8月3日，郑州发布15条措施优化房地产政策，明确暂停限售、落实“认房不认贷”、试点现房销售等措施，是7.24政治局会议以来首批放松地产政策的省会城市。郑州地产行业占GDP比重偏高且依赖土地财政的情况在二线城市中并非个例，自2022年以来郑州在地产政策调控方面始终走在全国的前列。目前，郑州地产优化政策实施已有两周时间，为我们观察本轮政策效果提供了重要窗口。
　　房地产行业曾是郑州发展的重要支撑。人口流入、新区建设和城中村改造共同推动了郑州房地产行业的快速发展，这使得郑州对房地产行业的依赖程度有所加深。房地产业和建筑业在郑州GDP占比超过20%，远高于全国平均水平，郑州土地财政依赖度峰值时期曾超过50%。
　　当前郑州房地产市场仍面临较大的调整压力。1）商品房销量明显下滑，受新冠疫情和棚改货币化安置政策退坡的影响，郑州房地产市场需求出现明显收缩。2021年和2022年郑州商品房销售面积增速分别为-21.2%和16.7%。2）房价持续下行，郑州“保交楼”出险项目数量较多，购房者预期修复仍需时间，目前房价尚未止跌。2022年6月至今，郑州市商品住宅销售均价累计跌幅超过25%。3）土地收入大幅收缩，2022年郑州成交土地出让金仅有524.8亿元，同比回落48.6%。
　　“稳楼市15条”更加侧重于需求端纾困，整体围绕满足居民刚性和改善需求而展开。1）放松限售，这是继2022年“郑州18条”放松限购之后，郑州在放开限购限售方面的进一步举措。2）加大购房补贴力度，“稳楼市15条”明确给予购房者契税补贴，多子女家庭还可获得2-3万元的货币补贴。3）鼓励下调存量住房贷款利率，“稳楼市15条”强调要落实认房不认贷，鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。4）降低交易税费，对于出售自有住房后1年内重新购买住房的，对出售时缴纳的个人所得税予以退税优惠，同时暂免征收“满五唯一”住房的个人所得税。
　　郑州楼市新政的提振效果偏弱。“稳楼市15条”政策出台当周，郑州二手房出售挂牌量指数环比增加16.4%，挂牌价指数小幅回落0.2%，二手住宅成交套数较前周增加超过6成。8月13日当周，郑州二手房成交量并未延续上周涨势，环比仅增1.0%，挂牌价继续下跌0.2%。整体看，新政出台后，郑州二手房市场居民出售意愿较为强烈，成交有所放量，但价格并未显著回升。此外，新政出台后郑州新房市场量价表现相对平淡，考虑到政策的落实和传导可能存在时滞，政策效果有待继续观察。
　　本轮地产政策可能向改善型需求和特定人群倾斜。受多重因素影响，目前部分家庭仍处于资产负债表受损状态，即使有购房刚需也可能缺乏资金来源。相比之下，改善需求可通过“以旧换新”、“以小换大”等方式筹措资金，更具有韧性。此外，郑州的婚育情况实际上是全国的缩影，在刚需增长乏力的情况下，通过政策提振改善型需求能起到稳定房地产市场的效果。
　　风险提示：政策传导存在时滞，地产政策力度及效果不及预期，国内房地产形势不及预期。

研究报告全文：宏观专题报告调整郑州地产优化政策效果待观察证券研究报告2023年08月18日三论中国经济修复式增长核心结论分析师8月3日郑州发布15条措施优化房地产政策明确暂停限售落实认房不认贷试点现房销售等措施是724政治局会议以来首批放松地产边泉水S0800522070002政策的省会城市郑州地产行业占GDP比重偏高且依赖土地财政的情况在13911826169bianquanshuiresearchxbmailcomcn二线城市中并非个例自2022年以来郑州在地产政策调控方面始终走在全国的前列目前郑州地产优化政策实施已有两周时间为我们观察本轮相关研究政策效果提供了重要窗口如何解释股汇背离的异象基于印度日本和中国视角2023-08-16房地产行业曾是郑州发展的重要支撑人口流入新区建设和城中村改造经济延续修复式增长格局后续有望企稳7月经济数据点评2023-08-15共同推动了郑州房地产行业的快速发展这使得郑州对房地产行业的依赖五问超预期降息8月15日降息点评2023-08-15程度有所加深房地产业和建筑业在郑州GDP占比超过20远高于全海关下调出口数据统计质量有所完善宏国平均水平郑州土地财政依赖度峰值时期曾超过50观数据研究2023-08-13居民贷款再次下滑货币政策有望小幅放松当前郑州房地产市场仍面临较大的调整压力1商品房销量明显下滑受7月金融数据点评2023-08-11新冠疫情和棚改货币化安置政策退坡的影响郑州房地产市场需求出现明显收缩2021年和2022年郑州商品房销售面积增速分别为-212和-1672房价持续下行郑州保交楼出险项目数量较多购房者预期修复仍需时间目前房价尚未止跌2022年6月至今郑州市商品住宅销售均价累计跌幅超过253土地收入大幅收缩2022年郑州成交土地出让金仅有5248亿元同比回落486稳楼市15条更加侧重于需求端纾困整体围绕满足居民刚性和改善需求而展开1放松限售这是继2022年郑州18条放松限购之后郑州在放开限购限售方面的进一步举措2加大购房补贴力度稳楼市15条明确给予购房者契税补贴多子女家庭还可获得2-3万元的货币补贴3鼓励下调存量住房贷款利率稳楼市15条强调要落实认房不认贷鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率4降低交易税费对于出售自有住房后1年内重新购买住房的对出售时缴纳的个人所得税予以退税优惠同时暂免征收满五唯一住房的个人所得税郑州楼市新政的提振效果偏弱稳楼市15条政策出台当周郑州二手房出售挂牌量指数环比增加164挂牌价指数小幅回落02二手住宅成交套数较前周增加超过