核心要点：
　　美国房地产行业进入被动去库存阶段
　　今年以来地产逆势回暖，各项数据如销售量价、成屋库存等指标出现明显上升，引发市场对美国经济走势以及对通胀韧性的关注。
　　使用库存/销售额（新建销售+成屋销售）作为衡量房地产库存周期的指标，2022年10月达到本轮库存周期顶点，此后库销比一路下行，从0.12降至5月的0.09。结合当前房地产价格上行以及新建住宅销售大幅增长，我们认为当前进入了被动去库存阶段。
　　房地产新屋销售数据大幅上升可能原因在于成屋库存不足。6月成屋销售库存处于历史低位水平，5、6月成屋销售库存同比分别下跌6.1%、13.6%。成屋销售库存不足进而影响了成屋销售水平。居民出手房屋意愿降低，且利率水平有所回落，释放部分购房需求，导致成屋销售库存下行。
　　我们认为联储大概率保持高利率水平至年底，这意味着年内居民惜售现象可能不会改善，只能通过新屋开工数量上升缓解成屋库存不足。一般来说竣工交付滞后新开工半年以上，年内或对相关产业链的通胀造成压力。
　　美联储资产负债表月度观察（6月21日-7月19日）
　　7月19日资产总规模继续回落为82745.52亿美元，一个月来净缩表规模875.08亿美元，总资产规模回落至硅谷银行流动性风险事件前3月1日水平，缩表进程重新进入正轨。
　　资产端，持有国债减少626.76亿美元，持有MBS减少152.91亿美元，贷款工具减少138.73亿美元。分具体贷款工具看，一级信贷减少5.75亿、BTFP增加1.92亿、其他信贷工具127.02亿美元。负债端，逆回购减少3115.84亿美元，机构存款增加2399.19亿美元。机构存款的主要分项TGA账户增加2453.35亿美元，准备金上升了166.27亿美元。美国财政部在6月初暂缓债务上限后重新开始发债，回收市场多余流动性，银行准备金上升，存款主要从ONRRP（逆回购）流入TGA账户。
　　流动性方面，我们使用总资产-TGA账户-逆回购账户表示金融体系净流动性，净流动性减少212.59亿美元，表明流入金融体系的资金减少。准备金余额上升表明在准备金充裕框架下，当前发债规模尚未对资产价格走势产生显著影响。但长期来看，随着持续缩表和再贷款规模下降将增加流动性的收缩程度，流动性还是会进一步走下坡路。
　　风险提示
　　全球疫情反复；海外流动性收紧；地缘冲突进一步升级。