2023年7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》
　　2013年启动的棚改，核心是以政府为主导，国开行为重要资金来源的一次货币化安置改造，根据国开行公布的数据，2018年底棚户区改造的贷款余额达到3.04万亿。此次国常会提出的城中村改造，目前未明确主要资金来源，因此后续的改造方式是否为棚改2.0仍不能下结论。整体而言，城中村的密度大，位置中心，比棚户区拆迁困难大，需要比棚改更大的资金量和执行方式，更需要关注后续细则中关于资金来源和地方政府责任的描述。
　　根据资金投入程度的大小，我们对城中村改造后续的推进方式进行如下几种情景假设：
　　1、强资金支持：国开行介入，重启万亿级别以上的PSL。在此种情境下，城中村改造将以类棚改的形式推进，进行拆迁和重建，形成新的保障性住房和商品房向社会供应。在此类假设下，我们判断对投资拉动类似或超棚改，对房屋销售的拉动弱于棚改。
　　2、中等资金支持：国开行不介入，要求商业银行对介入城中村改造的民间资本和开发商进行倾向性贷款支持。在此种情景假设下我们认为各个城市最终的改造方式将依照地块质量而定，核心区域的进行拆迁重建，非核心区域进行统租改建。在此种假设下，对投资的拉动弱于棚改，对新房销售的拉动体现在可能会加快一些优质旧改项目的入市供应。
　　3、弱资金支持：以地方财政为主，鼓励民间资本参与。在这种情景假设下，判断各城市的城中村改造方式将以地方财政实力为参考选择不同的方式推进，概率比较大的是类深圳的统租模式，由政府和民间资本成立联合安居集团，对城中村进行收回翻新后再对市场进行保障性供应。此种情景假设下，对投资和新房销售的拉动都较弱。
　　根据观研报告网数据，2022年城中村改造市场规模为6559.3亿元，同比下降51.7%。户外改造规模达5887.8亿元，占城中村改造市场整体90%；户内改造体量较小，2022年为671.5亿元，约占整体10%。
　　投资建议：城中村改造后续资金来源和推进方式仍存在不确定性，但无论何种方式推进，拥有改造经验和资金实力的开发商都将长期受益，建议关注华润置地、招商蛇口，越秀地产。
　　风险提示：1、政策推进低于预期；2、地方财政资金有限导致项目无法推进；3、拆迁进度低于预期；4、统租导致租金上涨引发不满情绪。