6成8月13日当周郑州二手房成交量并未延续上周涨势环比仅增10挂牌价继续下跌02整体看新政出台后郑州二手房市场居民出售意愿较为强烈成交有所放量但价格并未显著回升此外新政出台后郑州新房市场量价表现相对平淡考虑到政策的落实和传导可能存在时滞政策效果有待继续观察本轮地产政策可能向改善型需求和特定人群倾斜受多重因素影响目前1请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券宏观专题报告2023年08月18日部分家庭仍处于资产负债表受损状态即使有购房刚需也可能缺乏资金来源相比之下改善需求可通过以旧换新以小换大等方式筹措资金更具有韧性此外郑州的婚育情况实际上是全国的缩影在刚需增长乏力的情况下通过政策提振改善型需求能起到稳定房地产市场的效果风险提示政策传导存在时滞地产政策力度及效果不及预期国内房地产形势不及预期2请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券宏观专题报告2023年08月18日索引内容目录一新一轮楼市宽松发令枪响为何郑州率先发力511房地产是郑州经济发展的重要支柱512当前郑州房地产市场面临较大调整压力8二郑州地产新政释放了什么信号1121郑州18条放松限购和认房认贷明确给予房企融资支持1122稳楼市15条放松限售着力提振改善型需求11三郑州地产优化政策效果观察二手房成交放量但价格依然低迷新房市场量价表现相对平淡14四风险提示16图表目录图1郑州城镇化率和常住人口逐年增加5图2郑州城镇化率接近发达国家水平5图3郑州市建成区面积逐年扩张平方公里6图4郑州市住宅用地推出面积先升后降6图52018年以前郑州市房地产开发投资同比增速在15以上6图6郑州市房地产投资占GDP比重显著高于全国水平6图7郑州市建筑业和房地产业占GDP比重高于全国水平7图8郑州市各行业占GDP比重7图9部分二线城市房地产和建筑业占GDP比重7图10郑州财政曾长期依赖于土地出让金收入7图11部分二线城市土地财政依赖度较高7图122021年以来郑州市商品房销售面积大幅回落8图13郑州市房地产开发投资降幅走阔9图142022年郑州商品住宅新开工面积同比-5439图152022年底郑州楼市库存去化周期处于历史高位水平9图16郑州出险项目数量位居全国首位10图17郑州市商品住宅售价跌幅较大10图18郑州土地成交溢价率降至历史底部10图192022年郑州财政收入明显下滑10图20受汛情影响郑州就业人员增长乏力14图212020年以来郑州职工平均工资增速有所回落14图222020年以来郑州城镇居民可支配收入增速明显放缓153请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券宏观专题报告2023年08月18日图23郑州居民消费支出同比增速有所增加15图24郑州结婚登记人数逐年下降15图25近年来郑州市出生率快速回落15图26郑州新建商品住宅成交套数回落16图27郑州新建商品住宅成交价格有所回升16表12021-2022年郑州土地拍卖情况10表2稳楼市15条与郑州18条政策内容对比124请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券宏观专题报告2023年08月18日一新一轮楼市宽松发令枪响为何郑州率先发力11房地产是郑州经济发展的重要支柱城镇化的推进和人口净流入是郑州房地产发展重要的需求来源郑州房地产需求端有两大因素支撑一是城镇化推进带来的需求2004-2021年郑州城镇化率从579提高到了791目前已经接近发达国家水平二是人口流入带来的需求郑州市不仅是河南的省会而且是全国重要的交通枢纽其产业发展与基础设施建设均优于河南其他地区由此吸引了河南人口的流入近年来郑州市常住人口呈逐年递增态势2022年常住人口数为12828万人较10年前增加了3798万人图1郑州城镇化率和常住人口逐年增加图2郑州城镇化率接近发达国家水平常住人口郑州右轴万人发达国家城镇化率2021年城镇化率郑州85140095郑州城镇化率2021年801200907510007080085656008060400552007550070日本英国美国加拿大法国韩国德国2019200720082009201020112012201320142015201620172018202020212006资料来源ifind西部证券研发中心资料来源ifind西部证券研发中心新区建设和城中村改造在供给端推动郑州房地产行业快速发展郑东新区建设始于2002年常西湖新区中原新区郑上新区等多个新区则在2010年以后陆续建成伴随着新区建设的开展郑州建成区面积由2002年的1564平方公里不断扩大至2021年的670平方公里大规模城中村改造使得郑州土地供应量高于同能级城市郑州的城中村改造始于2003年郑州市城中村改造规定试行的发布正式拉开城中村改造的序幕郑州市政府2007年正式下发进一步规范城中村改造的若干规定郑政文2007103号城中村改造步伐加快2014-2015年郑州市对三环以内的城中村全部进行改造直到2018年郑州发布郑州市人民政府关于进一步完善大棚户区改造工作的意见原则上不再进行大规模的老旧小区拆迁改造大规模城改告一段落在城中村改造过程中增加了大量土地供应2008年郑州全年住宅类土地供应面积仅为6699万平方米到2018年供应面积攀升至24269万平方米年均复合增速高达137而武汉合肥和长沙2008-2018年住宅土地供应面积的复合同比增速分别为128121和-13郑州土地供应增速过快是后续郑州楼市库存长期居于高位的重要原因5请