区常住人口在500万至1000万之间的城市为特大城市按照此划分标准据第七次全国人口普查数据统计我国共有7个超大城市上海北京深圳重庆广州成都天津14个特大城市武汉东莞西安杭州合肥南京沈阳青岛济南长沙哈尔滨郑州昆明大连5httpswww163comdyarticleICJJBG8Q0530X1OVhtml1017请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题表3超大特大城市名单城市规模城市城区人口万人市区人口万人上海市19872487北京市17752189深圳市17441749超大城市重庆市16343205广州市14881868成都市13342094天津市10931387武汉市9951245杭州市8741194东莞市9561047西安市9281218郑州市5341260南京市791931济南市588920特大城市合肥市378937沈阳市707907青岛市6011007长沙市5551005哈尔滨市5501001昆明市534846大连市521745资料来源第七次人口普查数据德邦研究所目前一线城市的计划改造规模较大超大特大城市多为三年期规划2023-2025年上海2023-2025年计划新启动30个城中村改造项目到2032年底城中村改造项目全面完成深圳今年启动首批40个城中村统筹规划和整治提升试点2023-2025年将建设筹集保障性住房46万套间广州今年推进127个城中村改造项目力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标目前超大城市中仅北京和重庆没有明确的城中村未来改造规划多数特大城市城中村改造也在有序进行中部分尚未明确规划的城市快速响应政策南京沈阳长沙大连在国务院会议后陆续启动城中村相关调研会议意见征求等工作表4全国超大特大城市城中村规划布局情况城市规模城市未来规划2023年启动城中村改造项目10个2023-2025年计划新启动30个城中村改造项目到2025年底上海市中心城区周边城中村项目全面启动到2027年底中心城区周边城中村改造项目全面完成五个新城等重点区域城中村改造规模化推进到2032年底城中村改造项目全面完成2023年深圳启动首批40个城中村统筹规划和整治提升试点全市计划通过城中村规模化品质化改造提深圳市升筹集保障性住房52万套间20232025年深圳将建设筹集保障性住房46万套间建筑超大城市面积超过2000万平方米广州市2023年推进127个城中村改造项目力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标成都市城市更新建设规划2022-2025将成片推进城市更新按照少拆多改注重传承的原成都市则推进31片城中村改造1117请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题天津市城市更新行动计划2022-2025年分区推进城区城中村改造更新古城片区以保护优先天津市老城片区根据现状城中村特点提升居住生活环境完善公共服务设施优化基础设施配套2023年度中心城区城市更新及房屋征收计划的通知全面推进41处基础设施落后城市治理重点点武汉市位的征收腾退和城中村改造全年完成城市更新142102万平方米深化城中村改造工作2023-2025年杭州将推进新一轮城镇老旧小区改造三年行动计划将对全市尚未杭州市改造的670个城镇老旧小区进行综合改造提升其中2023年全市开工290个小区2024年开工187个2025年开工193个莞市城中村改造工作动员部署会召开全力推动东莞城中村改造工作尽快取得新突破同步铺开4个街东莞市道和28个镇的城中村改造西安2023年城中村改造范围涉及雁塔灞桥莲湖未央长安西咸新区等多个区域土地面积数万西安市亩涉及数十个村子关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知稳妥推进城中村改造和城市更新落实土地郑州市款分期缴纳优惠政策城中村改造的安置方式以货币化安置为主城市更新专项规划济南以多种更新方式推动城中村改造二环以内城市建设重点片区和城市重大设施建设涉及的城中村采取拆除重建方式注重生态保护和文化传承整合土地资源保障产业用济南市地供给及重要设施建设其他一般地区的城中村通过综合整治方式改善基础设施消除安全隐患增特大城市加公共服务设施提升空间品质改善人居环境合肥召开重点项目要素保障会提出城中村改造的目标任务加快推进现有的104个城中村改造力争合肥市三年内基本完成2023年计划推进城中村改造项目85个计划完成投资175亿元其中新启动项目19个计划年度完青岛市成投资31亿元惠及居民146万户续建项目66个计划年度完成投资144亿元昆明市根据昆明2023年重点部署工作启动44个城中村改造南京市8月7日省住房和城乡建设厅副厅长范信芳一行到南京调研房地产和城中村改造等工作8月13日沈阳市恢复和扩大消费的政策措施征求意见稿出台城中村改造实施方案积极争沈阳市取政策和资金支持探索建立多种安置方式支持购房需求长沙市8月16日副省长市长周海兵主持召开专题会议研究全市城中村改造工作7月24日金普新区党工委副书记管委会主任吕东升主持召开城中村改造专题会议传达相关会议精大连市神研究有关政策推进改造工作提速增效资料来源各市人民政府官网德