核心观点
　　美日成熟REITs市场，增量流动性的注入离不开持续的政策供给。美国市场中，两条法案的签署先后为市场分别引入公共部门养老金及境外投资人。日本市场中，量化宽松背景之下央行十余年间数百次集中购买REITs份额并多次修订相关政策。历经两年的发展，中国基础设施公募REITs市场进一步走向成熟。叠加各类投资机构对REITs认知的逐步加深，未来FOF基金、境外资金、社保基金、ETF及个人投资者均有望深度参与REITs投资，为市场注入充裕增量资金。
　　摘要
　　美国：共同基金及ETF投资额占REITs总市值比重约50%，两次法案的发布为市场分别引入了公共部门养老金和境外资金。目前美国REITs市场中直接持有REITs股份的投资者占比为21%；公共部门养老金、保险及信托等金融机构占比为28%；共同基金与ETF合计占比50%。《1993年综合预算调节法》提升了公共部门养老金投资REITs的积极性，目前公共部门养老金投资额占美国REITs市值比重约6%。1994年《REIT改善法案》的通过消除了针对境外投资人的歧视性税务申报及税赋。
　　日本：市场流动性的持续注入包括FOF基金、ETF以及量化宽松背景下的日本央行持续购买政策。2003年7月日本政府允许FOF投资日本REITs，2008年9月，首支REITs主题ETF发行上市。目前投资于REITs市场的ETF共18只，总管理规模约2万亿日元，占总市值的13%。2010年10月起，日本央行开启REITs份额购买计划，自此多次修订相关政策。截至2023年5月，日本央行持有的REITs份额市场价值为6666亿日元，占总市值比重约4%。
　　除近期将REITs纳入投资范围的FOF基金外，ETF、境外资金、养老金与个人投资者未来均有望深度参与C-REITs市场。中国REITs市场中机构投资者占比超9成，保险资金及券商自营为主导力量。13家基金公司旗下部分FOF基金已将REITs纳入投资范围，基金净资产合计约682亿元。增量资金及多类别投资者的参与不仅有助于提升市场流动性与活跃度，并且有望缓解目前中国基础设施公募REITs市场投资者类型单一行为趋同的现状。展望未来，我们认为除FOF基金以外，ETF、境外投资人、养老金和个人投资者的深入参与值得期待。
　　风险分析
　　1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2、海外市场经验与国内REITs市场匹配度较低风险：美国及日本REITs市场与中国基础设施公募REITs市场存在差异，国内REITS实际发展过程与海外市场REITS特征不同的风险。
　　3、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。