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券宏观专题报告2023年08月18日图3郑州市建成区面积逐年扩张平方公里图4郑州市住宅用地推出面积先升后降河南郑州市建成区面积郑州市住宅用地推出面积万平方米河南郑州市新增建成区面积右轴242698001002500700802000600605001500400401000300204781200500010000-2020042006200820102012201420162018202020222003200620092012201520182021资料来源ifind西部证券研发中心资料来源ifind西部证券研发中心随着人口的聚集新区的建设和城改的推进房地产投资对于郑州发展的重要性愈发凸显在2018年郑州市结束大规模城改以前郑州房地产开发投资完成额同比增速基本保持在15以上房地产投资占GDP比重一度接近40尽管2018年以来随着大规模城改的结束房地产投资在GDP中的比重开始下降但其在GDP中的占比仍然远高于全国平均图52018年以前郑州市房地产开发投资同比增速在15以上图6郑州市房地产投资占GDP比重显著高于全国水平房地产开发投资同比增速郑州房地产开发投资同比增速郑州房地产开发投资占GDP比重郑州房地产开发投资占GDP比重全国6050404035303020251020015-1010-205020072010201320162008200920112012201420152017201820192020202120062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212006资料来源ifind西部证券研发中心资料来源ifind西部证券研发中心房地产业及其相关行业在郑州GDP中的比例远高于全国平均水平2021年建筑业和房地产业在郑州GDP中占比合计为207远高于全国136的水平近年来郑州开始调整产业结构确定了汽车及装备制造电子信息新材料生物及医药铝及铝精深加工现代食品制造等六大主导产业主导产业在规上工业增加值中的占比为83但2021年郑州工业占GDP比重为268这意味着当前郑州市主导的六大产业占GDP比重为222仅略高于房地产和建筑业的贡献因此房地产及其上下游产业仍然在郑州的经济发展中扮演者重要的角色类似地长沙武汉西安成都等二线城市的地产行业占GDP比重也高于全国平均水平6请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券宏观专题报告2023年08月18日图7郑州市建筑业和房地产业占GDP比重高于全国水平图8郑州市各行业占GDP比重建筑业和房地产业占GDP比重全国工业建筑业和房地产业占GDP比重郑州30建筑业25金融业23920268批发和零售业14房地产业15161301059交通运输775住宿和餐饮业891090农林牧渔其他2004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212003资料来源ifind西部证券研发中心资料来源ifind西部证券研发中心图9部分二线城市房地产和建筑业占GDP比重图10郑州财政曾长期依赖于土地出让金收入房地产业占GDP比重郑州市成交土地出让金亿元35建筑业占GDP比重土地财政依赖度郑州右轴1600703057701400602512005010002031774080015306001040020520010000成都合肥西安郑州武汉长沙全国2009201120132015201720192021资料来源ifind西安市统计局成都市统计局等西部证券研发中心资料来源ifind西部证券研发中心图11部分二线城市土地财政依赖度较高西安土地财政依赖度长沙土地财政依赖度成都土地财政依赖度合肥土地财政依赖度80武汉土地财政依赖度7060504030201002013201420152016201720182019202020212022资料来源ifind西部证券研发中心土地出让金曾是郑州财政收入的主要来源2018年以后土地财政依赖度有所回落2021年郑州市成交土地出让金为10207亿元而当年税收收入仅为8338亿元2016-7请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券宏观专题报告2023年08月18日2018年郑州实施了大规模的棚改货币化安置其土地财政依赖度攀升至50以上伴随着棚改政策的退坡郑州2018年以后土地财政依赖度有所回落但仍高于全国平均水平12当前郑州房地产市场面临较大调整压力2021年以来在房地产调控政策收紧影响下叠加暴雨疫情等灾害冲击郑州市房地产市场面临较大的调整压力具体表现在以下几个方面从需求端看郑州商品房销售面积自2021年起出现大幅度回落一方面受新冠疫情冲击郑州市人口流入速度明显放缓疫情期间河南省执行的防疫政策较为严格一定程度上影响了省内人口向郑州的迁移郑州市常住人口净增规模从2019年的303万人下降至2022年的86万人进而造成新增购房需求规模的收缩另一方面城中村改造带来的购房需求随着政策的退坡而逐渐萎缩如前文所述郑州曾实施高于全国平均强度的城中村改造释放了大量的土地供给和相应的购房需求随着2018年棚改货币化安置政策的退坡相关需求也随之萎缩2021年和2022年郑州市商品房销售面积分别为26990和22486万平方米同比增速分别为-212和-167图122021年以来郑州市商品房销售面积大幅回落郑州商品房销售面积万平方米郑州商品房成交面积同比右轴4000600035