邦研究所33规模测算根据2020年人口统计年鉴各城市居民住房来源可分为廉租房公租房其他租赁住房购买新建商品房购买二手房购买原公有住房购买经济适用房两限房自建住房继承或赠与其他考虑到城中村多为自建住房将自建住房占比用于推算城中村占比因地市数据部分缺失且年鉴仅提供了户数数据将省级城区内自建房户数占比用于后续测算考虑到城区内自建房户数占比仅涉及城区人口用城区内自建房户数占比城区人口占比代表全市总户数中城区自建房户数占比则城中村户数城区内自建房户数占比城区人口占比总户数1217请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题进一步考虑到城中村的住房性质介于城和村之间用镇层面每户住房面积作为城中村每户住房面积假设容积率不变城中村规划建筑面积城中村户数每户住房面积测算结果显示超大特大城市城中村规划建筑面积共计72亿平方米根据部分城中村项目的投资情况来看因城中村的区域位置及实施方案不同项目改造的成本区间较大少则不足3000元多则超过1万以平均6000元每平方米的成本计算超大特大城市城中村改造投资总额为43万亿假设平均实施周期为7年每年将带动6000亿元左右的投资额占22年全国房地产开发投资总额133万亿元的比重为46超大特大城市城中村改造对于拉动内需的效益有限当前更多地是作为改善民生提振市场信心之举目前改造项目资金来源不明确考虑到资金平衡难度较大地产下行背景下企业融资成本上升等问题建议后续关注专项债及金融机构专项贷款的具体投放力度前期审核端的审批流程是否优化认定标准是否放松一二线城市对三四线城市带动作用的强弱是否有相关追加政策持续发力表5测算指标来源及解释指标解释来源城区内自建房户数占比自建住房户数住房户数合计城市2020年人口统计年鉴省份数据城区人口占比城区人口市区人口第七次人口普查分县数据地市数据总户数全市家庭户数第七次人口普查分县数据地市数据城中村户数城区内自建房户数占比城区人口占比总户数测算每户面积住房总面积总户数镇2020年人口统计年鉴省份数据城中村规划建筑面积城中村户数每户面积测算公式1全市总户数中城区自建房户数占比自建住房户数住房户数合计城市城区人口市区人口2城中村规划建筑面积城中村户数每户住房面积资料来源2020年人口统计年鉴第七次人口普查分县数据德邦研究所表6全国超大特大城市城中村规划建筑面积测算城区内自建房户数城区人口占比总户数城中村户数每户住房面积镇城中村规划建筑城市规模城市占比万户万户平方米人面积万平方米上海市207999641581012523北京市278118231873813507深圳市11199764171124088045超大城市重庆市4051012042499524154广州市11179771964124078911成都市5963774228106129764天津市23788487910509354武汉市13980040845131559737杭州市13873244445114551465东莞市11191343945124055244西安市9076242729107731446特大城市郑州市17642436427135136603南京市11285031430125937534济南市13763930827117531788合肥市99403322131121144231317请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题沈阳市417793751286810454青岛市13759636230117534867长沙市18055231531137343005哈尔滨市2154939348293708昆明市16263130031137142214大连市4169929698687405资料来源2020年人口统计年鉴第七次人口普查分县数据德邦研究所测算注代表测算指标图13全国超大特大城市城中村规划建面分布图资料来源2020年人口统计年鉴第七次人口普查分县数据德邦研究所测算表7城中村改造项目投资情况列举城中村项目规划建筑面积万平方米总投资亿元每平米投资元平方米北京市海淀区明光村地区更新改造回迁安置房项目453577778广州市番禺区南村镇里仁洞村更新改造实施方案3916209153389广州市海珠区沥滘村旧改拆迁方案4360300068807杭州市西湖区保亭城中村改造项目16410060745陕西东方加德置业有限公司北沈家桥村城中村改造项目89860066779陕西乾合实业有限公司杜城村城中村改造项目5100302059216上海市松江区石湖荡镇金胜村塔汇城中村改造项目791887112127西安陆家寨荣家寨城中村改造项目55015828636资料来源西安雁塔区人民政府官网澎湃网南方PLUS等官网德邦研究所1417请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题34亮点及关注点此次政策发力依然符合稳增长防风险的政策基调在为地产开发带来新的空间的同时明确避免新增地方政府债务风险针对本轮超大特大城市城中村改造有以下亮点及关注点亮点1带动地产产业链发展增加就业机会城中村改造涉及重建拆迁土地整理等地产开发项目将直接提升房地产市场的活跃度改善部分房企的业绩表现此外城中村改造对上游建筑建材行业下游家具家电行业具有催化作用改造需勘察设