事件：
　　7月21日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
　　点评：
　　推进超大特大城市城中村改造，打造扩内需稳经济的又一重要工具。4月28日，中央政治局会议指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；6月8日，金融监督管理总局李云泽书记在陆家嘴论坛表示，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。7月7日，住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，确立了城市更新的顶层设计和行动框架；7月21日，国务院常务会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。我们认为，本次城中村改造将是打造扩内需稳经济的重要举措，并对一二线城市的房地产需求有一定拉动作用以及更新改造出更多高质量供给，再叠加预期一二线城市政策后续将进一步放松，这将推动一二线核心城市的基本面修复，此外本次政策仍是一个纲领性文件，预计后续还会有更多的细化执行政策落地。
　　超大特大城市涉及21个一二线城市，部分已公布的城市更新计划积极。根据《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》和七普数据，超大特大城市涉及21个一二线城市，其中，超大城市包括7个：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津，特大城市包括14个：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。据统计局数据，2020-2022年，上述21城合计销售面积、销售金额、开工面积、地产投资分别占比全国23%、36%、26%、38%。此外，部分城市已公布城市更新计划，其中，广州2023年计划推进127个城中村改造项目，对应投资额2,000亿元；上海2023-25年计划新启动30个城中村改造项目；青岛2023年计划城中村改造项目85个，计划完成投资175亿元；昆明2023年拟启动44个城中村改造；厦门2023-25年计划实现城中村现代化治理108个行政村治理全覆盖。预计后续将有更多城市推出具体计划。
　　城改类似于棚改、均是稳经济工具，但又不等同于棚改、决定了影响差异。城中村改造一定程度上类似于棚改，两者都通过城市更新拉动房地产产业链需求，扩内需稳经济，其中，测算2016-18年棚改拉动房地产销售2.5-3.1亿平，对应占比全国17-22%，拉动作用显著。但城中村改造又不等同于棚改，主要差异（棚改vs.城改）在于：1）土地性质：国有建设用地vs.集体建设用地；2）更新对象：简易房、危房vs.大型城市城中村的自建房等；3）城市能级：三四线为主vs.一二线为主；4）更新方式：拆除重建为主vs.改造更新+拆除重建；5）更新节奏：相对较快vs.相对较慢；6）参与主体：政府主导vs.政府负责、多主体参与；7）产品及模式：销售型为主vs.销售型+经营型多种产品；8）资金来源：央行、商业银行和地方政府多渠道资金vs.多渠道资金（具体未明确）。考虑到上述差异，城改在拉动需求之外，相比棚改更多特色在于：聚焦一二线、拆改兼具、节奏更慢、多主体参与、销售型经营型兼顾等，这将导致城改影响相对更结构化、资金循环相对更复杂、更新效果相对更追求质量，这意味着总量影响程度将弱于棚改，同时也将对后续政策提出更高要求。
　　城改的资金来源和资金循环均较棚改更为复杂，其后续资金政策将是关键。从资金来源来看，当年棚改的资金来源是多渠道筹措、政府资金为主，如：2016年棚改总投资1.48万亿，其中，国开行和农发行两大政策性银行贷款占比84%（主要通过央行PSL和棚改专项贷款实现），中央补助资金占比8%，地方安排资金及其他占比8%，政策性银行贷款是2016-18年棚改的资金主力。而从资金循环来看，当年棚改的资金循环路径比较清晰，主要路径为：央行->国开行（PSL）->地方政府（棚改专项贷款）->拆迁户（补偿款）->房企（销售回款）->政府（土地出让金），并且资金循环形成闭环，助力了棚改的推进。而根据城中村改造的特点：多资金渠道（鼓励民间资本参与）、拆改兼具（包括改造）、节奏更慢（涉及土地转性）、销售型经营型兼顾（非销售回款平衡）等，意味着城中村改造的资金来源会更加多元、资金循环相对更复杂，但考虑到作为扩内需稳经济的重要工具，这对后续资金政策提出了更高要求，我们预计本轮政府资金仍将是重要主体之一。
　　投资分析意见：国常会通过城中村改造，助力核心城市量价修复，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，叠加多项宏观数据和地产数据的走弱，预计房地产行业供需两端政策有望进一步优化，如近期国常会审批通过城中村改造；并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双