005000300040003000250020002000100015000001000-1000500-20000-300020122013201420152016201720182019202020212022资料来源wind西部证券研发中心从供给端看郑州市房地产投资额和新开工面积增速显著下滑受汛情和疫情影响2021年不少河南本土房企面临资金周转困难的问题由于需求收缩以及汛情和疫情的冲击郑州房地产市场供给端也出现了明显的收缩2021年和2022年郑州市房地产开发投资完成额同比分别下降99和178其中住宅投资分别下降58和193此外郑州市2022年商品住宅新开工面积仅为11385万平方米同比降幅走阔至5438请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券宏观专题报告2023年08月18日图13郑州市房地产开发投资降幅走阔图142022年郑州商品住宅新开工面积同比-543郑州市商品住宅新开工面积万平方米郑州市房地产开发投资同比郑州市商品住宅新开工面积同比增速右轴郑州市房地产开发投资住宅同比4500100400080605035006040300040302025002010200000-101500-20-201000-40-30500-602009201020112012201320142015201620172018201920202021202220080-8020142016201820202022资料来源ifind西部证券研发中心资料来源ifind西部证券研发中心2022年底郑州楼市库存去化周期处于历史高位在大规模城中村改造的过程中郑州市积累了大量的房地产库存随着购房需求的收缩郑州楼市库存自2022年2月起持续保持在18个月的警戒线上方2022年郑州市存量住宅用地面积为33290万平方米而全市商品住宅销售面积仅为8509万平方米根据克尔瑞统计2022年底郑州市狭义和广义库存分别为30个月和835个月仍处于历史高位水平图152022年底郑州楼市库存去化周期处于历史高位水平狭义库存去化周期月广义存量去化周期右轴月40120351003080252060154010205002021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062021-04资料来源中指研究院西部证券研发中心郑州涉及保交楼的出险项目较多购房者预期修复仍需时间商品住宅价格尚未止跌2022年上半年郑州房地产市场景气度延续下行开发商资金回笼压力进一步加大延期交付的项目数量有所增加其中河南省出险项目数量位居全国首位并且多数项目集中在郑州市随着政策性银行专项借款保交楼贷款支持计划等政策落地市场风险显著缓解2023年以来郑州房地产库存有所去化6月狭义和广义库存已回落至146和473个月但购房者预期修复仍需要时间目前房价尚未止跌郑州市商品住宅销售均价由2022年6月的14479元平方米回落至2023年6月的10804元平方米累计跌幅超过259请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券宏观专题报告2023年08月18日图16郑州出险项目数量位居全国首位图17郑州市商品住宅售价跌幅较大郑州市商品住宅销售均价元平方米出险项目数量个郑州市商品住宅销售均价元平方米454015000353014000251300020151200010110005100000郑西武长太南成青石沈昆南州安汉沙原宁都岛家阳明昌庄2022-042020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-072022-102023-012023-042020-01资料来源中指研究院西部证券研发中心统计截止时间为2022年8月29日资料来源ifind西部证券研发中心图18郑州土地成交溢价率降至历史底部图192022年郑州财政收入明显下滑郑州市成交土地建设用地面积万平方米郑州市一般公共预算收入政府性基金预算收入亿元郑州市成交土地溢价率右轴郑州市财政收入同比增速右轴40004030004035003525003030003020200025002510200020150001500151000-10100010500-2050050-3000资料来源ifind西部证券研发中心资料来源ifind西部证券研发中心郑州土地出让金收入出现明显回落财政收支压力有所增加2022年以来郑州市土拍市场明显遇冷2022年成交土地溢价率仅为07较2021年回落35个百分点在几轮集中供地中多宗土地以底价成交2022年郑州市成交住宅用地建设面积仅为3933万平方米同比降幅达到454土地市场的冷淡行情对郑州财政收支形成了压力受常态化核酸检测助企纾困等政策的影响2022年政府财政支出有扩大趋势因此对于郑州而言放松房地产政策进而提振楼市具有一定的必要性表12021-2022年郑州土地拍卖情况2022年2021年轮次第四批第三批第二批第一批第三批第二批第一批成交宗数10201415141149成交面积亩65812809349959384443396成交总价亿元541151031079465414溢价率000190625108底价率10010010087869190流拍率91318044270资料来源拿地宝西部证券研发中心10请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券宏观专题报告2023年08月18日二郑州地产新政释放了什么信号在适时调整优化房地产政策方面郑州始终走