内地房地产
　　百强开发商2023年上半年销售额同比转跌。根据克而瑞的初步数据，6月前百开发商合同销售额环比上升9.5%至6,015亿元，但2023年上半年总合同销售额同比转下跌0.4%至34,563亿元。26家上市开发商的6月销售额环比上升0.8%，同比跌33.1%。当中只有八/一家开发商在6月实现了环比/同比正增长，而国企/民企同比跌幅大致分别为10-30%/35-70%。上半年国企合同销售额的市占率进一步扩大至69.7%。
　　融创中国债务重组获股东特别大会投票通过。6月30日，融创中国公布股东特别大会获得超过50%的赞成票数，当中包括赞成批准可转换债券发行、强制可转换债券发行及批准公司的法定股本通过新增50亿股股份由10亿港元增加至15亿港元。另外，7月4日，融创中国发布了境外债务重组进展、召开聆讯的通告，表示有关计划的聆讯定于2023年7月26日高等法院召开。
　　彩生活完成业绩报告补发正式复牌。7月6日，彩生活服务恢复买卖。公司于7月5日晚间刊发2021年、2022年上半年及2022年业绩报告。此前因未如期披露2021年年报，自2022年4月起停牌至今已超15个月。该公司2022年总收入约为13.11亿元人民币，毛利约为4.21亿元人民币，公司股东应占净利润约为3140万元人民币，而于2022年底，资产负债率约为23.8%，与2021年底23.2%水平相约。彩生活于2022年底，合约管理总建筑面积约为4亿平方米，在管建筑面积约为2.09亿平方米。
　　中原建业2023年上半年合约销售同比增长18.9%。于2023年6月，中原建业获得14个新签合约项目，合约建筑面积180.26万平方米，同比增加490.8%。2023年上半年，新签合约项目40个，合约建筑面积523.82万平方米，同比增加369.1%。截至6月，中原建业共有278/401个在管/签约项目，总建筑面积为3,346/5118万平方米。2023年上半年在管项目合约销售为130.96亿元人民币，同比增长18.9%，合约销售建筑面积207.06万平方米，同比增长14.2%。
　　7月初至今新房成交量跌势持续：截至7月5日，10城/30城月初至今新房成交量环比下跌11.7%/8.4%，与去年同期相比则大幅下跌约30.2%/27.5%。
　　香港房地产
　　会德丰地产17.2亿港元获香港坚尼地城住宅地。7月5日，香港地政总署公布坚尼地城西宁街与域多利道交界用地，以17.2亿港元批予会德丰地产，价格符合市场预期，每平方尺楼面地价约7,070港元，创港岛区过去廿一年最低尺价纪录。会德丰表示，项目将作纯住宅项目，计及建筑成本及利息，预计总投资额高达30亿港元。此外，该项目前期工作较多，发展期较一般住宅长，预计会在四年后才能卖楼，将主力发展中小型单位，提供约500至600伙。
　　香港上半年楼宇买卖合约环比升30%。7月5日，香港土地注册处发布2023年上半年度统计数字。上半年送交香港土地注册处的所有种类楼宇买卖合约共34822份，较去年下半年升30%，同比升6.1%；涉及合约总值2931.6亿港元，较去年下半年升14%，同比则下跌1.4%。其中，香港楼宇转让契约共48685份，较去年下半年升18.3%，同比升8.6%；涉及转让契约总值3216.4亿港元，较去年下半年下跌6%，同比跌7.9%。
　　新地商场七一人流及营业额按年升25%及28%。新地表示，受惠于市面多项免费活动及优惠，以及食肆同步提供餐饮折扣，带动市民假日消费情绪，新地十二大商场七一人流及营业额超出预期，同比上升25%及28%。当中整体珠宝商户生意按年升35%，而餐饮以及生活必需品营业额则录得30%同比升幅。新地料整个7月生意及人流额可较去年同期升近30%。
　　启德新盘加推并超购55倍。恒地启德「HENLEYPARK」于上周六首轮推售228伙，当中售出183伙后加推82伙，暂累收逾7,000票，算上货尾及加推单位超购约55倍。另外，九龙建业将军澳海茵庄园早前减价并于周末卖26伙，平均尺价18,488港元。泛海集团的元朗洪水桥汇都于周一（3日）上载楼书并于周四（6日）公布首张价单提供125伙，折实平均尺价约13,747港元，项目提供共623伙，户型涵盖一房至三房间隔，实用面积由284至522方尺。嘉里建设、信置及太古合作之黄竹坑站港岛南岸4A期海盈山，周二（4日）公布首张价单，提供88伙，折实平均尺价约27,989港元，较港岛南岸第2期扬海于两年前首批开价低逾9%。
　　二手市场成交回落。过去周末一手售出219伙（环比升72倍），主要由HENLEYPARK开售带动。据利嘉阁数据，周末10大屋苑录得2宗交易（环比-71%），50大屋苑过去一周录得55宗成交（环比-29%）。CCL指数环比转升0.37%至167.29点。
　　投资启示
　　内地：我们预计在销售动力持续减慢下，后续政策会发力需求端，以进一步支持刚性需求以及提振改善性需求购房者的购买力。国企开发商在过去12个月因拿地更积极而拥有更多的可售资源，加上买家的偏好，我们预计它们更能抓住购买力。因此，我们建议投资者关注销售业绩较好且融资成本较低的国企，包括越秀（123 HK/买入）和华润置地（1109 HK/买入）。另外，如房地产市场政策一如预期于3季度宽松，我们预期估值较低以及资产质量较佳的民企，如合景泰富（1813 HK