我们认为三部委联合发文，首套房认房不用认贷政策纳入工具箱超出市场预期，后续各地或将因城施策择机推出；当前存在政策优化空间的城市至少有16个，一线城市本地无房且有贷款记录（无论贷款是否还清）的受益首付比例调降最大；一线城市政策若落地宣告和带动意义或更强，有望对成交起到正向拉动作用；根据贝壳贷款成数数据测算一线城市（认房认贷标准下）二套购房比例或接近一半，也进一步说明“认房不用认贷”对一线城市作用或相对更大。认房不用认贷政策逐步落地后，行业基本面或于Q4建立新的短期均衡，基于有效库存去化周期，预计中周期新的均衡或于明年出现，早于市场预期。从Q3开始，或是较合适的基本面左侧进场点。
　　一、认为三部委联合发布《通知》，“认房不用认贷”调整框架落地超市场预期，后续关注城市层面实施节奏以及基本面兑现节奏。7月24日政治局会议后，判断房地产及顺周期板块再次进入政策预期主导的行情。8月25日住建部、央行和金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，提到“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策”，同时提到“纳入一城一策工具箱”。我们认为认房不认贷政策落地并纳入工具箱，符合前期住建部领导和央行下半年工作会议中的指引，而三部委联合发布《通知》超市场预期。根据新华社报道，7月27日倪虹部长发言提到“个人住房贷款认房不用认贷’等政策措施”；另外根据人民银行官网8月1日报道，央行和外管局在下半年工作会议中提到“因城施策精准实施差别化住房信贷政策”。判断后续各个城市将延续因城施策基调，择机及时推出“认房不用认贷”政策。
　　二、至少16城存在政策调整空间，一线城市本地无房且有贷款记录（无论贷款是否还清）的受益首付比例调降最大。根据中指院7月29日报告数据，目前全国重点城市中，仍然有16个城市执行认房认贷政策，分别是：4个一线城市北京、上海、广州、深圳和12个二线城市西安、厦门、成都、长沙、合肥、福州、武汉、青岛、宁波、重庆、石家庄、珠海。以2022年成交数据计算，上述16个城市合计成交面积占全国口径的8%。
　　本次调整受益场景包括（1）本地置换需求（卖首套买首套），（2）本地外地有贷款记录（无论是否结清）的本地首套需求。根据贝壳研究院的数据，如果“认房不用认贷落地”，对于一线城市本地无房但是有房贷记录（无论贷款是否还清）的首套房首付比例下降最多。其中北京普宅/非普宅首付比例从60%/80%下降到35%/40%；上海普宅/非普宅首付比例从50%/70%下降到35%；广州普宅/非普宅首付比例从40%/70%下降到30%；深圳普宅/非普宅首付比例从50%/60%下降到30%。
　　三、基于购房者均按照其适用的最低首付比购房的假设，根据贝壳贷款成数数据测算一线城市（认房认贷标准下）二套购房比例接近一半（其中包含被动使用更高首付比例的人群），或可期待政策变化带来的需求释放。从贝壳数据中，可以看出：（1）如果假设一线城市首套购房均按最低首套首付比，二套购房均按最低二套首付比等，可根据四个一线城市的首付款成数，估算二套购房比例（按照二套房首付比条件的）接近50%；（2）分城市能级来看，当前（23M7）一线城市首付款成数（1-贷款成数）约为53%；二线城市约为38%；三线约为36%；（3）分城市来看，当前一线城市中上海、北京、深圳、广州首付款成数分别为62%、60%、47%、44%，具备下行空间；二线城市中，天津、南京、厦门等城市首付款成数甚至高于二套房首付比例（40%），或一方面印证居民对“加杠杆”相对谨慎的态度，另一方面也进一步说明“认房不用认贷”对一线城市作用或相对更大。
　　四、从历史城市经验来看，调降首付比的政策（包括认房不认贷调整）或对成交存在一定的正向拉动作用；若一线城市因城施策执行本次认房不认贷政策，后续宣告和拉动意义或更强，对成交或起到更强的正向拉动作用。以杭州为例，2022年11月杭州对限购区域内贷款已经结清的首套购房需求执行30%的首付比例。根据CRIC的数据，杭州单月成交面积同比增速从政策出来前一个月的14.5%提高到38.2%，提升幅度23.7pct。后续叠加需求在2023年前5个月的集中释放，杭州单月成交面积出现了连续7个月的同比正增长，当然随后也跟随大势在2023年6月后下滑。福州、天津与杭州情况类似，成交面积同比转正的月份出现在2023年需求集中释放的前5个月内。
　　从历史经验来看，认房认贷政策收紧对一线城市新房成交会产生拖累。根据国家统计局和上海统计局的数据，2010年首提认房又认贷，2016年末到2017年初重启认房又认贷均使得一线城市第二年成交量较明显下滑。反过来理解，判断如果后续一线城市认房认贷政策继续放松，对新房成交也会产生正向促进作用。
　　五、基本面短期承压或已“定价”到股价中，是一致预期，而且8月销售高频数据偏弱还与居民观望并