在全国前列郑州市于2023年8月3日发布关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知是724中央政治局会议召开以来首批出台地产优化政策的省会城市通知涉及15条楼市优化政策下文称稳楼市15条明确暂停限售落实认房不认贷试点现房销售等措施事实上郑州早在2022年3月就出台了郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知下文称郑州18条成为2022年全国首个在限购限贷方面全面放松的城市那么本轮郑州地产新政与过往相比释放了哪些增量信息21郑州18条放松限购和认房认贷明确给予房企融资支持郑州18条的政策发力点兼顾供需两端明确放松限购优化认房又认贷和给予企业项目贷款支持等措施在需求端郑州18条纾困力度较大的举措包括一是放松限购老年人来郑投亲养老允许其投靠家庭新购一套住房二是取消认房又认贷对于已拥有一套住房并结清贷款的家庭购买二套房时可按照首套房政策贷款三是重启货币化安置对未开工建设的安置房郑州鼓励拆迁群众选择货币化安置通过棚改货币化安置引导郑州楼市去库存四是引导住房贷款利率下调引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放下调住房贷款利率在供给端郑州18条明确给予企业项目贷款支持降低房企土拍成本提升房屋供给质量等一是给予房企融资支持郑州18条指出定期组织银企对接鼓励金融机构对受困企业贷款展期续贷按照依法依规风险可控商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持有效缓解市场主体资金链运行压力二是降低房企土拍成本政策明确土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳三是提升房屋供给质量郑州18条明确严格落实房屋预售制度完善公共配套和基础设施提高商品住宅品质等面对部分房企过去受汛情和疫情出现停工的问题郑州市在此轮纾困政策中提出要加快项目开工销售节奏工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内22稳楼市15条放松限售着力提振改善型需求相比之下近期出台的稳楼市15条更加侧重于需求端纾困是在郑州18条基础上的渐进式放松整体围绕满足居民刚性和改善需求而展开具体而言稳楼市15条政策主要聚焦以下几个方面1放松限售政策稳楼市15条明确指出为满足改善性住房需求暂停执行自取得不动产权证书之日不满3年的不得上市转让的规定而2022年出台的郑州18条已经在实质层面放松了限购政策这意味着当前郑州市已经放开限购限售政策与我们在研报下半年经济工作有何抓手年中政治局会议点评判断的一二线城市将适时调整或优化过去在市场过热阶段出台的一些不太合理的政策相符合2加大购房补贴的力度一是给予购房者契税补贴稳楼市15条提出对于毕业3年内来郑新就业的青年人才给予100购房契税补贴对于其余购房者给予一定比例契税补贴二是对多子女家庭发放货币补贴凡政策发布即日起至2023年12月31日在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的二孩家庭和三孩家庭将分别获11请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券宏观专题报告2023年08月18日得2万元和3万元货币补贴与2022年出台的郑州18条相比此次补贴力度有显著的增加3落实认房不认贷鼓励下调存量住房贷款利率稳楼市15条要求落实认房不认贷政策更大程度满足刚需和改善性住房需求事实上自郑州18条出台以来郑州就已开始执行认房不认贷政策稳楼市15条在原有的政策基础上进行了强调类似地此次郑州也提出了城中村改造以货币化安置为主与去年的表述差距不大此外郑州市鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率引导个人住房贷款利率和首付比例下行稳定居民消费预期目前郑州市首套房首付比例已调降至20首套房贷款利率下调至为37LPR-50BP二套房贷款利率为484降低交易税费稳楼市15条提出2022年10月1日至2023年12月31日出售自有住房后1年内重新购买住房的对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠此外郑州市要求暂免征收转让满五唯一住房的个人所得税上述举措均有助于减轻改善性住房购房者的资金压力结合放松限售政策的出台侧面反映出当前郑州提振楼市的思路是重点刺激改善型需求的释放稳楼市15条中除了短期对购房需求的刺激政策外也涉及了房地产行业长期发展的方向包括试点现房销售推进租售并举等在试点现房销售方面稳楼市15条提出着力抓好郑东新区和惠济区各一个试点项目事实上今年年初的河南省住房和城乡建设工作会议就已经提出以郑州开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售2023年8月4日河南省发布的关于印发持续扩大消费若干政策措施的通知在政策层面对开展现房销售试点予以明确在租售并举方面郑州市鼓励通过新建改建盘活存量等多举措筹集住房租赁房源鼓励国有平台和社会资本购买存量房用于人才住房或保障租赁住房表2稳楼市15条与郑州18条政策内容对比政策内容稳楼市15条郑州18条毕业3年内来郑新就业的青年人才给予100契税补贴其余购房者予以一定大专学历及以上可购买共有产权房如购购房补贴比例的契税补贴二孩和三孩家庭分别给买商品房可获得购房补贴予