投资要点：
　　4月政治局会议后，本次（7月）国常会议重申超大特大城市城中村改造。我们认为相关内容在高层会议连续出现，代表后阶段相关指导意见有望在部委和相关地方政府进行着力推动。
　　超大特大城市在行业投资额和销售中占明显比重。根据住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，全国共有超大城市8个，特大城市11个城市。从近三年大致统计情况看，以上超大特大城市（即以上19城市）过去3年房地产行业投资额占全国比重大致在30-35%；销售金额占比大致在21-27%。在以上区域内稳步实施城中村改造，有利于激活城市投资和销售从而对稳定全行业具有现实操作意义。
　　城中村改造更有利平衡长期供需结构，将土地从销售转向运营模式。
　　1）城中村是指农村村落在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄；或全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。不同于旧城改造和棚户区改造，普遍意义来讲，城中村的土地使用权性质为集体土地。
　　2）虽然棚改、城市更新和城中村改造都会因为拆迁而短期减少城市居民住宅总量，但棚改和城市更新在开发模式中仍存在商品房，未来或造成更多商品房供给（按照目前方式原有土地容积率会提升，从而带来更多供应）。城中村改造由于土地属于集体所有制，不能用于商品房开发，后续多为运营类资产（城市配套、研发办公、保障性租赁房、长租等），而不增加可售商品房源。
　　3）城中村改造后的运营资产由于土地为集体所有制土地，基准地价较商品房低，也为资产的长期收益能力提供一定保障。以上开发模式的转变，有利于供需结构的长期平衡，同时也为政府带来更多长期运营类资产。
　　多个重点城市已启动城中村改造计划。虽然目前国家层面并未披露超大特大城市城中村改造的总量目标，但地方层面已有多重点城市开始提出具体目标。1）上海市提出，到2025年底中心城区周边“城中村”改造项目全面启动，到2027年底中心城区周边“城中村”改造项目全面完成，五个新城等重点区域“城中村”改造规模化推进，到2032年底“城中村”改造项目全面完成。2023年启动10个城中村改造项目。2）1月28日，广州市召开高质量发展大会，广州市住房和城乡建设局局长王宏伟表示，全市2023年计划推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。3）《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》指出，规划期内深圳市划定的综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为本次政策有利稳定超大特大型城市房地产市场，对在以上领域开发的地产企业和城投类公司构成利好，包括：1）区域城投和开发类：城建发展、天健集团；2）集中超大特大型城市开发的央国资企业：华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、越秀股份、华发股份、建发股份、华侨城A；3）集中超大特大型城市开发的民营企业：龙湖集团。
　　风险提示。行业基本面下行风险