计施工装修物业管理等一系列工作将释放一定的就业空间亮点2扩大人口虹吸效应一定程度上稳定房价作为一项民生工程城中村改造惠及居民能有效消除各类安全风险隐患增强住房配置提升区域生活品质超大特大城市加速实现高质量发展推进以人为核心的新型城镇化进一步扩大人口虹吸效应一定程度上可以稳定区域房价亮点3创生安置房保障性住房产业升级的协同效应根据指导意见改造地块除安置房外原则上应当按一定比例建设保障性住房同时在城中村改造中应合理安排产业布局引入优质产业项目促进产业转型升级此外改造项目土地在村集体建设用地基础上可扩大至周边少量低效用地改造后提供一定比例的低成本创业空间保障小微企业创业需求城中村改造有利于释放土地资源促进产业转型升级带动区域协同发展亮点4推动供给侧改革加快存量房去库存本轮城中村改造有望提高供给结构对需求变化的适应性将住房供给与人口流动方向相匹配超大特大城市作为人口净流入区域后续有望结合落户限制及购房政策放松进一步推动存量房去库存带动新的消费需求实现新一轮的经济刺激亮点5城中村改造后期存在一定的资产证券化空间在当前鼓励基础设施REITs发行上市的政策背景下城中村改造完工项目或将参与到资产证券化的市场提供更多基础设施REITs底层资产在改善房企现金流的同时也为市场提供了一定投资机会关注点1项目资金需求较大资金面承压尽管方案提及对符合条件的项目或有中央补助专项债支持金融机构专项贷款及税收优惠政策但目前来看城中村改造更多地是市场化运作方式依靠政府筹措资金或引入社会资金改造项目内土地可实施综合评价出让或带设计方案出让考虑到城中村改造的资金需求较大可能面临意愿不足资金平衡困难的问题关注点2增量空间有限土地市场分化加剧增量有限具体体现在两个方面一本轮改造仅针对超大特大城市范围有限政策发力点依然落脚于一二线城市的存量空间上未能惠及三四线城市的增量空间在一定程度上加剧土地市场的分化二城中村改造防止大拆大建尽量利用原有配套设施房地产开发的空间受限关注点3项目认定标准严格部分已批项目推进缓慢改造涉及城市片区结构和功能的重新布局认定标准较严前期方案需多次多方协调耗时较长1517请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题根据广州城中村的实施情况审批后平均实施周期55年叠加地产恢复力度不及预期平均实施周期已超过7年且在开发过程中存在钉子户方案调整融资成本推高等问题影响改造的推进效率关注点4地产行业集中度提升中小民企难以获益考虑到城中村改造资金需求量较大项目周期较长且融资支持尚不明确预计央国企仍为本轮改造中的主力民企的参与度有限地产行业的集中度或将进一步提高资质分化更加明显风险提示行业面临政策不及预期风险基本面下行风险信用风险蔓延1617请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明固定收益专题信息披露分析师与研究助理简介徐亮德邦证券研究所固定收益首席分析师著有国债期货投资策略与实务一书研究风格偏投资实务和债券策略在利率债信用债转债国债期货等的交易和配置上有精细化的研究框架和思路擅长从资产性价比交易行为市场隐含信息量化分析等角度挖掘投资机会胡君德邦证券研究所固定收益分析师曾在买方信评机构从事信用研究目前主要负责城投和产业债研究信用策略等分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明投资评级说明1Table投资评级的比较和评级标准RatingDescription类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表买入相对强于市场表现20以上现为比较标准报告发布日后6个股票投资评增持相对强于市场表现520月内的公司股价或行业指数的级中性相对市场表现在-55之间波动涨跌幅相对同期市场基准指数的涨减持相对弱于市场表现5以下跌幅2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上A股市场以上证综指或深证成指为基行业投资评中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间准香港市场以恒生指数为基准级美国市场以标普500或纳斯达克综合弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平10以下指数为基准法律声明本报告仅供德邦证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下德邦证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经德邦证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络德邦证券研究所并获得许可并需注明出处为德邦证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可德邦证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务1717请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明