2万元和3万元购房补贴放松限售购买改善性住房的其原有住放松限购子女近亲属在郑工作生活放松限购限售房暂停执行不满3年的不得上市转的鼓励老年人来郑投亲养老允许其投让的规定靠家庭新购一套住房对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的需求端放松认房认落实认房不认贷政策更大程度满足家庭为改善居住条件再次申请贷款购买贷刚需和改善性住房需求普通商品住房银行业金融机构执行首套房贷款政策落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制鼓励在郑各商业银引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款调降房贷利率行依法有序调整存量个人住房贷款利投放下调住房贷款利率率货币化安置城中村改造城市更新中涉及的房屋征实施安置房建设工作三年行动结合房地12请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券宏观专题报告2023年08月18日政策内容稳楼市15条郑州18条收通过购买商品住房发放安置房票等产市场形势坚持以货币化安置为主对货币化为主的方式实施安置未开工建设未开工建设的安置房鼓励拆迁群众选择的安置房原则上以货币化安置为主货币化安置出售自有住房后1年内重新购买住房的对其出售现住房已缴纳的个人所得税税收优惠予以退税优惠暂免征收转让满五唯一住房的个人所得税外来务工人员在郑缴纳住房公积金的按住房公积金支持对二孩且一名子女未成年的家庭予以公积照本市缴存职工同等条件提取公积金和申政策金政策差异化倾斜请住房公积金贷款给予企业项目贷款支持定期组织银企对接鼓励金融机构对受困企业贷款展期房企融资支持续贷按照依法依规风险可控商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持有效缓解市场主体资金链运行压力土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价落实土地款分期缴纳优惠政策按照优的20土地出让金可在成交后1年内惠政策分期交纳土地款的开发项目已缴实行分期缴纳土地供给纳不低于50的土地出让金未取得土在去化周期小于18个月时适度增加住地不动产权证书前可先申请容缺办理建宅用地供应量在去化周期大于18个月设工程规划许可手续时适度减少住宅用地供应量稳妥推进商品房现房销售试点着严格落实房屋预售制度严格执行郑州市预售制改革力抓好郑东新区和惠济区各一个试点项商品房预售资金监管制度目通过新建改建盘活存量等多种方式筹促进安置房转化对已建安置房中群众自集住房租赁房源积极引导国有平台公司住以外房屋采取政府回购回租等方盘活存量住房和社会资本作为投资主体购买符合条件式盘活转化为保障性租赁住房共有产的存量房屋用作保障性租赁住房人才公权住房寓优化商品住房项目配套设施对已建成项加大低密度高品质商品住宅用地供应目通过增加优质学位建设医疗圈改善推广立体生态建筑建设促进住房建设集交通出行等措施补齐公共配套和基础设提升住宅品质约化配套化精细化绿色化发展施短板对未开工项目增加教育医试行地下停车位办理预售可与商品房同疗交通等配套设施供给做到公共配套步办理预售许可证和基础设施同步施工同步交付规范二手房交易居间服务严格落实经纪机构明码标价制度严禁操纵经纪服务收规范二手房交易费加快房产超市建设创建公开透明市场环境鼓励房地产经纪机构提供一站式服务一次性收费资料来源郑州市住房保障和房地产管理局西部证券研发中心13请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券宏观专题报告2023年08月18日三郑州地产优化政策效果观察二手房成交放量但价格依然低迷新房市场量价表现相对平淡通过梳理郑州此次出台的稳楼市15条不难发现当前郑州提振楼市的政策主线是刺激改善型需求的释放一是郑州为放松限售设定了前置条件即购买改善型住房该政策有助于支持对住房有以旧换新以小换大等改善需求的家庭二是税收优惠政策向有改善需求的倾斜稳楼市15条明确对出售住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠前提是居民出售自有住房后1年内重新购买住房此举有助于减轻购房者负担激发二手房交易市场的活力三是稳楼市15条明确提出要规范二手房居间服务郑州要求落实经纪机构明码标价制度严禁操纵经纪服务收费其用意在于降低二手房以旧换新以小换大的交易成本进而更好地促进改善需求释放此外郑州明确要求落实认房不认贷这也能够更好地满足改善型需求为何稳楼市15条侧重于提振改善需求我们认为主要有以下两个原因一方面受新冠疫情和河南汛情影响居民收支压力较大以旧换新以小换大或成为购房资金的重要来源从就业结构来看2021年郑州服务业从业人员共计4217万人占全社会就业人员的比重高达621因此新冠疫情和汛情对当地居民的就业和收入情况造成的冲击并不低根据郑州市统计局公布的数据2021年郑州全社会从业人员增速降至14职工平均工资增速也低于疫情以前的水平与此同时郑州居民收支压力也有所增加疫情前郑州城镇居民人均可支配收入曾长期保持在7左右而2020-2022年的复合增速仅为322021年郑州城镇居民消费支出同比增速却高达128在居民收入预期尚未改善的背景下即使居民对购房有刚性需求在短期内也难以迅速释放相比之下提振拥有有住房资产可用于以旧换新以小换大的改善型需求在短期内或能起到稳定房地产市场的效果图20受汛情影响郑州就业人员增长乏力图212020年以来郑州职工平均工资增速有所回落全社会从业人员郑州万人职工平均工资元全社会从业人员郑州同比增速右轴职工平均工资同比增速右轴800710000018700616800001460055001246000040010383004000062002412000010020000201020112012201320142015201620172018201920202021201820112012201320142015201620172019202020212010资料来源郑州市统计局西部证券研发中心资料来源郑州市统计局西部证券研发中心14请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券宏观专题报告2023年08月18日图222020年以来郑州城镇居民可支配收入增速明显放缓图23郑州居民消费支出同比增速有所增加城镇居民人均可支配收入元城镇居民生活消费支出元城镇居民人均可支配收入同比增速右轴城镇居民生活消费支出同比增速右轴50000163500020450001430000400001512350002500010103000020000250008520000150006015000100004100005000-550002000-102010201120122013201420152016201720182019202020212021201020112012201320142015201620172018201920202022资料来源郑州市统计局西部证券研发中心资料来源郑州市统计局西部证券研发中心另一方面受低生育率和结婚率的影响刚需群体增长相对乏力2022年郑州结婚登记人数仅有55117对创下2010年以来的新低人口结构方面郑州市出生率自2018年起快速回落2022年已降至77因此结婚和子女教育带来的购房刚性需求增长相对乏力在此背景下改善性需求相较于刚需更具韧性根据中国人民大学与贝壳研究院联合发布的住房需求洞察系列研究之改善性购房需求专题报告多数一二线城市改善性需求更高例如北京天津厦门改善性需求明显高于刚需3个城市改善群体交易量均在刚需交易量的15倍以上图24郑州结婚登记人数逐年下降图25近年来郑州市出生率快速回落郑州市结婚登记人数对郑州市郑州市出生率出生率120000141000001280000600001040000820000602008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222014201120122013201520162017201820192020202120222010资料来源郑州市统计局西部证券研发中心资料来源ifind西部证券研发中心此外郑州本轮地产优化政策对青年人才和多子女家庭的倾斜力度较大以形成政策合力一方面郑州市明确给予技师或学历本科以上的青年人才100的购房契税补贴既提振房地产市场又能增加郑州对高水平人才的吸引力强化后备人才资源储备另一方面稳楼市15条明确给予多子女家庭购房货币补贴促进改善需求的释放并且能够与人口政策形成合力应对出生率持续下滑的问题稳楼市15条发布后郑州二手房挂牌量快速上行挂牌价有所回落成交量上涨但新房市场量价仍处低位政策出台后的8月6日当周郑州二手房出售挂牌量指数环比增加164挂牌价指数小幅回落02二手住宅成交套数为1858套较前值涨超6成8月13日当周郑州二手房挂牌量小幅上涨11挂牌价下跌02但成交量15请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券宏观专题报告2023年08月18日并未延续上周快速上涨态势周内成交套数录得1877套1环比回升10新房销售方面中指研究院数据显示8月6日当周郑州商品住宅成交套数为1056套前值为1878套成交价格为11234元较前值10756元小幅回升8月13日当周郑州商品房成交套数为1165套成交价格小幅回落至11187元平方米从量价数据表现看新政出台后郑州二手房市场居民出售意愿较为强烈成交有所放量但价格并未显著回升新房市场表现相对平淡政策效果有待继续观察图26郑州新建商品住宅成交套数回落图27郑州新建商品住宅成交价格有所回升成交面积万成交套数成交套数套套45成交价格元右轴16000400040350014000353000120003025001000025200080002015001560001000104000500520000002023352023422023792023862023319202341620234302023514202352820236112023625202372320233520234220237920238620234162023430202351420235282023611202362520237232023319资料来源中指研究院西部证券研发中心资料来源中指研究院西部证券研发中心郑州稳楼市15条的提振效果偏弱郑州此次出台的新政策侧重于提振改善型需求在居民收支压力较大以旧换新以小换大或是购房主要资金来源的背景下限售政策的解除首先带来的是二手房挂牌量的增加改善型需求能否持续释放并对郑州的房地产市场形成提振关键或许在于二手房成交情况能否持续好转目前二手房降价的趋势尚未扭转仍需进一步观察考虑到房地产周度数据波动较大政策的落实和传导可能存在时滞因此对郑州楼市新政的效果需要在更长的时间窗口内进一步观察我们认为未来地产优化政策力度较大的城市房地产市场短期的反弹程度或更为明显但是中长期来看地产行业的走势仍取决于城镇化人口结构等因素本轮地产政策可能向改善型需求和重点人群倾斜受多重因素影响目前部分家庭仍处于资产负债表受损状态即使有购房刚需也可能缺乏资金来源相比之下改善需求可通过以旧换新以小换大等方式筹措资金更具有韧性此外郑州的婚育情况实际上是全国的缩影在刚需增长乏力的情况下通过政策提振改善型需求能起到稳定房地产市场的效果四风险提示政策传导存在时滞地产政策力度及效果不及预期国内房地产形势不及预期1诸葛找房数据研究院第33周成交周报httpsmpweixinqqcomsk63mfGfO3iFT-sbRtrzzew16请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明西部证券宏观专题报告2023年08月18日西部证券投资评级说明超配行业预期未来6-12个月内的涨幅超过市场基准指数10以上行业评级中配行业预期未来6-12个月内的波动幅度介于市场基准指数-10到10之间低配行业预期未来6-12个月内的跌幅超过市场基准指数10以上买入公司未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数20以上公司评级增持公司未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5到20之间中性公司未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数变动幅度相差-5到5卖出公司未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数大于5报告中所涉及的投资评级采用相对评级体系基于报告发布日后6-12个月内公司股价或行业指数相对同期当地市场基准指数的市场表现预期其中A股市场以沪深300指数为基准香港市场以恒生指数为基准美国市场以标普500指数为基准分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿联系地址联系地址上海市浦东新区耀体路276号12层北京市西城区丰盛胡同28号太平洋保险大厦513室深圳市福田区深南大道6008号深圳特区报业大厦10C联系电话021-38584209免责声明本报告由西部证券股份有限公司已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格制作本报告仅供西部证券股份有限公司以下简称本公司机构客户使用本报告在未经本公司公开披露或者同意披露前系本公司机密材料如非收件人或收到的电子邮件含错误信息请立即通知发件人及时删除该邮件及所附报告并予以保密发送本报告的电子邮件可能含有保密信息版权专有信息或私人信息未经授权者请勿针对邮件内容进行任何更改或以任何方式传播复制转发或以其他任何形式使用发件人保留与该邮件相关的一切权利同时本公司无法保证互联网传送本报告的及时安全无遗漏无错误或无病毒敬请谅解本报告基于已公开的信息编制但本公司对该等信息的真实性准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断该等意见评估及预测在出具日外无需通知即可随时更改在不同时期本公司可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态对于本公司其他专业人士包括但不限于销售人员交易人员根据不同假设研究方法即时动态信息及市场表现发表的与本报告不一致的分析评论或交易观点本公司没有义务向本报告所有接收者进行更新本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供投资者参考之用并非作为购买或出售证券或其他投资标的的邀请或保证客户不应以本报告取代其独立判断或根据本报告做出决策该等观点建议并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素必要时应就法律商业财务税收等方面咨询专业财务顾问的意见本公司以往相关研究报告预测与分析的准确不预示与担保本报告及本公司今后相关研究报告的表现对依据或者使用本报告及本公司其他相关研究报告所造成的一切后果本公司及作者不承担任何法律责任在法律许可的情况下本公司可能与本报告中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系因此投资者应当考虑到本公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突对于本报告可能附带的其它网站地址或超级链接本公司不对其内容负责链接内容不构成本报告的任何部分仅为方便客户查阅所用浏览这些网站可能产生的费用和风险由使用者自行承担本公司关于本报告的提示包括但不限于本公司工作人员通过电话短信邮件微信微博博客QQ视频网站百度官方贴吧论坛BBS仅为研究观点的简要沟通投资者对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为西部证券研究发展中心且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改如未经西部证券授权私自转载或者转发本报告所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担本公司保留追究相关责任的权力所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为91610000719782242D17请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明